在城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)變革的深水區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”到“融合賦能”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。8月13日，2025博鰲房地產(chǎn)論壇以“融合的力量”為核心，匯聚地產(chǎn)、金融、科技等多領(lǐng)域?qū)＜?，深入探討?guó)企與民企協(xié)同、地產(chǎn)與新賽道融合的實(shí)踐路徑。以下結(jié)合論壇的核心觀點(diǎn)，為澎湃新聞“城勢(shì)”欄目讀者呈現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵思路與樣本。

主體協(xié)同：國(guó)企民企互補(bǔ)的融合生態(tài)

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員邵宇（主持嘉賓）指出，產(chǎn)業(yè)融合的核心是打破主體壁壘——國(guó)企的資源整合力、民企的市場(chǎng)敏銳度、科創(chuàng)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新力，需形成“1+1>2”的互補(bǔ)格局。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，既需要國(guó)企在重大項(xiàng)目中穩(wěn)底盤，也需要民企在細(xì)分領(lǐng)域闖新路，更需要科創(chuàng)企業(yè)注入技術(shù)活水。

論壇現(xiàn)場(chǎng)，邵宇、蔡云、曹冬、李勇、郭杰群、薛鵬（從左至右）探討“融合的力量”。

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼專家委員會(huì)首席專家蔡云直言，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)化改革的“探路者”，早期通過引入科技與管理創(chuàng)新推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)；而國(guó)企在資產(chǎn)規(guī)模、政策銜接上的優(yōu)勢(shì)，為長(zhǎng)期融合項(xiàng)目提供穩(wěn)定支撐。她特別提及當(dāng)前市場(chǎng)的“資產(chǎn)重估窗口”，比如，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)寫字樓價(jià)值較峰值下跌40%，購(gòu)物中心跌幅達(dá)30%-40%。“但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具保值性，關(guān)鍵是通過市場(chǎng)化機(jī)制讓國(guó)企與民企各展所長(zhǎng)”。

京東集團(tuán)高級(jí)副總裁、京東產(chǎn)發(fā)首席執(zhí)行官曹冬（民企代表）以物流地產(chǎn)實(shí)踐印證了民企的轉(zhuǎn)型韌性：通過“自用倉(cāng)庫(kù)+對(duì)外租賃”模式，外貿(mào)收入占比已超60%，依托京東生態(tài)為客戶提供從倉(cāng)儲(chǔ)到金融的全鏈條服務(wù)。其海外布局已超100萬平方米，其中越南30萬-40萬平方米，英國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)均有落地，“我們聚焦供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施，這正是民企在細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)”。

保利發(fā)展控股海南云南區(qū)域黨委書記、董事長(zhǎng)李勇（國(guó)企代表）則強(qiáng)調(diào)國(guó)企的“生態(tài)整合力”：三亞項(xiàng)目中，保利將醫(yī)療資源與文旅地產(chǎn)嫁接，形成“康養(yǎng)+居住”閉環(huán)；與華為合作的智慧家項(xiàng)目，通過物聯(lián)網(wǎng)打通安防、環(huán)境管理等場(chǎng)景?！暗桨竸?chuàng)作、材料供應(yīng)等環(huán)節(jié)多依賴民企，國(guó)企的角色是搭建平臺(tái)”。他特別提到保利與保利文化的跨界實(shí)踐：代建7座劇院（如三亞灣文化藝術(shù)交流中心），憑借“地產(chǎn)施工+文化運(yùn)營(yíng)”復(fù)合能力，在細(xì)分領(lǐng)域形成競(jìng)爭(zhēng)力。

麻省理工學(xué)院Global SCALE Network中國(guó)中心主任郭杰群提出，房地產(chǎn)發(fā)展三階段邏輯：增量階段靠開發(fā)能力，存量并存階段靠管理能力，存量階段靠金融能力。“跳過管理直接談金融創(chuàng)新，就像沒學(xué)會(huì)走就想跑——必須先夯實(shí)管理能力，才能用好金融工具”。他強(qiáng)調(diào)，金融產(chǎn)品健康發(fā)展需三大基因：嚴(yán)格定義、法律保護(hù)、稅收優(yōu)惠。

億航智能副總裁薛鵬（科創(chuàng)企業(yè)代表）以低空經(jīng)濟(jì)為例，說明跨主體協(xié)作的必要性：無人機(jī)起降點(diǎn)規(guī)劃需地產(chǎn)商預(yù)留空間，運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)需房企與科創(chuàng)企業(yè)共建。廣州已試點(diǎn)“1000個(gè)起降點(diǎn)”規(guī)劃，“國(guó)企統(tǒng)籌空間布局，民企迭代技術(shù)方案，這種模式讓低空經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)融合有了落地路徑”。

賽道融合：地產(chǎn)與新領(lǐng)域的實(shí)踐突破

邵宇強(qiáng)調(diào)，地產(chǎn)的“新價(jià)值”藏在跨界的“功能重構(gòu)”中：當(dāng)住宅從“居住容器”變?yōu)椤爸腔酃?jié)點(diǎn)”（如嵌入無人機(jī)充電樁），產(chǎn)業(yè)園從“廠房集群”變?yōu)椤肮?yīng)鏈樞紐”（如京東蘇州產(chǎn)業(yè)園），融合才有真正生命力。

蔡云從資產(chǎn)估值維度補(bǔ)充：當(dāng)前地產(chǎn)估值邏輯已從“成本價(jià)”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流”。文旅地產(chǎn)的價(jià)值不再看面積，而看“內(nèi)容密度”——一個(gè)融合非遺工坊、數(shù)字文創(chuàng)的項(xiàng)目，現(xiàn)金流穩(wěn)定性遠(yuǎn)超傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)?！捌髽I(yè)要做的是盤活文旅、康養(yǎng)等固定資產(chǎn)，通過科技賦能轉(zhuǎn)化為‘活化資本’”。

曹冬的京東產(chǎn)發(fā)提供了“供應(yīng)鏈+地產(chǎn)”的范本：蘇州產(chǎn)業(yè)園將電商預(yù)售數(shù)據(jù)同步給入園企業(yè)，讓倉(cāng)儲(chǔ)成為“柔性生產(chǎn)樞紐”，帶動(dòng)企業(yè)庫(kù)存周轉(zhuǎn)效率提升30%?！拔覀冏霎a(chǎn)業(yè)園，和傳統(tǒng)開發(fā)商的區(qū)別在于有原生生態(tài)——銷售C端有京東商城，B端有京東工業(yè)，客戶能直接嵌入產(chǎn)業(yè)鏈”。

李勇分享的“科技+服務(wù)”案例凸顯融合進(jìn)階：保利與華為合作的智慧家，并非簡(jiǎn)單加裝智能設(shè)備，而是通過物聯(lián)網(wǎng)打通家電、物業(yè)、社區(qū)醫(yī)療的數(shù)據(jù)接口，讓住宅成為“健康管理終端”?！皬摹布B加’到‘生態(tài)互聯(lián)’，這是地產(chǎn)與科技融合的關(guān)鍵一躍”。

郭杰群提醒警惕“偽融合”：萬科2012年提“白銀時(shí)代”，7年轉(zhuǎn)型未達(dá)預(yù)期，證明脫離產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的跨界難持續(xù)?！懊绹?guó)成熟市場(chǎng)的‘地產(chǎn)+’有個(gè)原則——底層邏輯要契合，比如生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園必須緊鄰高校實(shí)驗(yàn)室（技術(shù)源）和冷鏈物流（供應(yīng)鏈）”。他對(duì)比中美市場(chǎng)：美國(guó)75%房產(chǎn)交易在二級(jí)市場(chǎng)（存量），中國(guó)90%收入仍來自房屋銷售，“思維不轉(zhuǎn)變，融合就是空談”。

薛鵬聚焦低空經(jīng)濟(jì)的“落地挑戰(zhàn)”：北京某住宅項(xiàng)目試點(diǎn)無人機(jī)應(yīng)急通道時(shí)，需房企調(diào)整樓宇間距（空間適配）、物業(yè)升級(jí)安防（運(yùn)營(yíng)協(xié)同）、企業(yè)優(yōu)化降噪（居民體驗(yàn)）?！斑@不是簡(jiǎn)單疊加技術(shù)，而是系統(tǒng)性重構(gòu)地產(chǎn)的空間功能，缺一方都落不了地”。

從主體協(xié)同到賽道突破，論壇清晰傳遞出一個(gè)信號(hào)：地產(chǎn)行業(yè)的未來不在“單打獨(dú)斗”，而在與科技、供應(yīng)鏈、低空經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的深度綁定。當(dāng)國(guó)企的穩(wěn)、民企的活、科創(chuàng)的新形成合力，才能真正釋放“融合的力量”，為城市發(fā)展注入持久動(dòng)能。