近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2025年第三季度上海房地產(chǎn)市場報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)辦公樓與零售市場的空置率均錄得環(huán)比下降。

辦公樓空置率環(huán)比下降

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2025年三季度，上海全市甲級(jí)辦公樓的凈吸納量錄得19.04萬平方米，成本驅(qū)動(dòng)型搬遷和升級(jí)需求仍是辦公樓市場主要需求來源，部分行業(yè)展現(xiàn)擴(kuò)張需求。

CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，本季度市場延續(xù)上季度緩步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，凈吸納量環(huán)比微升6.7%。前三季度累計(jì)凈吸納量達(dá)27萬平方米，已超越去年全年水平。

值得關(guān)注的是，第三季度全市辦公樓的空置率環(huán)比下降。CBRE的報(bào)告顯示，第三季度上海辦公樓整體空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，得益于成本驅(qū)動(dòng)型需求以及本季度無新增供應(yīng)，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；來自產(chǎn)業(yè)園區(qū)與遠(yuǎn)郊租戶的升級(jí)需求推動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從區(qū)位表現(xiàn)來看，CBRE的報(bào)告顯示，第三季度五角場躍居首位，主要來自字節(jié)跳動(dòng)集團(tuán)的擴(kuò)租以及部分消費(fèi)品零售企業(yè)的搬遷需求；淮海中路位列第二，增長動(dòng)力來源于保險(xiǎn)等金融公司的推動(dòng)，其中太平洋新天地中心在本季度最為活躍；陸家嘴排名第三，以金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的搬遷需求為主，尤其是板塊內(nèi)部流動(dòng)較為活躍；虹橋板塊位居第四，制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的活躍度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行業(yè)及金融行業(yè)構(gòu)成其核心需求來源。

租金方面，第三季度辦公樓的租金保持下行趨勢(shì)，整體市場持續(xù)利好租戶方。CBRE認(rèn)為，受新項(xiàng)目持續(xù)入市的影響，租金水平短期內(nèi)仍將承壓。

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸拔磥砹鶄€(gè)月，上海辦公樓市場預(yù)計(jì)將迎來約82萬平方米的新增供應(yīng)，其中華潤中心、徐家匯中心三期B座等超甲級(jí)優(yōu)質(zhì)物業(yè)將成為市場焦點(diǎn)。盡管競爭壓力依然存在，但由于前三季度金融業(yè)、TMT(人工智能、電商及系統(tǒng)解決方案等企業(yè))與消費(fèi)品零售業(yè)的升級(jí)搬遷與擴(kuò)租帶來了租賃需求的增長，預(yù)計(jì)市場活躍度將維持穩(wěn)定。值得關(guān)注的是，近期出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》為存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了新路徑，允許商辦兼容租賃住房、商業(yè)服務(wù)等業(yè)態(tài)，這一政策創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)需求形成合力，將加速市場去化。隨著‘十四五’規(guī)劃收官，市場正期待‘十五五’規(guī)劃在政策端釋放更多紅利，進(jìn)一步優(yōu)化存量資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)境?！?/p>

多個(gè)商場迎來第四季度“開門紅”

零售物業(yè)的租賃需求也保持活躍。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2025年第三季度，在新興消費(fèi)趨勢(shì)的推動(dòng)下，運(yùn)動(dòng)服飾、潮流玩具、寵物用品及服務(wù)與消費(fèi)電子的租賃需求保持活躍。盡管本季度無新增供應(yīng)，上海市區(qū)仍錄得約10.55萬平方米的凈吸納量。

與此同時(shí)，2025年第三季度，上海核心商圈空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，主要受益于品牌方對(duì)旗艦店及概念店選址需求的持續(xù)升溫。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，此類門店正日益成為品牌提升形象、打造獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)的重要載體。此外，入境游與國內(nèi)旅游持續(xù)回暖，帶動(dòng)南京東路、新天地、淮海路等游客密集商圈租賃活躍度顯著回升，凈吸納量明顯提高。2025年第三季度，非核心商圈租賃活動(dòng)也有一定進(jìn)展，平均空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)披露的國慶中秋假期數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)商場迎來第四季度“開門紅”。

如新世界發(fā)展（00017.HK）于10月9日發(fā)布的消息顯示，國慶中秋假期K11內(nèi)地商場業(yè)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，整體銷售同比增長23%。其中珠寶黃金類表現(xiàn)最為亮眼，同比增長45%。其中，廣州漢溪K11購物藝術(shù)中心于假期前的9月29日正式開幕，在首個(gè)黃金周期間表現(xiàn)卓越，開業(yè)僅一周便累計(jì)吸引客流接近70萬人次。此外，廣州K11購物藝術(shù)中心在品牌升級(jí)后的首個(gè)國慶黃金周整體業(yè)績同比增長近47%，多個(gè)奢侈品牌及重點(diǎn)業(yè)態(tài)銷售額創(chuàng)開業(yè)以來新高。

恒隆地產(chǎn)（00101.HK）10月9日披露的數(shù)據(jù)顯示，恒隆地產(chǎn)旗下內(nèi)地物業(yè)組合于國慶黃金周前四日租戶銷售額同比增長約15%，增長最突出的分別是武漢恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場，租戶銷售額分別激增逾70%及50%。10月1日至4日，整體內(nèi)地物業(yè)組合同比上升3%。其中，無錫及武漢的恒隆廣場首四日客流較去年同期增幅均超20%。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“盡管整體零售市場仍面臨挑戰(zhàn)，隨著國家繼續(xù)支持服務(wù)消費(fèi)、以舊換新及個(gè)人消費(fèi)貸款貼息等政策，市場信心有望穩(wěn)步修復(fù)。預(yù)計(jì)運(yùn)動(dòng)服飾、潮流玩具、數(shù)碼電子及家電品類的租賃需求將保持活躍?！?/p>

辦公樓交易重回主導(dǎo)地位，大宗交易熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域

從投資市場來看，2025年第三季度上海投資市場整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)告均顯示，辦公樓交易重回主導(dǎo)地位，市場活躍度較上季修復(fù)好轉(zhuǎn)，投資者對(duì)穩(wěn)健現(xiàn)金流的追求已成為驅(qū)動(dòng)交易的核心邏輯。

值得一提的是，中郵保險(xiǎn)領(lǐng)投的上海博華廣場項(xiàng)目于第三季度末成功交割，澎湃新聞（m.dbgt.com.cn）此前獨(dú)家報(bào)道，該交易的對(duì)價(jià)約108億元。仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，該項(xiàng)目的成功交割不僅刷新近兩年單筆交易紀(jì)錄，更成為市場情緒轉(zhuǎn)折的重要催化劑，極大提振了對(duì)核心城市核心資產(chǎn)長期價(jià)值的信心，標(biāo)志著辦公樓板塊在階段性調(diào)整后有望迎來復(fù)蘇曙光。

從需求端結(jié)構(gòu)看，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，投資性需求占比高達(dá)91%，穩(wěn)居絕對(duì)主導(dǎo)地位，印證市場仍以資本配置驅(qū)動(dòng)為主。高凈值投資者與各類企業(yè)買家持續(xù)活躍，展現(xiàn)出對(duì)上海大宗資產(chǎn)長期增值潛力的信心。從區(qū)域分布看，中環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了86%的成交金額與81%的成交宗數(shù)，熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)發(fā)力、外資配置意愿回升、以及核心地段稀缺資產(chǎn)持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場將在第四季度延續(xù)穩(wěn)中向好趨勢(shì)?！?/p>

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示：“上海物業(yè)投資市場預(yù)計(jì)將延續(xù)活躍度修復(fù)態(tài)勢(shì)，核心資產(chǎn)與特殊機(jī)會(huì)并行發(fā)展的特征將愈發(fā)凸顯。機(jī)構(gòu)投資者將持續(xù)聚焦核心區(qū)位、運(yùn)營穩(wěn)定的零售物業(yè)與長租公寓資產(chǎn)；企業(yè)買家基于自用發(fā)展與投資需求繼續(xù)釋放購買力；個(gè)人買家則依托法拍渠道在散售物業(yè)等中小體量資產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ彝顿Y機(jī)會(huì)。多元投資主體的共同參與將為市場注入更多韌性與活力?！?/p>