8月25日，上海市住建委、市房管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

此次房產(chǎn)新政的出臺將對房地產(chǎn)市場未來走勢產(chǎn)生怎樣的影響？8月25日，澎湃新聞?dòng)浾卟稍L了多位業(yè)內(nèi)專家，對此次新政進(jìn)行了逐條解讀，并對其影響和未來市場走向進(jìn)行了分析和預(yù)判。

單身視同家庭，意味著非滬籍單身人士新增了“房票”

為更好滿足居民改善性需求，促進(jìn)宜居安居、職住平衡，《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策：一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)；二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

“此次政策對外環(huán)外在符合條件下不限購房套數(shù)，將從支持改善性住房需求、落實(shí)職住平衡導(dǎo)向，更好滿足外環(huán)外的購房需求?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也意味著，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購房已不限套數(shù)。該政策有力釋放了住房需求，對于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動(dòng)后續(xù)市場交易量的上升。

對于“成年單身人士視同家庭”的政策，他認(rèn)為，其直接效應(yīng)是增加了“房票”，即新增購房套數(shù)，同時(shí)也減少了其他約束?！耙郧百彿?，非滬籍居民家庭符合條件可在外環(huán)內(nèi)認(rèn)購新房或二手房，但單身人士只能買二手房?！彼f，此次“單身視同家庭”政策下，意味著非滬籍單身人士新增了“房票”。而對于滬籍單身人士來說，可以享受滬籍居民家庭的購房資格，在其他條件和政策不變的情況下，可新增1套購房的資格。

上海中原地產(chǎn)有限公司盧文曦認(rèn)為，此次限購政策的優(yōu)化，有望進(jìn)一步緩解結(jié)構(gòu)性不平衡?！澳壳吧虾鞘锌傮w穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力?！彼f，這次政策對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進(jìn)一步降低庫存。此外，當(dāng)前置換型買家比較多，主要是受制于“房票”的約束，尤其是外地單身買家，有時(shí)候舊房源賣不掉，新房子買不進(jìn)，“多一張‘房票’可以先買后賣，減少拋售壓力。”

支持住房公積金“又提又貸”，讓消費(fèi)者盡早“上車”

為加大公積金支持住房消費(fèi)力度，《通知》明確將優(yōu)化住房公積金政策：一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度；二是支持提取住房公積金支付購房首付款；三是支持住房公積金“又提又貸”。

在提高公積金貸款額度方面，此次新政明確，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%（首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

“以普通家庭首套房執(zhí)行的公積金貸款額度為例進(jìn)行分析，若按新政策執(zhí)行，后續(xù)家庭可增加24萬公積金貸款額度?！眹?yán)躍進(jìn)舉例分析認(rèn)為，此次所提及的綠色建筑，占全市新房比重約為60%，說明政策的普惠面很大，支持了綠色建筑發(fā)展。同時(shí)，此次住房公積金政策落實(shí)“又提又貸”或“既提又貸”政策?！斑@是指支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請公積金貸款，且不影響公積金額度計(jì)算，將更好發(fā)揮公積金在購房各領(lǐng)域的支持作用，尤其可以直接降低首付款籌集壓力。”不過他也特別提醒，此政策需要注意兩個(gè)細(xì)節(jié)：一是針對新房項(xiàng)目；二是包括本人及配偶的公積金提取。

在盧文曦看來，提取公積金用作首付，能提升購房意愿和能力?！坝行┤斯e金賬戶余額多，可以用來補(bǔ)充首付不足，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計(jì)算，可以讓消費(fèi)者盡早‘上車’?！彼f，此外，購買符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑規(guī)定的新房，貸款額度可以上浮15%，既滿足買家對“好房子”的消費(fèi)需求，也能引導(dǎo)開發(fā)商多造符合標(biāo)準(zhǔn)的好房子。

房貸利率層面不再區(qū)分首套和二套，釋放改善型需求

為減輕居民購房利息負(fù)擔(dān)，《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

 “房貸利率層面不再區(qū)分首套和二套房，對于改善型住房需求釋放等具有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一方面，首套房和二套房的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)取消，將有助于二套房根據(jù)市場情況和房貸政策進(jìn)行調(diào)整，客觀上促進(jìn)二套房利率下調(diào)；另一方面，也充分體現(xiàn)了對改善性住房需求的支持，對于“增購一套房”或“置換一套房”的主動(dòng)性會增強(qiáng)。

盧文曦同樣認(rèn)為，房貸利率不再區(qū)分首套和二套，有助于釋放更多改善需求。“以商貸200萬、30年計(jì)算，首套月供8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以減少439元。以往降LPR月供減少只有幾十元，而這種方式力度大，得到的實(shí)惠在體感會相當(dāng)明顯?！彼e例說。

完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，可切實(shí)降低持有成本

為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

對于這項(xiàng)政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次明確完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，將減輕住房持有成本?！罢吆湍壳暗南拶徴{(diào)整優(yōu)化動(dòng)態(tài)銜接，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致?！彼f，該政策有助于鼓勵(lì)和吸引人才在滬工作生活，更好促進(jìn)住房消費(fèi)。

盧文曦認(rèn)為，對于想購買第二套住房的非本地買家而言，有人均60平方米的免稅面積扣除，可以切實(shí)降低持有成本，促進(jìn)改善意愿的提升。

市場走向預(yù)判：促進(jìn)交易活躍，保障“金九銀十”成色

此次新政的出臺，對未來市場走向?qū)⒂泻斡绊懀?/p>

“此次新政從對放寬限購、公積金政策、信貸工具、房產(chǎn)稅工具等的綜合運(yùn)用，多維度給購房者得到實(shí)惠，釋放置業(yè)需求，將進(jìn)一步鞏固上海穩(wěn)中向好的樓市?！北R文曦告訴記者，上海新房市場呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升的走勢，但是近期二手住宅市場價(jià)格表現(xiàn)相對弱一些。此次大家期待的政策落地后，預(yù)計(jì)將釋放一波購買力，同時(shí)可以轉(zhuǎn)變觀望的態(tài)度，對上海房地產(chǎn)市場接下來傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”的成色有一定保障。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，上海此次新政出臺后，有望實(shí)實(shí)在在促進(jìn)市場交易的活躍。

“從量價(jià)維度來看，其將產(chǎn)生‘量提升、價(jià)更穩(wěn)’的積極效應(yīng)。”他分析說，由于購房條件優(yōu)化和成本下調(diào)，將更好促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放，尤其是對于外環(huán)外新房和二手房市場的活躍有明顯作用，“結(jié)合即將到來的傳統(tǒng)‘金九銀十’階段，各地售樓處和中介公司等都會積極宣傳和利用好政策，而隨著量的提升及活躍，也將更好促進(jìn)價(jià)的趨穩(wěn)，對房價(jià)穩(wěn)定的預(yù)期將進(jìn)一步增強(qiáng)，反過來也將進(jìn)一步帶動(dòng)交易量活躍?！?/p>

同時(shí)，新房和二手房等市場也都將迎來利好?！邦A(yù)計(jì)新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢頭，二手房也會因‘房票’增加、市場聯(lián)動(dòng)等影響而保持活躍態(tài)勢，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預(yù)期好的二手房?！眹?yán)躍進(jìn)表示，上海此次新政惠及面廣，尤其對單身人士購房、外環(huán)外購房等帶來積極作用，也將為全國新一輪政策調(diào)整優(yōu)化和市場向好發(fā)展等發(fā)揮積極作用。