10月30日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）發(fā)布2025年三季度報告。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元；歸屬于上市公司股東的凈虧損為280.2億元；整體的稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率為5.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率低至2.0%。

對于虧損的原因，萬科解釋稱，主要包括開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計提存貨跌價準備以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價格低于賬面值等。

根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，報告期萬科新增計提存貨跌價準備91.93億元，截至期末存貨跌價準備余額為227.32億元。

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，截至報告期末，萬科持有的貨幣資金為656.8億元；有息負債合計3629.3億元；資產(chǎn)負債率為73.5%，較上年末下降0.1個百分點。

前9月合同銷售金額1004.6億元

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍處調(diào)整期。數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。不過，十一假期銷售表現(xiàn)良好，在無新盤加推的情況下，實現(xiàn)認購金額47.7億，目標完成率137%，旗下16家地區(qū)公司均完成認購目標。

萬科表示，今年前三季度，11個首開項目均兌現(xiàn)投資承諾，平均銷售去化率近七成，其中萬科廣州、貴陽等多個項目銷售金額居當?shù)匕袷住?0月，上海高福云境項目首開，其中25套1.3億元-1.7億元房源全部售罄。

截至9月底，萬科合并報表范圍內(nèi)有1321.6萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約1548.1億元。交付端，1-9月，萬科合計完成187個項目、305個批次、7.4萬套房的交付。

投資策略上，萬科明確“以存量資源盤活為主”。1-9月，萬科通過盤活累計優(yōu)化和新增產(chǎn)能178.4億元，通過存量盤活回款71.1億元。前三季度，萬科累計獲取項目13個，權(quán)益計容建筑面積57.1萬平方米，權(quán)益地價約28.1億元。

截至9月底，萬科在建項目總建筑面積約2978.1萬平方米，權(quán)益建筑面積約1961.0萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約2957.7萬平方米，權(quán)益建筑面積約1892.4萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計約338.6萬平方米。

今年前三季度，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入為435.7億元。其中，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入27.4億元，同比增長4.4%。截至9月底，泊寓共運營管理28.0萬間長租公寓，其中20.4萬間已開業(yè)，出租率94.3%。商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)及物流倉儲業(yè)務(wù)（含非并表項目）分別實現(xiàn)營業(yè)收入62.1億元及31.8億元。

經(jīng)營仍面臨階段性壓力

萬科在三季度報告中坦言，公司在經(jīng)營上仍面臨階段性壓力。

萬科表示，在各方及大股東強有力的支持下，本集團全力保障隊伍穩(wěn)定、財務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，改革化險工作穩(wěn)步推進。但從未來趨勢看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢依然十分嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務(wù)償還面臨較大壓力。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬科完成19個項目的大宗交易，實現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元；同時，業(yè)務(wù)優(yōu)化與退出有序推進，冰雪業(yè)務(wù)已與中旅集團完成簽約，正在推進交割工作。

在融資端，萬科指出，除股東借款外，前三季度合并報表范圍內(nèi)新增融資和再融資265億元，其中境內(nèi)新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境內(nèi)新增融資綜合成本下降6個基點。深鐵集團也積極為萬科提供流動性支持，截至目前已累計向萬科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場慣例水平。其中，三季報發(fā)布當日，萬科披露深鐵集團再次提供不超過22億元股東借款。截至本報告披露日，萬科已完成288.9億元公開債務(wù)的償還。

萬科表示，集團堅持融合發(fā)展的經(jīng)營思路，強化內(nèi)外部資源整合，并持續(xù)與各地政府、央國企、各行業(yè)龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資方協(xié)同創(chuàng)新，共建戰(zhàn)略合作生態(tài)圈。同時，為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，支持戰(zhàn)略目標與經(jīng)營實現(xiàn)，報告期內(nèi)集團實施組織調(diào)整，強化總部定位與職能，精簡地區(qū)公司管理層級，整合事業(yè)部資源，目前該項工作仍在推進。