國際大都市的中央商務(wù)區(qū)（CBD）作為城市服務(wù)功能的核心聚集區(qū)，也是最具活力、最能感知城市能級和核心競爭力的區(qū)域，面對新的發(fā)展趨勢，必須保持戰(zhàn)略敏捷。

新加坡宜居城市中心和奧雅納在2024年2月發(fā)布了一份名為《CBD的未來——來自亞太地區(qū)6個城市的觀察》的研究報告，該報告通過對曼谷、胡志明市、香港、新加坡、悉尼和東京6個亞太地區(qū)城市的中央商務(wù)區(qū)（CBD）進(jìn)行研究，探討了新的發(fā)展趨勢下，國際大都市CBD面臨的主要挑戰(zhàn)和發(fā)展愿景，以及案例城市為實現(xiàn)目標(biāo)所采取的關(guān)鍵行動。正如該報告所提出的，由于每個城市所處的環(huán)境不同，推進(jìn)CBD的可持續(xù)發(fā)展并不存在“一刀切”的解決方案，但相關(guān)案例可以提供一個實用的比較參考，為中國超特大城市的城市中心發(fā)展帶來啟示。

新加坡魚尾獅與CBD

一、亞太地區(qū)國際大都市CBD面臨的共同挑戰(zhàn)

中央商務(wù)區(qū)（CBD）一直是國際大都市的重要樞紐，在推動經(jīng)濟增長和創(chuàng)造就業(yè)機會方面發(fā)揮著重要作用。從歷史上看，國際大都市的CBD已經(jīng)適應(yīng)了不斷變化的市場動態(tài)和規(guī)劃范式，從最初的總部和金融機構(gòu)主導(dǎo)，向知識型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，容納了更多的技術(shù)公司和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并且隨著人們對于城市活力的日益關(guān)注，CBD開始引入更多的混合功能，打造7天24小時的活力區(qū)域。

從趨勢上看，國際大都市CBD迎來了新的挑戰(zhàn)，要求政府、企業(yè)和規(guī)劃者重新審視CBD的作用。在數(shù)字技術(shù)的快速發(fā)展、遠(yuǎn)程辦公模式對于辦公空間的需求減少、生活方式的偏好改變等背景下，一方面，城市競爭是一個長期議題，在城市之間爭奪投資、人才、游客、活動和聲譽過程中，作為城市發(fā)展的核心地域，CBD必須保持戰(zhàn)略敏捷，不斷尋求改進(jìn)和創(chuàng)新；另一方面，盡管CBD仍然是國際大都市經(jīng)濟框架中的重要支柱，但評估其成功的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超出了經(jīng)濟指標(biāo)，在商業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和人力資本等基本因素基礎(chǔ)上，需要更加強調(diào)良好的城市體驗。

從曼谷、胡志明市、香港、新加坡、悉尼和東京6個亞太地區(qū)城市的具體情況來看，國際大都市的CBD主要面臨6個方面的挑戰(zhàn)：

1、可供開發(fā)土地有限

亞太地區(qū)許多城市的CBD都過于密集，可用于新的開發(fā)或擴張的土地有限，因此，這些城市越來越多地走向分散化，在原有的CBD之外建立多個新中心。除此之外，在曼谷等一些城市，CBD由許多私人擁有的小塊土地組成，分散的產(chǎn)權(quán)對大規(guī)模的地區(qū)整合與重建構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

2、需要保持地區(qū)活力

隨著居家辦公的逐漸盛行，比如，悉尼等城市的員工正在適應(yīng)只有周二至周四在辦公室工作的模式，城市中心的人流量有所減少，必須采取措施防止CBD的空心化和其設(shè)施的閑置化。CBD需要從單一的辦公空間用途轉(zhuǎn)變?yōu)楦泳C合的多元用途，以培育一個健康的生態(tài)系統(tǒng)，支持全天的地區(qū)活力。

3、建筑更新存在困難

在可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)下，一方面，CBD不斷向混合功能區(qū)轉(zhuǎn)向，需要改變既有建筑的用途，例如將辦公和工業(yè)建筑改造為住宅和其他功能；另一方面，老舊建筑往往不能滿足現(xiàn)代使用者的需求，同樣需要適時的采取更新措施。但是，現(xiàn)有建筑的功能改造不僅在技術(shù)層面具有挑戰(zhàn)性，還普遍面臨僵化的土地使用政策阻礙其用途轉(zhuǎn)變。

4、需要改善基礎(chǔ)設(shè)施

隨著CBD不斷發(fā)展，對于拓展基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和提升基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量的需求越來越大，這些改進(jìn)構(gòu)成了CBD開發(fā)新項目的先決條件。例如，在胡志明市等一些亞太地區(qū)城市，嚴(yán)重依賴私人交通方式進(jìn)入CBD，為了解決高峰期的交通擁堵問題并促進(jìn)可持續(xù)出行，加強公共交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以鼓勵步行和騎行至關(guān)重要。

5、缺乏可負(fù)擔(dān)的住房

從歷史上看，鑒于CBD土地的高昂價格，許多亞太地區(qū)城市優(yōu)先考慮在CBD建設(shè)大量商業(yè)開發(fā)項目，導(dǎo)致居住空間較少。同樣，在城市更新過程中建造住宅單元尤其是經(jīng)濟適用房的財務(wù)可行性不佳，導(dǎo)致在CBD的居住選擇有限，加劇了工作時間之外CBD缺乏活力的情況，使其成為一個包容性較低的地區(qū)。

6、工作趨勢不斷變化

雖然在大多數(shù)亞太地區(qū)城市及其CBD，表現(xiàn)出相較歐美城市CBD更強的韌性，同時，遠(yuǎn)程工作模式對辦公空間需求的影響似乎也不那么顯著，但從長遠(yuǎn)來看，不斷變化的工作趨勢仍將影響人們對CBD空間的需求、使用和感知方式。

二、亞太地區(qū)國際大都市CBD的發(fā)展愿景、路徑與指標(biāo)

在新的發(fā)展趨勢和面臨的共同挑戰(zhàn)背景下，根據(jù)6個亞太地區(qū)國際大都市的具體情況，總結(jié)了CBD在連通性、獨特性、包容性、活力性和韌性5個方面的可持續(xù)發(fā)展愿景、實踐路徑和評估指標(biāo)。

1、連通性

良好的連通性是城市活力的關(guān)鍵，在區(qū)域和地方層面，需要提升CBD的可達(dá)性和內(nèi)部的連通性。具體的實踐路徑包括3個方面：一是接入?yún)^(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，作為承載大量商業(yè)服務(wù)的城市中心，快速接入主要交通網(wǎng)絡(luò)至關(guān)重要。二是打造高效的公共交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施，通過支持主動出行，緩解交通擁堵，使不同人群可以高效通勤和游玩。三是強化多式聯(lián)運，以公交為導(dǎo)向整合多種交通方式，滿足人們的多樣化需求來促進(jìn)包容性。

2、獨特性

具有多中心特點的城市應(yīng)該通過強調(diào)每個CBD或節(jié)點的獨特性，通過對不同人群的吸引力來支持良性競爭。具體的實踐路徑包括3個方面：一是充分利用本地資源，企業(yè)通過充分利用地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和人才庫等資源，以協(xié)作和創(chuàng)新為基礎(chǔ)，培育一個繁華的經(jīng)濟生態(tài)系統(tǒng)，與該地區(qū)的地方特色產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。二是錨定關(guān)鍵戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，每個CBD或節(jié)點應(yīng)專注于不同的商業(yè)領(lǐng)域，有助于強化獨特性并支持良性競爭。三是突出差異化的文化認(rèn)同，通過融入當(dāng)?shù)貧v史、文化和藝術(shù)元素，保護(hù)和促進(jìn)CBD的文化特征，豐富地區(qū)獨特的人文體驗和精神。

3、包容性

隨著 CBD 的發(fā)展和利益相關(guān)者情況的變化，需要有一系列負(fù)擔(dān)得起且可及的用途，以滿足利益相關(guān)者的不同需求。具體的實踐路徑包括3個方面：一是促進(jìn)功能混合，導(dǎo)入和整合居住和娛樂等多樣化的功能，可以創(chuàng)造更具吸引力和包容性的環(huán)境，讓人們就近工作、娛樂和生活。二是塑造高品質(zhì)無障礙的公共空間，通過創(chuàng)造精心設(shè)計和具有包容性的公共空間，有助于促進(jìn)社交互動，增強居民的歸屬感，同時保持對企業(yè)的吸引力。三是保障可負(fù)擔(dān)性，包括提供經(jīng)濟適用房、可負(fù)擔(dān)的商業(yè)和服務(wù)等，有助于吸引員工、居民和游客等不同人群，確保CBD作為城市目的地保持活力。

4、活力性

CBD作為具有吸引力和充滿活力的城市目的地，需要滿足企業(yè)和人們生活方式不斷變化的需求，提供超越工作職能的活動組合。具體的實踐路徑包括3個方面：一是發(fā)展7天24小時經(jīng)濟，投資夜間經(jīng)濟和周末經(jīng)濟等其他城市功能，在辦公時間之外增加 CBD 的活力。二是激活街道和公共空間，精心設(shè)計、投資建設(shè)和運營維護(hù)好街道和公共空間，打造充滿活力的旅游、休閑和娛樂目的地，吸引人流并創(chuàng)造難忘的體驗。三是特色化的場所營造，發(fā)揮公共和私營部門伙伴關(guān)系的關(guān)鍵推動作用，培育利益相關(guān)者的主人翁意識，激活CBD內(nèi)未充分利用的空間。

5、韌性

CBD的韌性發(fā)展能力主要體現(xiàn)在能夠及時響應(yīng)和適應(yīng)不斷變化的需求，包括氣候變化、人口結(jié)構(gòu)變化等多種因素帶來的動態(tài)需求。具體的實踐路徑包括3個方面：一是合理利用存量建筑和空間，保護(hù)和合理利用各類閑置或未充分利用的土地空間資源，保留建筑遺產(chǎn)和熟悉感，釋放新的商機，為CBD注入新的活力，兼顧經(jīng)濟和社會韌性。二是提升空間的適應(yīng)性，打造靈活的空間以適應(yīng)不同的用途，響應(yīng)CBD作為城市目的地不斷變化的空間需求。三是投資高質(zhì)量和可持續(xù)的近零碳建筑，提高城市對氣候變化影響的抵御能力，增強CBD對尋求低碳資產(chǎn)的投資者和企業(yè)的吸引力。

從國際大都市CBD的發(fā)展愿景和路徑出發(fā)，進(jìn)一步梳理定量和定性的發(fā)展指標(biāo)，以跟蹤和評估CBD發(fā)展的績效水平，一方面，可以在國際大都市CBD之間開展橫向比較，另一方面，可以作為規(guī)劃工具不斷優(yōu)化發(fā)展路徑以實現(xiàn)發(fā)展愿景。

表1  國際大都市CBD發(fā)展指標(biāo)體系

三、對中國超特大城市CBD轉(zhuǎn)型發(fā)展的啟示

集聚效應(yīng)是城市發(fā)展的獨特優(yōu)勢，國際大都市CBD是人流、物流、資金流和信息流的匯集之地，盡管中國大陸與亞太地區(qū)其他國際大都市的CBD在商務(wù)樓宇空置率與租金方面表現(xiàn)普遍好于歐美地區(qū)，但疊加數(shù)字技術(shù)的快速發(fā)展、遠(yuǎn)程辦公模式對于辦公空間的需求減少、生活方式的偏好改變等，CBD的轉(zhuǎn)型發(fā)展將是一個長期的議題。亞太六城的案例以及其他國際大都市的發(fā)展動態(tài)對于中國超特大城市CBD轉(zhuǎn)型發(fā)展具有啟示。

1、突出戰(zhàn)略引領(lǐng)順應(yīng)發(fā)展新趨勢

隨著新理念、新技術(shù)和新模式全面融入經(jīng)濟、社會和文化等各領(lǐng)域和全過程，制度秩序的變化將深刻影響城市發(fā)展。超特大城市CBD需要順應(yīng)發(fā)展新趨勢，形成以促進(jìn)要素新一輪集聚和流動為核心的功能、人群和空間全面發(fā)展的制度化工作體系，作為新一輪發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)。從中央商務(wù)區(qū)（CBD）到中央活動區(qū)（CAZ），國際大都市的城市中心地區(qū)均在城市總體規(guī)劃或片區(qū)發(fā)展規(guī)劃提出“集工作、生活和娛樂為一體，充滿活力的生活方式目的地”的發(fā)展目標(biāo)。其中，國際大都市城市中心的功能有序更替處于發(fā)展的核心地位，適應(yīng)國際大都市城市中心核心功能內(nèi)涵迭代的發(fā)展態(tài)勢，圍繞經(jīng)濟、文化和科技創(chuàng)新核心功能“引進(jìn)來”，推動傳統(tǒng)非核心功能“走出去”，輔以生態(tài)和生活支撐功能，加快實現(xiàn)國際大都市城市中心內(nèi)外城市功能置換，成為以城市更新為抓手推動業(yè)態(tài)更新，引領(lǐng)核心功能融合發(fā)展的重要工作。

2、重視雙管齊下找準(zhǔn)發(fā)展新抓手

推動超特大城市CBD轉(zhuǎn)型發(fā)展，可以通過物質(zhì)性的空間環(huán)境營造和柔性的產(chǎn)業(yè)政策供給雙管齊下找準(zhǔn)發(fā)展新抓手。一方面，著力打造優(yōu)越的城市內(nèi)涵品質(zhì)以贏得精英人才的青睞。聚焦物質(zhì)空間營造，針對存量商務(wù)辦公和商業(yè)零售等空間轉(zhuǎn)型壓力和強功能提品質(zhì)的現(xiàn)實需求，需要建立存量空間合理利用的新發(fā)展模式，創(chuàng)新土地和空間使用管控方式，提升核心功能的集聚度、辨識度和顯示度，建設(shè)滿足多樣化和品質(zhì)化需求的高品質(zhì)空間環(huán)境。另一方面，適時出臺針對性的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策，在行業(yè)發(fā)展機遇快速切換時期，在傳統(tǒng)核心功能之外挖掘新興增長點，撬動并塑造促進(jìn)CBD持續(xù)繁榮增長的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)。如新加坡濱海灣的企業(yè)總部稅費優(yōu)惠政策、倫敦金絲雀碼頭的企業(yè)特區(qū)和創(chuàng)新空間供給、紐約哈德遜城市廣場的時尚創(chuàng)意聲望加持等，針對科創(chuàng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求痛點，提供針對性的政策支持，加速營造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)。

3、強化供需匹配響應(yīng)人群新需求

人民城市理念是中國特色社會主義城市發(fā)展道路的新引領(lǐng)，全面提升城市品質(zhì)，切實增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，成為未來一段時期中國城市發(fā)展?jié)M足人民日益增長的美好生活需要的主要方向。國際大都市正經(jīng)歷從投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動的發(fā)展轉(zhuǎn)型，人才資源成為推動功能集聚創(chuàng)新的核心要素；從全面建成小康社會到促進(jìn)全體人民共同富裕，新發(fā)展階段多元社會群體的需求更加復(fù)雜，呈現(xiàn)出需求擴展化、升級化、差異化等特點。推動中國超特大城市CBD轉(zhuǎn)型發(fā)展，需要細(xì)致研究與之相關(guān)的多元人群畫像，加強識別和響應(yīng)多社會群體的差異化需求，在工作之余，更加聚焦“人的生活”，針對多元人群、復(fù)合產(chǎn)業(yè)的差異化空間訴求，統(tǒng)籌公共交通等高水平城市設(shè)施，尤其是軌道交通和慢行交通網(wǎng)絡(luò)，完善全天候的生活服務(wù)配套，強調(diào)功能的融合共享來滿足不同人群不同產(chǎn)業(yè)的軟硬環(huán)境需求。

（本文基于新加坡宜居城市中心和奧雅納聯(lián)合發(fā)布的《CBD的未來——來自亞太地區(qū)6個城市的觀察》開展介評，并對中國城市的參考借鑒予以研究分析，特此感謝。）