8月25日，上海市住建委、市房管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策?！锻ㄖ纷?025年8月26日起施行。

此次房產(chǎn)新政的出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)產(chǎn)生怎樣的影響？8月25日，澎湃新聞?dòng)浾卟稍L了多位業(yè)內(nèi)專家，對(duì)此次新政進(jìn)行了逐條解讀，并對(duì)其影響和未來(lái)市場(chǎng)走向進(jìn)行了分析和預(yù)判。

單身視同家庭，意味著非滬籍單身人士新增了“房票”

為更好滿足居民改善性需求，促進(jìn)宜居安居、職住平衡，《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策：一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)；二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

“此次政策對(duì)外環(huán)外在符合條件下不限購(gòu)房套數(shù)，將從支持改善性住房需求、落實(shí)職住平衡導(dǎo)向，更好滿足外環(huán)外的購(gòu)房需求?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也意味著，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)房已不限套數(shù)。該政策有力釋放了住房需求，對(duì)于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動(dòng)后續(xù)市場(chǎng)交易量的上升。

對(duì)于“成年單身人士視同家庭”的政策，他認(rèn)為，其直接效應(yīng)是增加了“房票”，即新增購(gòu)房套數(shù)，同時(shí)也減少了其他約束。“以前購(gòu)房，非滬籍居民家庭符合條件可在外環(huán)內(nèi)認(rèn)購(gòu)新房或二手房，但單身人士只能買二手房?！彼f(shuō)，此次“單身視同家庭”政策下，意味著非滬籍單身人士新增了“房票”。而對(duì)于滬籍單身人士來(lái)說(shuō)，可以享受滬籍居民家庭的購(gòu)房資格，在其他條件和政策不變的情況下，可新增1套購(gòu)房的資格。

上海中原地產(chǎn)有限公司盧文曦認(rèn)為，此次限購(gòu)政策的優(yōu)化，有望進(jìn)一步緩解結(jié)構(gòu)性不平衡。“目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫(kù)存去化仍有一定壓力?！彼f(shuō)，這次政策對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開(kāi)購(gòu)房額度，可以釋放購(gòu)買力，有助于進(jìn)一步降低庫(kù)存。此外，當(dāng)前置換型買家比較多，主要是受制于“房票”的約束，尤其是外地單身買家，有時(shí)候舊房源賣不掉，新房子買不進(jìn)，“多一張‘房票’可以先買后賣，減少拋售壓力。”

支持住房公積金“又提又貸”，讓消費(fèi)者盡早“上車”

為加大公積金支持住房消費(fèi)力度，《通知》明確將優(yōu)化住房公積金政策：一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度；二是支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款；三是支持住房公積金“又提又貸”。

在提高公積金貸款額度方面，此次新政明確，對(duì)繳存人購(gòu)買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%（首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。

“以普通家庭首套房執(zhí)行的公積金貸款額度為例進(jìn)行分析，若按新政策執(zhí)行，后續(xù)家庭可增加24萬(wàn)公積金貸款額度?！眹?yán)躍進(jìn)舉例分析認(rèn)為，此次所提及的綠色建筑，占全市新房比重約為60%，說(shuō)明政策的普惠面很大，支持了綠色建筑發(fā)展。同時(shí)，此次住房公積金政策落實(shí)“又提又貸”或“既提又貸”政策?！斑@是指支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款，且不影響公積金額度計(jì)算，將更好發(fā)揮公積金在購(gòu)房各領(lǐng)域的支持作用，尤其可以直接降低首付款籌集壓力?！辈贿^(guò)他也特別提醒，此政策需要注意兩個(gè)細(xì)節(jié)：一是針對(duì)新房項(xiàng)目；二是包括本人及配偶的公積金提取。

在盧文曦看來(lái)，提取公積金用作首付，能提升購(gòu)房意愿和能力?！坝行┤斯e金賬戶余額多，可以用來(lái)補(bǔ)充首付不足，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計(jì)算，可以讓消費(fèi)者盡早‘上車’?！彼f(shuō)，此外，購(gòu)買符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑規(guī)定的新房，貸款額度可以上浮15%，既滿足買家對(duì)“好房子”的消費(fèi)需求，也能引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商多造符合標(biāo)準(zhǔn)的好房子。

房貸利率層面不再區(qū)分首套和二套，釋放改善型需求

為減輕居民購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)，《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

 “房貸利率層面不再區(qū)分首套和二套房，對(duì)于改善型住房需求釋放等具有積極作用?！眹?yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一方面，首套房和二套房的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)取消，將有助于二套房根據(jù)市場(chǎng)情況和房貸政策進(jìn)行調(diào)整，客觀上促進(jìn)二套房利率下調(diào)；另一方面，也充分體現(xiàn)了對(duì)改善性住房需求的支持，對(duì)于“增購(gòu)一套房”或“置換一套房”的主動(dòng)性會(huì)增強(qiáng)。

盧文曦同樣認(rèn)為，房貸利率不再區(qū)分首套和二套，有助于釋放更多改善需求?！耙陨藤J200萬(wàn)、30年計(jì)算，首套月供8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以減少439元。以往降LPR月供減少只有幾十元，而這種方式力度大，得到的實(shí)惠在體感會(huì)相當(dāng)明顯?！彼e例說(shuō)。

完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，可切實(shí)降低持有成本

為銜接優(yōu)化住房限購(gòu)政策，《通知》規(guī)定對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

對(duì)于這項(xiàng)政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次明確完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，將減輕住房持有成本?！罢吆湍壳暗南拶?gòu)調(diào)整優(yōu)化動(dòng)態(tài)銜接，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致?！彼f(shuō)，該政策有助于鼓勵(lì)和吸引人才在滬工作生活，更好促進(jìn)住房消費(fèi)。

盧文曦認(rèn)為，對(duì)于想購(gòu)買第二套住房的非本地買家而言，有人均60平方米的免稅面積扣除，可以切實(shí)降低持有成本，促進(jìn)改善意愿的提升。

市場(chǎng)走向預(yù)判：促進(jìn)交易活躍，保障“金九銀十”成色

此次新政的出臺(tái)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走向?qū)⒂泻斡绊懀?/p>

“此次新政從對(duì)放寬限購(gòu)、公積金政策、信貸工具、房產(chǎn)稅工具等的綜合運(yùn)用，多維度給購(gòu)房者得到實(shí)惠，釋放置業(yè)需求，將進(jìn)一步鞏固上海穩(wěn)中向好的樓市?！北R文曦告訴記者，上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升的走勢(shì)，但是近期二手住宅市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)弱一些。此次大家期待的政策落地后，預(yù)計(jì)將釋放一波購(gòu)買力，同時(shí)可以轉(zhuǎn)變觀望的態(tài)度，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”的成色有一定保障。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，上海此次新政出臺(tái)后，有望實(shí)實(shí)在在促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍。

“從量?jī)r(jià)維度來(lái)看，其將產(chǎn)生‘量提升、價(jià)更穩(wěn)’的積極效應(yīng)?！彼治稣f(shuō)，由于購(gòu)房條件優(yōu)化和成本下調(diào)，將更好促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放，尤其是對(duì)于外環(huán)外新房和二手房市場(chǎng)的活躍有明顯作用，“結(jié)合即將到來(lái)的傳統(tǒng)‘金九銀十’階段，各地售樓處和中介公司等都會(huì)積極宣傳和利用好政策，而隨著量的提升及活躍，也將更好促進(jìn)價(jià)的趨穩(wěn)，對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期將進(jìn)一步增強(qiáng)，反過(guò)來(lái)也將進(jìn)一步帶動(dòng)交易量活躍?！?/p>

同時(shí)，新房和二手房等市場(chǎng)也都將迎來(lái)利好?！邦A(yù)計(jì)新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢(shì)頭，二手房也會(huì)因‘房票’增加、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等影響而保持活躍態(tài)勢(shì)，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預(yù)期好的二手房?！眹?yán)躍進(jìn)表示，上海此次新政惠及面廣，尤其對(duì)單身人士購(gòu)房、外環(huán)外購(gòu)房等帶來(lái)積極作用，也將為全國(guó)新一輪政策調(diào)整優(yōu)化和市場(chǎng)向好發(fā)展等發(fā)揮積極作用。