綠城中國  視覺中國 資料圖

8月25日，綠城中國（03900.HK）召開中期業(yè)績溝通會，行政總裁郭佳峰、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)、副總裁李駿等出席。今年3月出任綠城中國董事會主席的劉成云缺席。

期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入533.68億元，較去年同期的695.62億元下降23.28%。主要受今年上下半年交付節(jié)奏分布不均影響，上半年結(jié)轉(zhuǎn)面積同比下降22.7%，導(dǎo)致收入同比下降。

利潤方面，上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)毛利71.59億元，較上年同期的91.03億元下降21.36%；毛利率為13.41%，較上年同期的13.09%增加0.32個(gè)百分點(diǎn)；本公司股東應(yīng)占利潤2.1億元，較上年同期的20.45億元下降89.73%。

綠城中國解釋，公司今年繼續(xù)積極推動長庫存去化，2025年中期計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值損失人民幣19.33億元，進(jìn)而影響了股東應(yīng)占利潤。

“拿地王過程當(dāng)中……也很小心、很糾結(jié)”

今年上半年，綠城中國合計(jì)獲取35個(gè)項(xiàng)目，354.94萬平方米，權(quán)益土地款362.34億元，貨值約907億元。其中包含位于上海、蘇州、南京等地的多個(gè)地王，綠城中國也因此被稱為“地王收割機(jī)”。

郭佳峰表示，“其實(shí)拿的地王過程當(dāng)中，公司也很小心、很糾結(jié)，不是說哪個(gè)貴就哪個(gè)好，我們公司為什么會去拿這些大家看起來風(fēng)險(xiǎn)很大、價(jià)格很高的地呢？”

郭佳峰進(jìn)一步解釋，我們拿這些地王主要有兩個(gè)優(yōu)勢：這些地塊不是一個(gè)人兩個(gè)人去看，而是做了非常仔細(xì)的考量；綠城有產(chǎn)品和品牌優(yōu)勢。

截至今年6月底，綠城中國共有土地儲備項(xiàng)目158個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積為2724萬平方米，其中權(quán)益總建筑面積為1795萬平方米；總可售面積約為1817萬平方米，權(quán)益可售面積約為1181萬平方米；平均樓面地價(jià)每平方米8280元。

郭佳峰表示，當(dāng)前土地市場仍然是在筑底過程當(dāng)中，分化空前加劇。三四線城市仍然比較冷，但有些一二線城市地王頻出，比起上半年（下半年）風(fēng)險(xiǎn)在加大。

對于下半年土地市場，郭佳峰表示，我們認(rèn)為全國市場仍然沒有企穩(wěn)，特別是7月和8月的情況比預(yù)期還更差，相比去年同比也在往下走。下半年的土地市場整體熱度預(yù)計(jì)不如上半年，但預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高的熱度。

郭佳峰透露，因?yàn)榻衲晟习肽昴玫乇容^多，下半年拿地節(jié)奏會放緩，會采取更為謹(jǐn)慎和精準(zhǔn)的策略，對項(xiàng)目的要求會更高，以確保安全底線。全年拿地的貨值目標(biāo)，將根據(jù)下半年的銷售情況和集團(tuán)現(xiàn)金流情況做動態(tài)調(diào)整，大概拿到的貨值會在1200億元到1300億元之間。

高端市場是否可持續(xù)？

收割多個(gè)地王的綠城中國也面臨一個(gè)問題，高端市場是否可持續(xù)？

郭佳峰透露內(nèi)部決策的過程，“當(dāng)時(shí)我們在分析要不要拿高端項(xiàng)目的時(shí)候，有一個(gè)認(rèn)知，就是高端市場因?yàn)橄迌r(jià)的原因，長期供應(yīng)不足，高端需求被壓抑?！?/p>

郭佳峰舉例稱，像杭州房價(jià)控得比較緊，在這樣的背景下，有很多高端需求被壓制。近兩年來隨著優(yōu)質(zhì)低密地塊和核心地塊的供應(yīng)，高端需求在逐步釋放，我們認(rèn)為高端市場的熱度仍會持續(xù)一段時(shí)間，但也會密切關(guān)注市場的變化，動態(tài)調(diào)整投資策略。

對于整體的房地產(chǎn)市場走勢，李駿表示，下半年，城市之間的分化還會進(jìn)一步加劇，市場復(fù)蘇的進(jìn)程也是不平衡，預(yù)計(jì)一線城市和強(qiáng)二線城市，核心二線城市在整體大環(huán)境政策的利好下，有望率先企穩(wěn)。

李駿進(jìn)一步表示，在部分核心城市的部分板塊，實(shí)際已經(jīng)率先企穩(wěn)，成交量價(jià)也會保持一定的韌性，剛需和改善性需求會在預(yù)期穩(wěn)定的情況下進(jìn)一步地釋放。

李駿同時(shí)指出，全國大部分的三四線城市庫存去化和信心重建還需要更長的時(shí)間，即便政策已經(jīng)松無可松了，需求的恢復(fù)也是相對緩慢的。

對于接下來的“金九銀十”，李駿表示，可能會呈現(xiàn)局部回暖，整體筑底的態(tài)勢。談及上海等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步放松政策，李駿表示，熱點(diǎn)城市的成交量會有所放量，價(jià)格可能止跌企穩(wěn)，但是多數(shù)普通城市房價(jià)應(yīng)該還是以低位徘徊為主，成交很難有大的起色。

一半的貨值為2021年及以前的長庫存

李駿介紹，截至今年6月底，公司的整體貨值大約2700億元，其中2021年及以前的貨值不到1400億元，占比一半左右，預(yù)計(jì)未來3到5年可以基本去化完成。

李駿表示，增設(shè)2021年及以前存量貨值的考核指標(biāo)，同時(shí)強(qiáng)化住宅長庫存等重難點(diǎn)庫存計(jì)劃指標(biāo)考核力度；針對2021年及以前項(xiàng)目的以銷售流速提升為導(dǎo)向，包括但不限于價(jià)格政策、激勵政策、人員補(bǔ)充等資源傾斜。

李駿表示，有信心實(shí)現(xiàn)今年全年的經(jīng)營指標(biāo)。現(xiàn)在的重心放在高質(zhì)量去化上，所謂高質(zhì)量，說到底就是把量價(jià)這兩根弦都調(diào)好調(diào)準(zhǔn)，既不會為了沖銷量而盲目降價(jià)，也不會為了守價(jià)格去，拖慢去化的節(jié)奏。

李駿進(jìn)一步稱，存量項(xiàng)目要全力止損減虧，把資金回籠安全放在第一位，新項(xiàng)目則會盡可能爭取議價(jià)，讓產(chǎn)品力和品牌價(jià)值得到充分地體現(xiàn)?？傮w原則是以量為先，量價(jià)平衡，不同城市不同項(xiàng)目，靈活調(diào)整策略。

關(guān)于公司庫存，耿忠強(qiáng)表示，公司主動加大長庫存的去化力度。今年上半年針對存貨計(jì)提減值19.38億元，其中針對子公司存貨減值是17.17億元，往來款減值2.16億元。

耿忠強(qiáng)進(jìn)一步表示，這些存貨集中發(fā)生在2021年獲取的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在去化過程當(dāng)中，部分業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格出現(xiàn)了一定的折損，出于謹(jǐn)慎原則公司計(jì)提了相應(yīng)的減值報(bào)備。

“與同行相比公司的負(fù)債率偏高”

耿忠強(qiáng)介紹，今年上半年公司的有息負(fù)債較年初增加58億元，主要是因?yàn)楣旧习肽曜プ×藘?yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的機(jī)會，拿地比較多；盡快去做了開發(fā)貸，所以銀行貸款階段性增多，與同行相比公司的負(fù)債率偏高。

針對負(fù)債問題，耿忠強(qiáng)同時(shí)表示，綠城中國整體優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的方向不會變，整體負(fù)債總額下降的方向也不會變；預(yù)計(jì)到今年年底，公司總體降負(fù)債的額度幅度應(yīng)該跟去年差不多。

耿忠強(qiáng)表示，公司不是一味地急降負(fù)債，而是會在去庫存、降負(fù)債、謀發(fā)展之間做好平衡，不斷地優(yōu)化資源配置和提升運(yùn)營效率，在發(fā)展的同時(shí)保持好一個(gè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健。