2021年9月，在南京路步行街東拓一周年之際，外灘·中央內(nèi)庭煥新亮相。

外灘·中央是外灘“第二立面”先行啟動項目，也是南京路步行街商業(yè)升級調(diào)整的標(biāo)志性項目。2024年底，《南京路步行街區(qū)功能規(guī)劃》提出“助力百年南京路加速邁向全球知名、國際接軌的世界級商業(yè)街區(qū)”的目標(biāo)；2025年初，《上海市黃浦區(qū)外灘-01、02 更新單元規(guī)劃實施方案》發(fā)布，01、02單元作為外灘第二立面的首發(fā)區(qū)，被賦予"煥新外灘形象,合創(chuàng)城市中心,打造上海最具標(biāo)志性的世界級金融文化中央活動區(qū)"的使命。

置身02單元的“中央”、“一灘一路”兩大世界級地標(biāo)的交會處，先行啟動的外灘·中央積累了哪些經(jīng)驗？面對南京路及外灘的新一輪“宏圖”，該項目如何進(jìn)一步提升，成為第二立面的激活點？澎湃研究所研究員就此進(jìn)行了深度采訪和實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)外灘·中央一直在實時更新運營策略，如針對入境游熱潮，其成為上海首個覆蓋全市所有離境退稅網(wǎng)點的集中退付點。針對該街坊的微更新方案“綠映中央”也已然成形，亟待進(jìn)一步探討和推進(jìn)。

從空中俯瞰，外灘·中央以十字形玻璃穹頂將四組歷史建筑有機串聯(lián)。圖片來源：華東建筑設(shè)計研究院

一種歷史街區(qū)再生的“空間縫合”范式

外灘第二立面共有30個街坊，其中179街坊由南京東路、四川中路、九江路、江西中路圍合而成。街坊內(nèi)現(xiàn)存四組于1911-1930年間建成的老建筑（中央商場、美倫大樓、華僑大樓、新康大樓）和兩條獨特的十字形內(nèi)街（沙市一路、沙市二路）。2013年成片保護(hù)改建工程啟動，將四組七棟各自為政的歷史建筑以十字玻璃穹頂（拱廊）連綴，形成了原本不存在的十字形商業(yè)內(nèi)廣場，這個新項目的名字，就是外灘·中央。該項目超越了單體建筑修繕的范疇，通過 “穹頂”這一極具象征性的空間介入，對城市碎片進(jìn)行了一次成功的“縫合手術(shù)”。

外灘·中央四組歷史建筑及兩條十字形內(nèi)街平面圖。圖片來源：華東建筑設(shè)計研究院

華東建筑設(shè)計研究院資深總建筑師司耘是“南京東路179街坊成片保護(hù)改建工程”的主持設(shè)計師，他告訴研究員，對于區(qū)域性建筑的改擴(kuò)建，單體建筑的存在感不只表現(xiàn)為其自身展開的形體與表皮關(guān)系，而是更多地作為整體的一部分與其他建筑和諧共存，形成合力。

“首先是筑底，即十字街區(qū)的理性繼承及合理改造，使歷史文脈得以釋放，十字街區(qū)與街坊四周的城市道路相交的四個出入點，可有效引導(dǎo)游客進(jìn)入建筑群內(nèi)部，實現(xiàn)打開與激活。其次是加蓋，即在十字街與中心廣場的上空設(shè)置有玻璃頂蓋，不僅起到了整合不同建筑的作用，也提供一個遮風(fēng)擋雨的休閑場所?！彼驹疟硎?，希望這個由穹頂有機串聯(lián)并庇護(hù)的半室外公共空間，吸引游人停留、休憩。

2021年7月，外灘·中央內(nèi)街玻璃穹頂正式亮燈?！榜讽敗钡撵`感來源于米蘭埃馬努埃萊二世拱廊等經(jīng)典案例，歷史上中央商場內(nèi)部也有拱廊設(shè)計，此次以拱廊連綴該地塊的建筑群，亦有對歷史文脈的尊重與延續(xù)之意旨。

外灘·中央的玻璃穹頂，靈感來源于米蘭埃馬努埃萊二世拱廊。圖片來源：華東建筑設(shè)計研究院

同濟(jì)大學(xué)教授錢宗灝在《拱廊建筑的魅力》中指出，用鑄鐵和玻璃構(gòu)筑天頂?shù)墓袄冉ㄖQ生于法國大革命的時代背景下，此時因奧斯曼還沒有將大巴黎改造計劃付諸實施，拱廊空間的出現(xiàn)也適時提供了一個立面優(yōu)雅、鋪面整齊、光線愉悅、空間機能符合新興中產(chǎn)階級渴求的公共空間。錢宗灝告訴研究員，上海南京路上的中央商場也是法國建筑師設(shè)計的，1920年代建成時候的名稱叫“中央拱廊”，具有經(jīng)典拱廊建筑的所有空間形態(tài)和社會內(nèi)容。

值得注意的是，米蘭埃馬努埃萊二世拱廊是“原生”的交通型拱廊，有規(guī)則的幾何造型，是城市軸線上的宏偉連接；而外灘·中央的拱廊則是“再創(chuàng)造”的內(nèi)生庭院，由于四組老建筑的位置不對稱且高矮不一，穹頂上近2000塊晶瑩剔透的玻璃經(jīng)過了精準(zhǔn)計算、獨立切割成型與安裝，是一種外科手術(shù)式的植入與覆蓋。

正是由于二者的差異，外灘·中央不僅要克服技術(shù)上的巨大難度，這一不在傳統(tǒng)步行路線上的全新公共空間，也面臨人流導(dǎo)入的考驗。

以廣場重塑外灘空間體系

將建筑之間的“剩余空間”（原本僅是功能性的間隙），通過穹頂?shù)倪B接轉(zhuǎn)化為最具價值的核心資產(chǎn)。外灘·中央不僅為“建筑單體保育”與“經(jīng)濟(jì)效益平衡”的二元悖論提供了一種破題思路，更重要的是，它重塑了外灘的空間體系。在萬國建筑拼貼的外灘、在百貨叢聚的南京路沿線，植入一個廣場，用以盛放市集、演出、日常和主題式的公共活動。

外灘·中央的地理位置。圖片來源：華東建筑設(shè)計研究院

02單元責(zé)任建筑師團(tuán)隊由德國珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計事務(wù)所與華東建筑設(shè)計研究院擔(dān)任。面對外灘第二立面的背街封閉、局促和內(nèi)院雜亂問題，設(shè)計團(tuán)隊以太湖石為靈感為該單元“開鑿”一個個“孔洞”，賦予它長期以來所缺乏的公共空間。

珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計事務(wù)所合伙人張寧告訴研究員，太湖石疏松透氣的密碼在于藏聚天地靈氣的孔洞，而外灘·中央改造后形成的中央廣場，正是這樣的孔洞。張寧認(rèn)為外灘具有中低層高密度、切段式結(jié)構(gòu)、連續(xù)界面、混合功能等特征，與巴黎莎瑪麗丹購物街區(qū)、米蘭埃馬努埃萊二世拱廊街區(qū)、慕尼黑五庭院購物街區(qū)同為富有特征的空間載體，過去數(shù)十年各種需求聚集催生的搭建等行為，導(dǎo)致街坊內(nèi)部的氣孔被填滿、堵塞。在更早啟動更新的外灘源一期，以及之后同樣作為外灘第二立面先行項目的外灘·老市府，都可以看到重塑空間、重拾透氣性的舉措。

外灘第二立面責(zé)任建筑師團(tuán)隊為各街坊制定的主題。圖片來源：珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計事務(wù)所

外灘源一期被歸為外灘“第一立面”，其中洛克·外灘源廣場內(nèi)街的景觀設(shè)計由普利茲克獎得主戴衛(wèi)奇普菲爾德主持，通過博物館廣場等，戴衛(wèi)·奇普菲爾德重塑和拓展了外灘的公共空間體系，補償了高密度歷史街區(qū)中公共活動空間的不足，讓建筑之間界限模糊的開放空間成為實現(xiàn)公共空間的絕佳場所。

中國科學(xué)院院士鄭時齡在談及2023年外灘第二立面的城市更新規(guī)劃時指出，外灘源地區(qū)向西拓展（外灘源二期等），提升并優(yōu)化城市空間，釋放街坊內(nèi)的空間，改造為多樣的廣場空間。鄭時齡強調(diào)，廣場不在于空間和面積之廣，而在于意蘊之廣，它當(dāng)是一個親切的空間。鄭時齡院士對于廣場的青睞也鐫刻在南京路上。上世紀(jì)末，在他主持的南京路步行街城市設(shè)計中，為狹長的南京路“開辟”了一座“世紀(jì)廣場”。

“南京東路沿線除了世紀(jì)廣場之外，大多空間為線型城市空間，人流以在街道上流動為主，不適于停留?！彼驹疟硎?，項目試圖通過臨街建筑室內(nèi)及沙市一路、沙市二路的路口，引入人流，提供十字街、中央廣場等圍合性休閑與交流空間，使南京東路空間節(jié)奏在鄰近外灘的179地塊中得到舒緩與釋放。

從“中央商場”到“中央廣場”再到“中央公園

外灘·中央是南京路東拓段的重點項目。華東建筑設(shè)計研究院總規(guī)劃師查君擔(dān)任南京路步行街東拓工程公共空間城市設(shè)計的負(fù)責(zé)人，在南京東路、江西中路的路口，他的團(tuán)隊在上海第一盞弧光燈所在地進(jìn)行歷史文化挖掘與展示。

外灘·中央的美倫大樓就位于第一盞弧光燈亮起的路口，經(jīng)過多年改造，項目已發(fā)展為一個兼具歷史縱深與活力的敘事性空間：2017年，外灘·中央項目一期中央商場和美倫大樓正式開業(yè)，位于美倫大樓4樓的美國林肯爵士樂上海中心同期開業(yè)；2021年，項目二期華僑大樓、新康大樓地上10層和地下5層、中庭近4000平方米的玻璃穹頂完工，成為南京東路百余年來首創(chuàng)景觀；2023年，“最美”政務(wù)服務(wù)中心在新康大樓亮相。

目前，外灘·中央整體出租率和開業(yè)率保持在70%以上，包括文化演藝1家、零售6家、餐飲16家（其中1戶正在裝修待開業(yè)），項目月均接待顧客超47萬人次。

此外，這個昔日老上海人淘便宜貨和品嘗小吃的淘寶地，抓住了入境消費的市場：2025年6月17日，外灘中央離境退稅集中退付點在外灘中央廣場1F服務(wù)臺正式投入運營，于全市首創(chuàng)“全區(qū)通退”的創(chuàng)新模式； 2025年6月25日，外灘中央集中退付點正式升級成為上海首個覆蓋全市所有離境退稅網(wǎng)點的集中退付點。

可持續(xù)的運營模式是外灘·中央的一大特色，中庭開設(shè)常態(tài)化市集，每季度進(jìn)行美陳更新、舉辦市場活動。全面開業(yè)以來，項目舉辦了一系列有影響力的活動，如《親密的奧黛麗·赫本》展覽。在剛剛落幕的HAPPY仲夏夜活動上，以音樂、啤酒、光影、游戲四大核心元素，開展了持續(xù)整個8月的沉浸式派對。

外灘·中央2022年圣誕市集。圖片來源：華東建筑設(shè)計研究院

在實地調(diào)研中，研究員發(fā)現(xiàn)，外灘·中央也面臨“集市之外的人氣尷尬”，要靠不間斷的活動、市集來吸引并留住人流。暑期中，步行街上“后腳跟著前腳移動”的人流，轉(zhuǎn)入外灘·中央內(nèi)街入口的比例并不高，沙市一路的人流量有時顯得“稀稀拉拉”。

在沒有活動時，內(nèi)庭廣場顯得較為空曠，除中央地面鋪裝有少量歷史文化信息（1930年代地塊商號圖）鑲嵌，整個空間可閱讀、賞味、互動的元素較少。LED裸眼3D大屏播放的內(nèi)容也以廣告為主，沒有提供具有吸引力的內(nèi)容，很難引人駐足。非活動期間的景觀布置則有種“臨時感”，可以和整體空間品質(zhì)相匹配的精心設(shè)計的城市家具極少，場地里散落著簡單的小型花池、零星擺放的戶外折疊椅，對那些在南京路上想要從行色匆匆、摩肩擦踵的人群中抽離并在此透一口氣的人來說，很難在公共空間找到坐下來休息的座位。

外灘·中央內(nèi)庭廣場僅有簡單小型花池及戶外折疊座椅。魯怡 攝

外灘·中央位于南京路步行街的入口，人流量不多。魯怡 攝

通過穹頂將建筑群有機串聯(lián)的外灘·中央，在運營中也應(yīng)有整體思維，兼顧公共空間與建筑內(nèi)部的商業(yè)活力。與缺乏內(nèi)容供給、游憩設(shè)施的廣場形成鮮明對照的是，以餐飲為主力業(yè)態(tài)，四組歷史建筑內(nèi)部的商業(yè)空間使用效率較高、人氣較旺。

在點評軟件上搜索外灘美食，會發(fā)現(xiàn)排名靠前的很多店來自外灘·中央，這些餐飲店通過爭奇斗艷的外擺招徠顧客、展示形象。以黃浦區(qū)大閘蟹熱門榜排行第一的寄暢興·百年蟹黃面為例，其外擺被顧客形容為把莫奈花園搬到餐廳，印象派的斑斕配色、南法風(fēng)的許愿池、鋪著粉色玫瑰花瓣的大理石，在這一圈外擺的外圈，店家進(jìn)一步向街區(qū)拓展經(jīng)營空間，印在KT板上的各種榮譽的冠冕密密麻麻擺了一圈，成為外擺的外擺——“黃浦區(qū)特色菜美團(tuán)人氣榜2024第一名”、“抖音生活服務(wù)2025心動榜餐廳”、“CCTV推薦”“上海必打卡”。多數(shù)店鋪人均消費普遍在百元左右，讓外灘餐飲告別了“要么很貴、要么太便宜”的兩極分化。店家告訴研究員，在高峰時段，用餐須排隊約40分鐘，一晚可以翻牌數(shù)次，許多店直到晚上9、10點鐘仍人滿為患。值得注意的是，由于歷史建筑位于場地到四角，就整個場地而言，底層餐飲店的“繁華競逐”僅是局部熱鬧的“鑲邊”，這一近4000平米的“氣孔”，亟待進(jìn)一步的優(yōu)化提升。

寄暢興·百年蟹黃面外擺之外的“外擺”。魯怡 攝

寄暢興·百年蟹黃面外擺之外的“外擺”。魯怡 攝

在2023年的上海城市更新可持續(xù)發(fā)展論壇上，有建筑專家指出，外灘的單日流量為40萬人次，主要集中在沿江一線，很少有人走進(jìn)非沿江街區(qū)，即第二立面。究其原因，是第二立面對市民游客難有吸引力。同濟(jì)大學(xué)周儉教授團(tuán)隊擔(dān)任外灘第二立面責(zé)任規(guī)劃師，團(tuán)隊負(fù)責(zé)人李鐵告訴研究員，街道角色的變化、內(nèi)巷活力的弱化以及街坊功能的單一化，使外灘地區(qū)的活力由歷史上的“均衡分布”轉(zhuǎn)變成今天的沿黃浦江、南京東路“T型集聚”格局，外灘地區(qū)的整體活力亟待提升。

綜上，研究員總結(jié)了外灘·中央在歷史建筑群、歷史風(fēng)貌區(qū)更新方面提供的若干經(jīng)驗，可供外灘第二立面及其他歷史風(fēng)貌區(qū)更新參考：

技術(shù)美學(xué)典范。將復(fù)雜的結(jié)構(gòu)工程（如不對稱玻璃穹頂）本身轉(zhuǎn)化為一種震撼的審美對象，體現(xiàn)了高科技與傳統(tǒng)保護(hù)的結(jié)合。

范式輸出價值。為高密度歷史街區(qū)的更新提供了一套可復(fù)制的方法論工具包，即識別縫隙-植入結(jié)構(gòu)-激活核心-輻射整體。

品牌地標(biāo)重塑。極大提升了外灘源區(qū)域的城市能見度，從一個“經(jīng)過的背景”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩３痰皆L的目的地”。

“氛圍經(jīng)濟(jì)”的先行者。其成功不在于引入了多少零售面積，而在于成功打造了一種稀缺的都市氛圍。穹頂之下，光線、聲音、材質(zhì)和活動共同作用，生成了一種高度場景化、極具感染力的“地方感”。這使得消費行為不再是目的，而是沉浸式體驗的自然衍生品。它售賣的是一種可感知的都市生活方式，其經(jīng)濟(jì)模型是體驗式的、情感化的。

同時，如何將外灘與南京路兩大世界級地標(biāo)的人流導(dǎo)入項目，提升游客、消費者體驗的同時實現(xiàn)區(qū)域整體活力的躍升，有以下建議：

打造“中央公園”，強調(diào)與兩大地標(biāo)的差異性。作為連接一灘一路的重要“節(jié)點”，如何把人引進(jìn)來、留下來，令整個區(qū)域不是運送游客的傳送帶，重點在于差異性。張寧指出，目前街坊內(nèi)（外灘·中央）的環(huán)境、鋪裝等和步行街沒有明顯差異，他提出“綠映中央”的微更新方案，即通過種植物甚至種樹，營造綠意葳蕤的空間環(huán)境，并結(jié)合景觀設(shè)計、城市家具等，令游客真正可以坐下來休憩。目前，廣場中央只有稀疏的小花壇，一些臨時的折疊椅總是坐滿人，游客對于休憩空間的需求并未得到滿足。

“綠映中央”微更新方案。圖片來源：珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計事務(wù)所

增加外擺，延伸商業(yè)活力。查君提到，在南京路步行街東拓路段設(shè)計時，曾設(shè)想打開新世界大丸百貨沿南京路的界面、增加外擺等，提升沿街商業(yè)活力。但考慮到該路段巨大的人流量，以快速通行為主，因此放棄。正因如此，東拓段的座椅、外擺、景觀等較南京路步行街西段與中段都采取了“減法”，建議在外灘·中央加建、加設(shè)相關(guān)設(shè)施，彌補該路段的不足，令游客不必“行色匆匆”。

利用穹頂資源，進(jìn)行公共性文化藝術(shù)展示。司耘提到，近4000平方米的玻璃穹頂嵌入了12000盞炫彩Led燈珠，可以實現(xiàn)文字、圖像等展示，目前沒有得到充分利用。放眼有影響力的國際大都市，在被稱作城市名片的地方都會去做城市的公共藝術(shù)，而外灘目前的美術(shù)館群，基本上都是建筑內(nèi)部的封閉空間，在配備大型裝置及舉辦公共性、開放性的活動等方面，外灘·中央有著得天獨厚的稟賦。目前，外灘源已經(jīng)孵化了“外灘建筑節(jié)”，建議外灘·中央充分發(fā)揮穹頂?shù)恼故竟δ?，孵化或舉辦相關(guān)活動。

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