10月23日，第二十屆中央委員會(huì)第四次全體會(huì)議公報(bào)正式發(fā)布。其中，房地產(chǎn)相關(guān)的表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，明確提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一表述傳遞出多重關(guān)鍵信號(hào)：標(biāo)志著房地產(chǎn)定位從單一的民生保障或經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級(jí)為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等國(guó)家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時(shí)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展要通過(guò)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足人民群眾從“有沒(méi)有”到“好不好”的居住需求。未來(lái)政策方向上，將向供給-需求-運(yùn)營(yíng)全鏈條升級(jí)、城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展、平衡民生屬性與市場(chǎng)功能的方向調(diào)整，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展融入“保障和改善民生”框架

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，與以往歷屆四中全會(huì)或?qū)⒎康禺a(chǎn)隱含于宏觀經(jīng)濟(jì)論述中（如十六屆、十七屆），或側(cè)重于法治保障（十八屆），或明確為“住有所居”的民生底線（十九屆）相比，二十屆四中全會(huì)的表述發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”系統(tǒng)性地融入“保障和改善民生”框架，將其作為扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕的重要抓手。這一變化標(biāo)志著房地產(chǎn)的定位從單一的民生保障或經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級(jí)為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等國(guó)家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，凸顯了中央構(gòu)建發(fā)展新模式、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的決心。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，房地產(chǎn)的表述放在加大保障和改善民生力度中，這與全會(huì)公報(bào)中有關(guān)十五五經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力有關(guān)，一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)、優(yōu)勢(shì)多、韌性強(qiáng)、潛能大，長(zhǎng)期向好的支撐條件和基本趨勢(shì)沒(méi)有變；二是存量住房更新?lián)Q代的需求，比如老舊小區(qū)改造，這部分需求也是保障和民生的范疇。

同時(shí)，58安居客研究院院長(zhǎng)認(rèn)為，二十屆四中全會(huì)提出的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展已明確進(jìn)入下一個(gè)階段，即從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦于提升品質(zhì)與內(nèi)涵的新發(fā)展階段。

今年10月11日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，“十四五”期間，黨中央、國(guó)務(wù)院作出了加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的決策部署。這是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。構(gòu)建新模式是為推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

住建部指出，發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)各地全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，首先把保障房建成“好房子”，同時(shí)，不僅將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子”。

值得一提的是，今年5月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的“好房子”新國(guó)標(biāo)——《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已正式實(shí)施，該標(biāo)準(zhǔn)有14項(xiàng)提升，比如層高從原來(lái)2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對(duì)樓板隔音要求降低10分貝等。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長(zhǎng)姚天瑋此前表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，而是要通過(guò)好的設(shè)計(jì)、好的施工、好的材料、好的服務(wù)等，解決居住中的痛點(diǎn)問(wèn)題，全面提升住房品質(zhì)。不同地區(qū)、不同面積、不同價(jià)位都應(yīng)當(dāng)有不同的“好房子”。同時(shí)，建設(shè)“好房子”，不僅為新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料應(yīng)用提供了廣闊空間，還能釋放出“擴(kuò)內(nèi)需”“促消費(fèi)”的巨大潛能，為建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展開辟新賽道。

張波認(rèn)為，在高質(zhì)量發(fā)展理念的推動(dòng)下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房品質(zhì)提升上，將不再僅僅是面積的擴(kuò)大，而是圍繞安全、舒適、綠色、智慧等維度，進(jìn)行一場(chǎng)從“有沒(méi)有”到“好不好”的深刻變革。對(duì)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)賽道將從規(guī)模、速度和價(jià)格，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、科技力和服務(wù)力的比拼，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)提升是一個(gè)覆蓋新房和存量房、涉及硬件和軟件的系統(tǒng)性工程。

中指研究院分析認(rèn)為，“十五五”時(shí)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、“好房子”建設(shè)均將是房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容也有望出現(xiàn)在即將公布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》中。

除此之外，高質(zhì)量開展城市更新已經(jīng)成為未來(lái)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。10月24日，中共中央舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹和解讀黨的二十屆四中全會(huì)精神，國(guó)家發(fā)展改革委黨組書記、主任鄭柵潔介紹，《建議》提出深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，大力實(shí)施城市更新。

中指研究院認(rèn)為，從“十四五”規(guī)劃綱要中“實(shí)施城市更新行動(dòng)”“加快推進(jìn)城市更新”到“十五五”規(guī)劃《建議》的“大力實(shí)施”，預(yù)計(jì)在“十五五”時(shí)期城市更新也將成為助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)支撐，充分發(fā)揮城市更新穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需的綜合效用。

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)政策會(huì)有哪些調(diào)整？

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的現(xiàn)狀，未來(lái)政策調(diào)整將呈現(xiàn)三大核心變化：

一是全面推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展模式。二十屆四中全會(huì)明確的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”并非單一維度的品質(zhì)提升，而是涵蓋“供給-需求-運(yùn)營(yíng)”全鏈條的系統(tǒng)性升級(jí)：供給端將從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化+精準(zhǔn)補(bǔ)位”，一方面通過(guò)城中村改造、老舊小區(qū)更新等方式盤活存量住房資源，另一方面針對(duì)新市民、年輕人等群體增加保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結(jié)構(gòu)；需求端將以“人口高質(zhì)量發(fā)展”為牽引，圍繞人口結(jié)構(gòu)變化（如家庭小型化、老齡化）優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時(shí)通過(guò)完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提升住房的綜合居住價(jià)值；運(yùn)營(yíng)端將強(qiáng)化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場(chǎng)景”的轉(zhuǎn)變。

二是城鄉(xiāng)與區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局加速形成。隨著“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”與“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將打破“城市單打獨(dú)斗”的格局：一方面，核心城市群、都市圈將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心載體，人口、產(chǎn)業(yè)的集聚將帶動(dòng)住房需求從“剛需”向“改善型”“品質(zhì)型”升級(jí)，同時(shí)催生城市更新、產(chǎn)城融合等新場(chǎng)景，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房、職住平衡社區(qū)等；另一方面，城鄉(xiāng)融合將推動(dòng)房地產(chǎn)資源向縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，圍繞鄉(xiāng)村振興需求，發(fā)展鄉(xiāng)村旅居、康養(yǎng)地產(chǎn)等特色產(chǎn)品，同時(shí)通過(guò)土地要素市場(chǎng)化改革，盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，為城鄉(xiāng)住房供給提供新空間，形成“城市高質(zhì)量發(fā)展+鄉(xiāng)村特色補(bǔ)充”的協(xié)同格局。

三是民生屬性與市場(chǎng)功能的平衡機(jī)制更加完善。從十九屆四中全會(huì)“住有所居”到二十屆四中全會(huì)“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，政策始終錨定“民生保障”核心，未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)一步強(qiáng)化“民生為本、市場(chǎng)為輔”的平衡：在民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過(guò)精準(zhǔn)識(shí)別保障對(duì)象、優(yōu)化申請(qǐng)分配機(jī)制，確保新市民、低收入群體等“住有所居”，同時(shí)通過(guò)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)（如綠色建筑、低碳住宅等），讓普通購(gòu)房者共享高質(zhì)量住房成果；在市場(chǎng)層面，政策將通過(guò)“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行，一方面遏制投機(jī)性需求，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，另一方面支持合理的改善型需求，通過(guò)優(yōu)化信貸政策、簡(jiǎn)化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當(dāng)前市場(chǎng)“二手房掛牌高企、置換不暢”的結(jié)構(gòu)性矛盾，最終形成“民生有保障、市場(chǎng)有活力”的良性生態(tài)。