【編者按】

住房“公攤”直接影響到房?jī)r(jià)中“水分”的多寡，進(jìn)而影響居民購(gòu)房的獲得感。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，買(mǎi)方和賣(mài)方的力量對(duì)比發(fā)生反轉(zhuǎn)，唯有推動(dòng)本質(zhì)上更加有利于買(mǎi)方的變革，才有可能助推市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。辯證地看，“止跌回穩(wěn)”階段也是改革的好時(shí)機(jī)，在此時(shí)掀開(kāi)“公攤”的面紗，以實(shí)用面積計(jì)價(jià)，也更容易凝聚改革共識(shí)。計(jì)價(jià)規(guī)則的改變，將擠出“公攤”中的水分，特別是開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱(chēng)“注入的水分”，使得單價(jià)更實(shí)，有助于改善消費(fèi)者預(yù)期，快速緩解市場(chǎng)觀望情緒。住房“公攤”是供不應(yīng)求的“房荒”階段的產(chǎn)物，隨著“房荒”成為歷史，“公攤”也將大概率成為歷史。

本系列分上下兩篇，上篇從歷史視角切入，從香港住房“公攤”的興衰中透視“公攤”的面紗；下篇分析“公攤”引入內(nèi)地后住房面積虛胖的2.0版本，并著重比較其與香港1.0版本的異同，指出“止跌回穩(wěn)”階段是推進(jìn)“公攤”改革的好時(shí)機(jī)，分析改革對(duì)購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商和政府的潛在收益；在此基礎(chǔ)上提出漸進(jìn)式推動(dòng)住房“公攤”改革的建議。

以下為正文

香港“公攤”制度初心是為了降低購(gòu)房門(mén)檻，讓更多中低收入者得以踏入買(mǎi)房門(mén)檻。在市場(chǎng)上行期，“公攤”帶來(lái)的價(jià)格幻覺(jué)助推了香港房地產(chǎn)的繁榮。但隨著信息不對(duì)稱(chēng)和交易成本帶來(lái)的面積虛胖的“發(fā)水樓”問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，引起購(gòu)房者普遍不滿(mǎn)，香港“公攤”于2013年艱難終結(jié)，計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積轉(zhuǎn)向?qū)嶋H使用面積，促使住房市場(chǎng)價(jià)格和物業(yè)服務(wù)更加透明和公平。

一、攤整為零：“公攤”助推香港房地產(chǎn)業(yè)階段性繁榮

“公攤”疊加“預(yù)售”制度（“賣(mài)樓花”），助推了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性繁榮，房地產(chǎn)業(yè)日漸成長(zhǎng)為香港經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

（一）為什么攤：高門(mén)檻與低購(gòu)買(mǎi)力的矛盾

香港房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的映射。二戰(zhàn)后，隨著人口快速增加、工商業(yè)恢復(fù)和對(duì)外貿(mào)易發(fā)展，居民住有所居的愿望強(qiáng)烈。但戰(zhàn)爭(zhēng)中損毀的房屋超過(guò)四分之一，住房供應(yīng)跟不上，“房荒”成為社會(huì)最矚目的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。

“房荒”導(dǎo)致房租持續(xù)攀升至戰(zhàn)前的3-5倍，民眾居住條件急劇惡化，大量市民蝸居在唐樓天臺(tái)上或大街旁，城區(qū)周邊搭建起大量棚屋、木屋乃至“紙皮屋”，形成了許多人口密集的木屋區(qū)，社會(huì)問(wèn)題叢生。香港當(dāng)局于1947年2月頒布了新的《租務(wù)管制法例》，鼓勵(lì)業(yè)主修復(fù)房屋，以期遏制加租潮。租金管制要求房租不得超過(guò)戰(zhàn)前水平，但戰(zhàn)后新建的樓宇可以除外。新法例有效促進(jìn)了香港戰(zhàn)后地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展，地價(jià)和新建樓宇的租金也急劇上升，但與之形成鮮明對(duì)照的是，樓價(jià)并未顯著提高。這是因?yàn)椋?dāng)時(shí)的樓房買(mǎi)賣(mài)參照英國(guó)，以整幢樓宇為單位，能夠負(fù)擔(dān)的人極為有限，主要是從上海等內(nèi)地城市移居香港的富商或俗稱(chēng)“金山阿伯”的海外歸僑。

“攤整為零”成為緩解高門(mén)檻與低購(gòu)買(mǎi)力矛盾的底層制度創(chuàng)新。20世紀(jì)50年代，部分地產(chǎn)商開(kāi)始探索新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，允許“分層出售”與“分期付款”，使得普通市民也能夠踏進(jìn)買(mǎi)房門(mén)檻，房地產(chǎn)需求快速涌現(xiàn)。 “公攤”是“分層出售、分期付款”的售樓制度創(chuàng)新的副產(chǎn)品，將公共費(fèi)用按比例分?jǐn)偟搅嗣恳粋€(gè)單元。

（二）怎樣攤：香港住房“公攤”的制度安排

香港住房“公攤”作為分層出售的配套制度，為共享公共設(shè)施提供了便利。高層建筑形式使得開(kāi)發(fā)商在有限的土地上可以建造并銷(xiāo)售更多房子，從而提高總銷(xiāo)售收入。在交付后，先由開(kāi)發(fā)商指定集團(tuán)內(nèi)部或有關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，擬定公契確定購(gòu)房者“業(yè)權(quán)份數(shù)（undivided share）”、公用部分范圍、管理費(fèi)計(jì)算方式，并在土地注冊(cè)處登記注冊(cè)。購(gòu)房者按業(yè)權(quán)份數(shù)比例確定共有產(chǎn)權(quán)并支付管理費(fèi)用。業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)之后，有權(quán)更換物業(yè)管理公司。業(yè)主立案法團(tuán)是一個(gè)獨(dú)立的法人組織，代表所有業(yè)主管理樓宇的公共部分，可以委任或監(jiān)察物業(yè)管理公司或終止其服務(wù)合約，直接影響“公攤”區(qū)域的管理和費(fèi)用分?jǐn)偅瑱?quán)利與義務(wù)形成良性互動(dòng)（圖1）。

圖1  香港“公攤”制度中政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的互動(dòng)關(guān)系。資料來(lái)源：筆者根據(jù)公開(kāi)資料整理。

（三）客觀成效：助推房地產(chǎn)業(yè)階段性繁榮

“公攤”的創(chuàng)設(shè)，助推了20世紀(jì)后半葉香港地產(chǎn)業(yè)的階段性繁榮，房地產(chǎn)業(yè)在香港經(jīng)濟(jì)中的重要性逐漸凸顯。地產(chǎn)業(yè)增加值從1980年的182.69億港元上升至1997年的1341.86億港元，建造業(yè)的增加值從1980年的89.29億港元增長(zhǎng)到1997年的779.84億港元，樓宇業(yè)權(quán)的增加值則從1980年的120.28億港元增長(zhǎng)到1997年的1868.92億港元（圖2）。

圖2  香港地產(chǎn)業(yè)、建造業(yè)、樓宇業(yè)權(quán)增加值（1980-1997）。資料來(lái)源：香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處《二零零二年本地生產(chǎn)總值》

“公攤”的初衷是降低購(gòu)房門(mén)檻，“價(jià)格幻覺(jué)”是“公攤”的副產(chǎn)品，并意外地刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房熱情。這是因?yàn)?，消費(fèi)者感受到的價(jià)格或折扣優(yōu)于實(shí)際情況，可能會(huì)加速購(gòu)買(mǎi)決策。香港“公攤”面積通常占總建筑面積的20%~30%（圖3），以包含“公攤”的總面積計(jì)價(jià)要比以不包含“公攤”的實(shí)用面積計(jì)價(jià)顯得更便宜，也就是說(shuō)，降低了名義房?jī)r(jià)。在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，購(gòu)房者被表面上“更低的單價(jià)”吸引，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值做出非理性判斷。以九龍?zhí)恋墓廨x園某住宅為例，該樓盤(pán)建于1976年，建筑面積500呎（約45平米）、實(shí)用面積411呎（約37平米），售價(jià)600萬(wàn)港元，按照建筑面積計(jì)算每呎單價(jià)為1 2000港元，按照實(shí)用面積算每呎單價(jià)14 599港元。覺(jué)得用“更低的單價(jià)”買(mǎi)到了“更大的房子”，這是房地產(chǎn)上行期價(jià)格幻覺(jué)的作用機(jī)制。

圖3  香港部分樓盤(pán)實(shí)用率。注：橫軸表示樣本樓盤(pán)實(shí)用率排序。資料來(lái)源：Yahoo!財(cái)經(jīng)，“‘屈’出來(lái)的實(shí)用率”

“公攤”對(duì)高密度的城市開(kāi)發(fā)起到了助推作用。“公攤”機(jī)制使得公共設(shè)施如電梯、大堂、樓道等得以標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化，有效助推了高密度城市的開(kāi)發(fā)，成為土地資源緊張背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一種重要制度支撐。香港現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形最早起源于戰(zhàn)后公共住房的管理，隨著香港樓宇的高層化，政府要求開(kāi)發(fā)商提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分。現(xiàn)代物業(yè)管理體系的發(fā)展對(duì)社區(qū)治理也產(chǎn)生了一定的良性影響。

二、發(fā)水樓：“公攤”膨脹及其一連串非預(yù)期后果

“公攤”面積的存在會(huì)產(chǎn)生信息不對(duì)稱(chēng)及一連串非預(yù)期后果，開(kāi)發(fā)商的“注水”激勵(lì)使得“公攤”逐漸走樣和異化。2013年《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》全面實(shí)施，標(biāo)志著香港?“公攤”時(shí)代的艱難終結(jié)。

（一）“公攤”膨脹：信息不對(duì)稱(chēng)、交易成本與發(fā)水樓

“發(fā)水”這個(gè)原本用來(lái)形容海鮮販子為魷魚(yú)注水以增加重量、期望獲得更高售價(jià)的粵語(yǔ)詞，恰如其分地點(diǎn)出了香港地產(chǎn)商利用信息不對(duì)稱(chēng)通過(guò)各種巧妙手段擴(kuò)大銷(xiāo)售面積從而提高利潤(rùn)的種種做法。新房“發(fā)水”問(wèn)題日益嚴(yán)重，可用面積顯著下降。

“公攤”面積的測(cè)度與核實(shí)增加了購(gòu)房者的交易成本。開(kāi)發(fā)商以包含公共區(qū)域的“建筑面積”作為交易和計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者難以評(píng)估其實(shí)際使用空間。不同開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑面積的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)各異，導(dǎo)致購(gòu)房者在比較不同樓盤(pán)時(shí)面臨“比較困難癥”，特別是預(yù)售模式下的初次購(gòu)房者更是如此。入住之后，“公攤”面積的測(cè)度必然帶來(lái)額外的高昂費(fèi)用；即便自費(fèi)測(cè)繪發(fā)現(xiàn)了“公攤的貓膩”，也需要花費(fèi)額外成本進(jìn)行維權(quán)。

信息不對(duì)稱(chēng)情形下，購(gòu)房者通過(guò)個(gè)體努力“擠出水分”的交易成本不低，公共設(shè)施“發(fā)水”日益嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大建筑面積的計(jì)算范圍，增加可售面積，甚至將游泳池、健身房等公共設(shè)施的面積也計(jì)算在建筑面積中。

（二）香港住房“公攤”的艱難終結(jié)

20世紀(jì)80年代及90年代初期，“公攤”制度的弊端就已經(jīng)顯露無(wú)疑，引起了購(gòu)房者嚴(yán)重而普遍的不滿(mǎn)，廢除?“公攤”的呼聲越來(lái)越高。

香港政府最初的政策響應(yīng)是統(tǒng)一住宅建筑面積的度量方法和定義。1986年香港立法局會(huì)議上就有議員指出，有小單位買(mǎi)家投訴說(shuō)有些樓宇單位實(shí)用面積只得53%。香港法律改革委員會(huì)于1995年5月發(fā)表《售樓說(shuō)明研究報(bào)告書(shū)》（首份報(bào)告書(shū)），建議采取統(tǒng)一的量度方法衡量售樓說(shuō)明書(shū)提供的住宅樓面面積，明確區(qū)分實(shí)用面積和“公攤”面積（圖4）。

圖4  20世紀(jì)80年代以來(lái)香港樓面面積定義的變化。資料來(lái)源：筆者根據(jù)公開(kāi)資料整理

進(jìn)入21世紀(jì)，進(jìn)一步以實(shí)用面積取代建筑樓面面積，將“公攤”面積剔除出標(biāo)價(jià)范圍。2008年，香港政府當(dāng)局與地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)達(dá)成共識(shí)，采取統(tǒng)一的樓面面積表述方式，在計(jì)算統(tǒng)一定義的實(shí)用面積時(shí)只把主體面積及露臺(tái)面積包括在內(nèi)。2010年，香港政府在樓花銷(xiāo)售方面做了一系列改革，其中就包括對(duì)實(shí)用面積的規(guī)范；同年，香港政府就規(guī)管一手私人住宅銷(xiāo)售方面提出9項(xiàng)建議與另外12項(xiàng)規(guī)管樓盤(pán)示范單位的措施（統(tǒng)稱(chēng)“九招十二式”）。2012年12月，香港政府正式發(fā)布通告，要求二手房銷(xiāo)售從2013年起用實(shí)用面積標(biāo)價(jià)，要求地產(chǎn)代理在推銷(xiāo)二手住宅時(shí)要先行提供實(shí)用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。2013年4月全面實(shí)施的《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》將上述規(guī)定拓展到了新盤(pán)，實(shí)用面積取代建筑面積成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的新計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。“公攤”計(jì)價(jià)在香港被正式廢除（圖5）。

圖5?“公攤”重要變革的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。資料來(lái)源：筆者根據(jù)公開(kāi)資料整理

三、實(shí)用面積疊加“公契優(yōu)化”：后“公攤”時(shí)代的制度銜接與過(guò)渡

香港?“公攤”制度改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響。改革將面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積轉(zhuǎn)向?qū)嵱妹娣e，減少了信息不對(duì)稱(chēng)，提升了市場(chǎng)透明度和效率。在物業(yè)管理方面，改革增強(qiáng)了業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)，要求物業(yè)管理公司定期披露費(fèi)用支出，減少了道德風(fēng)險(xiǎn)。

（一）從建筑面積到實(shí)用面積的技術(shù)性轉(zhuǎn)換

全面以實(shí)用面積計(jì)價(jià)。根據(jù)香港有關(guān)法規(guī)，2013年后的“樓面面積”即為實(shí)用面積，必須從“圍封墻”外部開(kāi)始計(jì)算，“圍封墻”厚度也會(huì)計(jì)入住宅的樓面面積。

二手房和新房的計(jì)價(jià)銜接。香港政府在決定是否以實(shí)用面積取代建筑面積時(shí)曾征詢(xún)過(guò)公眾意見(jiàn)，絕大多數(shù)市民都贊成，反對(duì)的聲音主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商和中介。開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)習(xí)慣使用建筑面積計(jì)價(jià)，擔(dān)心新制度會(huì)引發(fā)價(jià)格混亂；房地產(chǎn)中介代理?yè)?dān)心買(mǎi)家心理適應(yīng)困難。為順利推進(jìn)計(jì)價(jià)體系的銜接，香港政府設(shè)置了10個(gè)月的適應(yīng)過(guò)渡期，新房嚴(yán)格按照實(shí)用面積計(jì)價(jià)，二手房交易則允許實(shí)用面積計(jì)價(jià)和建筑面積計(jì)價(jià)在過(guò)渡期內(nèi)并行，差餉物業(yè)署備有經(jīng)過(guò)評(píng)估的所有二手房的實(shí)用面積供購(gòu)房人查閱。針對(duì)市場(chǎng)擔(dān)心的“單價(jià)上漲”進(jìn)行了廣泛地解釋和宣傳，“單價(jià)”上漲只是計(jì)價(jià)規(guī)則更實(shí)的結(jié)果，購(gòu)房總價(jià)并未增加。

（二）“公契”更加透明與優(yōu)化：?后“公攤”時(shí)代的社區(qū)公共服務(wù)供給

1955年，蟾宮大廈建成后引入了全香港第一份大廈公契，清楚地列出大廈各單位所占土地及上蓋的“業(yè)權(quán)份數(shù)”及業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。早年的大廈公契由開(kāi)發(fā)商自行訂立，其中有一些條款未能充分保障個(gè)別小業(yè)主的權(quán)益：如經(jīng)理人酬金過(guò)高、由開(kāi)發(fā)商或其指定的經(jīng)理人永久管理、管理支出分?jǐn)偛黄骄⑼鈮肮驳胤降氖褂锰貦?quán)等。這些問(wèn)題漸漸成為了大廈管理的核心矛盾。

取消“公攤”后，公契制度朝著更公平和透明的方向發(fā)展，費(fèi)用分?jǐn)偦趯?shí)用面積“由內(nèi)而外”計(jì)算，住戶(hù)承擔(dān)的費(fèi)用更合理。根據(jù)大廈公共空間的整體開(kāi)支，按照大廈公契所確定各單位的“業(yè)權(quán)份數(shù)”或“管理份數(shù)”來(lái)確定每個(gè)單位及業(yè)主需要交付的物業(yè)費(fèi)用，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，面積愈大，所占份數(shù)愈多，每月管理費(fèi)金額亦愈高。例如，如果管理公司按每呎2港元收費(fèi)，單位實(shí)用面積為500呎，則每月管理費(fèi)為1000港元。住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理和公共區(qū)域決策的參與度得到有效提升，擁有更多話(huà)語(yǔ)權(quán)；同時(shí)，因?yàn)槊娣e更加準(zhǔn)確，依據(jù)面積分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用也更加合理，增強(qiáng)透明度，減少了住戶(hù)之間的分歧與爭(zhēng)議。

（作者龍婷玉系農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心助理研究員，王瑞民（通訊作者）系國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員，本文首發(fā)于《比較》第138輯，轉(zhuǎn)載時(shí)有改動(dòng)。本文僅代表作者個(gè)人學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，與所供職單位無(wú)關(guān)。）