2025年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)喜憂參半的K型復(fù)蘇格局。杭州等少數(shù)核心城市新房及上游土地要素的市場(chǎng)情緒較為高漲，多數(shù)城市則仍在艱難磨底。二手房延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市二手房已成為市場(chǎng)交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”悄然間偏向了二手房。居民信心修復(fù)是中央政策的新錨點(diǎn)，需求側(cè)繼續(xù)減息，同時(shí)加快城市更新。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從K型復(fù)蘇邁向全面復(fù)蘇:一是要通過(guò)基礎(chǔ)性制度變革加快增量住房迭代；二是“好房子”建設(shè)的同時(shí)也要統(tǒng)籌好“老房子”；三是需要加快存量的房與地的收儲(chǔ)，注入國(guó)家信用更好助推居民信心修復(fù)；四是探索帶定金的現(xiàn)房銷(xiāo)售，助推預(yù)售向現(xiàn)售的漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)：喜憂參半的K型復(fù)蘇

上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在磨底，呈現(xiàn)喜憂參半的K型復(fù)蘇特征。全國(guó)新房銷(xiāo)售面積同比降幅收窄至3.5%，京、滬等少數(shù)核心城市新房市場(chǎng)展現(xiàn)出比較強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，70城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅則仍在擴(kuò)大；二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”，交易占比持續(xù)抬升，預(yù)示著存量房時(shí)代正在加速到來(lái)。下半年，這一態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，高品質(zhì)住房供給是破局的關(guān)鍵變量。

1）新房市場(chǎng)：“少數(shù)核心城市強(qiáng)勁復(fù)蘇”與“多數(shù)城市底部尋平衡”

上半年，新房市場(chǎng)整體基本平穩(wěn)但季度分化，一季度復(fù)蘇勢(shì)頭較強(qiáng)，二季度邊際轉(zhuǎn)弱。1-6月全國(guó)新房銷(xiāo)售面積同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額同比下降5.5%，降幅同比收窄19.5個(gè)百分點(diǎn)，但兩個(gè)指標(biāo)環(huán)比降幅均有所擴(kuò)大（見(jiàn)圖1）。其中商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售1.63億平方米，同比增長(zhǎng)12.5%，期房銷(xiāo)售2.96億平方米，同比下降10.6%，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比35.5%，較2024年全年提升4.7個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)房銷(xiāo)售市場(chǎng)份額逐步擴(kuò)大。從價(jià)格來(lái)看，6月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.27%，同比下降3.69%（見(jiàn)圖2）。

圖1   2025年上半年新建商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額月度累計(jì)增速情況。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

圖2  2024年6月-2025年6月70大中城市新建商品住宅價(jià)格同環(huán)比價(jià)格指數(shù)算術(shù)平均變化趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性優(yōu)勢(shì)愈加凸顯。新房成交面積同比增幅達(dá)13%，復(fù)蘇力度顯著領(lǐng)先于二三線城市。在高端住宅領(lǐng)域，一線城市高凈值家庭的改善性需求推動(dòng)主城核心區(qū)項(xiàng)目去化速度遠(yuǎn)超外圍板塊，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)極。下半年，市場(chǎng)分化或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化：少數(shù)核心城市有望通過(guò)高得房率產(chǎn)品維持乃至加強(qiáng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，持續(xù)發(fā)揮風(fēng)向標(biāo)作用；但城市間與項(xiàng)目間冷熱不均持續(xù)加劇仍是大概率事件，多數(shù)城市及外圍板塊仍面臨去化壓力，仍在底部震蕩中尋求新平衡。

2）二手房市場(chǎng)：“以價(jià)換量”與“蹺蹺板效應(yīng)”

上半年，全國(guó)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，整體成交活躍度有所提升，但后續(xù)動(dòng)能減弱。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，重點(diǎn)14城1-5月累計(jì)成交量同比上升14.9%，創(chuàng)2022年以來(lái)同期新高，但受3月需求集中釋放及5月傳統(tǒng)淡季影響，3月后成交量逐步下滑。從價(jià)格來(lái)看，壓力與分化并存：6月70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大至0.6%，同比降幅收窄至6.1%（見(jiàn)圖3）。

從城市比較來(lái)看，深圳、西安等城市上半年二手房成交累計(jì)同比增幅在3成以上，市場(chǎng)情緒較為高漲；重慶、合肥、濟(jì)南、南寧等城市迎來(lái)復(fù)蘇行情，雖然6月環(huán)比持降，但上半年累計(jì)同比增幅依舊顯著；部分三四線城市如東莞、煙臺(tái)等因去年基數(shù)較低，上半年成交也出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

重點(diǎn)城市二手房已成為市場(chǎng)交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”偏向了二手房。數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)14城自2023年上半年起，二手房成交占比持續(xù)攀升（見(jiàn)圖4）。2025年上半年，進(jìn)一步升至69%，較去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn)，這既有新房供應(yīng)下滑的原因，也有二手房源掛牌增加、“即買(mǎi)即住、所見(jiàn)所得”優(yōu)勢(shì)的影響。下半年，二手房成交量占比有望繼續(xù)上行。

圖3  2024年6月-2025年6月70大中城市二手住宅價(jià)格同環(huán)比價(jià)格指數(shù)算術(shù)平均變化趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

圖4  2019年上半年-2025年上半年重點(diǎn)14城新房和二手房成交量（單位：套）。數(shù)據(jù)來(lái)源：麟評(píng)大數(shù)據(jù)研究院。備注：重點(diǎn)14城包含北京、上海、深圳、廣州、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、無(wú)錫、青島、廈門(mén)、鄭州

二、上游土地市場(chǎng)：縮量提質(zhì)

作為房地產(chǎn)的上游市場(chǎng)，全國(guó)土地市場(chǎng)上半年呈現(xiàn)縮量態(tài)勢(shì)。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度維持高位，但三四線城市表現(xiàn)低迷，地方土地出讓收入總體下行。展望下半年，土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”特征有望延續(xù)。少數(shù)熱點(diǎn)城市核心地塊憑借其稀缺性，或?qū)⒗^續(xù)支撐高溢價(jià)成交；而多數(shù)三四線城市的土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)仍將以底價(jià)成交為主。

1）土地市場(chǎng)總量收縮

上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”格局。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年（截至6月20日），全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積2.5億平方米，同比下跌8%（見(jiàn)圖5），創(chuàng)2010年以來(lái)同期新低。[1]在“好房子”政策導(dǎo)向下，地方政府嚴(yán)控供地規(guī)模的同時(shí)提升好地塊占比，帶動(dòng)房企投資積極性回升，上半年平均溢價(jià)率達(dá)9.2%（見(jiàn)圖6），同比提高4.8個(gè)百分點(diǎn)。2025年6月土地流拍率為6%，回落至近年低位，前5個(gè)月的土地流拍率處于10%-20%。

杭州等少數(shù)核心城市熱度持續(xù)高漲，低能級(jí)市場(chǎng)則延續(xù)量?jī)r(jià)雙淡。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP20城市出讓金占全國(guó)比重升至68%，較2024年全年51%大幅提高，共有19個(gè)城市宅地出讓金超百億元，包括核心一二線城市和2個(gè)三線城市。其中杭州表現(xiàn)尤為突出，公開(kāi)市場(chǎng)涉宅地成交1161億元，同比激增96%，已經(jīng)接近其2024全年水平1169億元；北京憑借核心稀缺地塊供應(yīng)拉動(dòng)成交破千億，海淀樹(shù)村地塊樓面價(jià)突破10萬(wàn)元/㎡；上海徐匯單宗地塊達(dá)341億元。下半年，“控量提質(zhì)”仍是地方政府供地的合理策略。隨著城市更新穩(wěn)步推進(jìn)，下半年與之相關(guān)的回購(gòu)類(lèi)宅地及大量?jī)?yōu)質(zhì)核心板塊凈地出讓有望增多，進(jìn)一步助推供求預(yù)期改善。

圖5   2024年6月至2025年6月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地的月度成交情況。注：本圖數(shù)據(jù)包括純住宅、商住和商辦用地，數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

圖6   2024年6月-2025年6月重點(diǎn)城市月度平均溢價(jià)率走勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

2）土地出讓收入不到高峰期一半

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為14271億元，同比下降6.5%，不到2021年同期的34436億元的一半。土地出讓收入下降主要受多重因素影響：土地供應(yīng)整體緊縮；房企在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及在售項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度趨緩，疊加債務(wù)與融資壓力，房企普遍以去庫(kù)存為主，新增拿地面積及金額相應(yīng)減少。盡管熱點(diǎn)及核心城市上半年頻現(xiàn)“地王潮”，涌現(xiàn)出多宗高總價(jià)、高單價(jià)地塊，但其數(shù)量及涉及城市均較為有限。

三、政策脈絡(luò)：錨定信心修復(fù)

上半年，中央以信心修復(fù)為政策新錨點(diǎn)。需求側(cè)減息，公積金與LPR同步下調(diào)；供給側(cè)加速城市更新與商品房收儲(chǔ)；供需關(guān)聯(lián)方面則加速推進(jìn)現(xiàn)售模式，助推市場(chǎng)信心修復(fù)與發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

1）“回穩(wěn)”是房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)

4月25日，中共中央政治局會(huì)議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，較之前的“止跌回穩(wěn)”有所加力，肯定2024年四季度以來(lái)新房銷(xiāo)售企穩(wěn)成果，但也強(qiáng)調(diào)仍需政策發(fā)力鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券等工具收購(gòu)符合條件的存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，優(yōu)化市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。同時(shí)，土地收儲(chǔ)工作同步提速。2025年4月份以來(lái)，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)計(jì)劃公告頻次顯著增加，截至5月底，相關(guān)額度已達(dá)4700億元，涉及住宅用地面積逾9500公頃。

值得注意的是，6月13日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，較4月政治局會(huì)議“持續(xù)鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”的表述力度有所強(qiáng)化，反映出中央對(duì)近期市場(chǎng)波動(dòng)的密切關(guān)注。

2）需求側(cè)持續(xù)減息

需求側(cè)減息可降低居民還款負(fù)擔(dān)，提升支付能力，助推信心修復(fù)。4月政治局會(huì)議定調(diào)后，公積金與LPR雙降：公積金貸款利率普降0.25個(gè)百分點(diǎn)，而5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，推動(dòng)多地首套房貸利率觸及3.0%的歷史低點(diǎn)。需要指出的是，央行1月以特別國(guó)債補(bǔ)充銀行資本金的舉措，為需求側(cè)減息提供了較為扎實(shí)的基礎(chǔ)。

3）城市更新提升到全新的政策高度

城鎮(zhèn)化步入穩(wěn)定發(fā)展期，倒逼城市發(fā)展邏輯重構(gòu)，城市更新被提升到全新的政策高度。2024年，每3個(gè)中國(guó)人中，就有2個(gè)生活在城市，老舊小區(qū)改造滯后、城中村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等存量矛盾取代規(guī)模擴(kuò)張成為城市發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。城市更新行動(dòng)可謂“一石三鳥(niǎo)”：既是提升居住品質(zhì)的民生工程，又是激活內(nèi)需的投資引擎，更是推動(dòng)城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的必經(jīng)路徑。城市更新正在將“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化理念轉(zhuǎn)化為可觸達(dá)的民生溫度，著力推進(jìn)城中村及危舊房改造，并加大貨幣化安置力度，可釋放潛在剛需，加速庫(kù)存去化，緩解商品房高庫(kù)存壓力。

4）預(yù)售向現(xiàn)售的轉(zhuǎn)型加快

作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分，預(yù)售向現(xiàn)售的轉(zhuǎn)型加快。2025年5月，河南信陽(yáng)明確將商品房預(yù)售資金(即購(gòu)房款)存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。該文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房制度。2025年7月，湖北荊門(mén)市提出有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售：對(duì)新出讓的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，優(yōu)先采用現(xiàn)房銷(xiāo)售模式開(kāi)發(fā)；2026年1月1日起，新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，原則上實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

作為一種政策應(yīng)對(duì)，現(xiàn)房銷(xiāo)售有望解決預(yù)售制下購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)不足的問(wèn)題，助推居民信心修復(fù)。但考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)2-3年左右，原先預(yù)售制承擔(dān)的融資功能需要有新的承接者，需要在開(kāi)發(fā)貸、土地出讓方面進(jìn)行相應(yīng)的配套改革，否則房企拿地會(huì)格外謹(jǐn)慎，對(duì)地方政府土地出讓造成較大影響。此外，從拿地到賣(mài)現(xiàn)房的2-3年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性也會(huì)客觀上要求土地出讓時(shí)有一定的“折價(jià)”以對(duì)沖市場(chǎng)可能的風(fēng)險(xiǎn)。

四、展望與建議：統(tǒng)籌“好房子”與“老房子”

喜憂參半的K型復(fù)蘇，意味著多數(shù)城市的市場(chǎng)磨底還未結(jié)束，“好房子”是市場(chǎng)新的增長(zhǎng)引擎，這是共識(shí)。隨著城市化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，“好房子”建設(shè)的同時(shí)也要統(tǒng)籌好“老房子”，助推平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。此外，需要加快存量的房與地的收儲(chǔ)進(jìn)程，采取漸進(jìn)式改革策略探索帶定金的現(xiàn)房銷(xiāo)售。

一是通過(guò)基礎(chǔ)性制度變革加快增量住房迭代。“好房子”是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵詞，也是其落地的載體，底層邏輯是通過(guò)基礎(chǔ)性制度變革推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)要素相對(duì)價(jià)格的變化，重構(gòu)各主體的激勵(lì)與行為，從而實(shí)現(xiàn)增量住房產(chǎn)品迭代。[2]

二是統(tǒng)籌好“老房子”，盡快明確土地使用權(quán)續(xù)期等關(guān)鍵政策。房子都會(huì)變老，統(tǒng)籌“老房子”是有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度不可或缺的一環(huán)。不少“老房子”的土地使用權(quán)已經(jīng)快到期，明確預(yù)期將有利于“老房子”煥發(fā)新活力。不妨借鑒香港“免補(bǔ)地價(jià)續(xù)期+年地租”模式，避免頻繁調(diào)整引發(fā)市場(chǎng)行為扭曲。[3]也可考慮到期后給予一定年限的免費(fèi)續(xù)租疊加后續(xù)年限的年租制，如“20年免租+50年年租”或者“10年免租+60年年租”這樣的組合，通過(guò)明確續(xù)期政策為“老房子”更新改造賦能。

三是加快存量房與地的收儲(chǔ)。存量房與地的收儲(chǔ)，關(guān)系到房地產(chǎn)供求關(guān)系及其預(yù)期，是居民信心修復(fù)的重要支撐。收儲(chǔ)超預(yù)期，居民信心修復(fù)也大概率將超預(yù)期；反之亦然。這實(shí)際上是為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇注入國(guó)家信用的過(guò)程，是從K型復(fù)蘇邁向全面復(fù)蘇的關(guān)鍵一環(huán)。

四是探索帶定金的現(xiàn)房銷(xiāo)售。從預(yù)售制向現(xiàn)房銷(xiāo)售主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變必然是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，建議采取漸進(jìn)式改革策略，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反饋來(lái)進(jìn)行政策優(yōu)化。定金比例為房?jī)r(jià)的10%左右，由第三方托管，交房時(shí)再辦理按揭，既避免購(gòu)房者過(guò)早承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也可以提前利用市場(chǎng)機(jī)制平滑現(xiàn)房銷(xiāo)售面臨的不確定性，還為銀行開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放提供了必要的依據(jù)，不少發(fā)達(dá)國(guó)家要求預(yù)訂比例超過(guò)50%才可申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸。

（作者王美華來(lái)自國(guó)研科技集團(tuán)國(guó)研網(wǎng)，王瑞民來(lái)自國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所。本文僅代表作者個(gè)人學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，與所供職單位無(wú)關(guān)。）