2025年樓市“金九銀十”正式收官。各地陸續(xù)披露的成交數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市市場在9月高位運(yùn)行后于10月略有降溫，分化格局進(jìn)一步凸顯。價(jià)格而言，全國市場延續(xù)新房微漲、二手房持續(xù)調(diào)整的態(tài)勢。

核心區(qū)高端改善仍是“局部亮點(diǎn)”

從重點(diǎn)一線城市表現(xiàn)看，各城市表現(xiàn)各異，但分化特征顯著，核心區(qū)高端改善仍是“局部亮點(diǎn)”

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市在9月高位運(yùn)行后，10月市場有所降溫。10月北京二手房住宅網(wǎng)簽12087套，環(huán)比下調(diào)23.7%，新建住宅顯示網(wǎng)簽3453套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，10月北京樓市整體呈現(xiàn)“新房穩(wěn)、二手調(diào)，核心平、遠(yuǎn)郊弱”的分化格局。核心區(qū)域依托資源稀缺性，新房價(jià)格相對平穩(wěn)，但二手房仍有不小跌幅，市場整體以價(jià)換量，特別是區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)新盤集中供應(yīng)的區(qū)域，價(jià)格調(diào)整相對明顯，改善型需求成為市場主力。

對于數(shù)據(jù)波動(dòng)，張大偉解釋稱，8月8日北京出臺(tái)的樓市新政放寬了五環(huán)外限購，讓部分無購房資格人群及受限的改善型家庭獲得購房機(jī)會(huì)，拉動(dòng)了9月成交。同時(shí)，2024年10月的政策刺激也形成基數(shù)影響，導(dǎo)致2025年10月數(shù)據(jù)同比環(huán)比雙雙下滑。

深圳市場而言，樂有家研究中心監(jiān)測顯示，10月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量6847套，環(huán)比下降10.3%。其中一手住宅網(wǎng)簽2651套，環(huán)比降14.1%；二手住宅網(wǎng)簽4196套，環(huán)比降7.7%。

從市場表現(xiàn)來看，新房市場上，深圳東部稀缺新規(guī)豪宅大運(yùn)玖章開盤熱銷，福田卓越縵悅已取證，后海云璽花園等頂級豪宅將于年底入市；龍崗創(chuàng)城云璞花園等東部高性價(jià)比剛需盤銷售向好，但全市新房去化壓力仍存。二手房市場今年整體表現(xiàn)穩(wěn)定，錄得量（委買委賣合同錄入）連續(xù)8個(gè)月超5000套榮枯線。

上海的二手房表現(xiàn)則現(xiàn)“翹尾”行情。安居客上海監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交18483套，環(huán)比下降9.3%。數(shù)據(jù)顯示，10月由于假期的原因，比正常月少了8天，從節(jié)后表現(xiàn)來看，日均成交754套，比9月份的日均680套要高，漲超10%，特別是10月最后5個(gè)工作日里，連續(xù)4天成交超過700套。同時(shí)，10月12日成交1266套，是自從5月10號以來，整整156天里的最高單日紀(jì)錄。

58安居客研究院院長張波指出，二手房市場，剛需與剛改支撐基本盤，熱度韌性強(qiáng)于新房。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，二手房找房熱度僅環(huán)比降0.47%，核心在于上海二手房市場“以價(jià)換量”持續(xù)帶動(dòng)需求。

從新房市場來看，中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇表示，10月上海新房成交面積環(huán)比下降22.7%，熱銷樓盤集中在核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。但新房同質(zhì)化供應(yīng)增加導(dǎo)致競爭加劇，客戶決策周期延長，部分項(xiàng)目去化放緩。

從全年表現(xiàn)看，2025年1-10月上海商品住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售1065.7億元，入圍門檻升至57.6億元，上海壹號院以217.8億元領(lǐng)跑，金陵華庭（186.6億元）、翡雲(yún)悅府（139.8億元）分列二三位。

張波提及，核心區(qū)高端改善仍是“局部亮點(diǎn)”，10月上海核心區(qū)及外環(huán)內(nèi)改善型項(xiàng)目仍維持較高認(rèn)購率，這類項(xiàng)目憑借較好的地段和品質(zhì)帶動(dòng)市場關(guān)注的上升，但總體來看，改善客群決策周期顯著拉長，少量的高熱度盤難以帶動(dòng)全市大幅回升。

“10月，上海高福云境項(xiàng)目首開，其中25套1.3億元-1.7億元房源全部售罄，可見高端客戶消費(fèi)力突出。但相較此前開盤日光的情況，部分高價(jià)房項(xiàng)目未全部去化以及地王類項(xiàng)目在營銷上也加大力度的信號也需市場關(guān)注。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說道。

價(jià)格端新房微漲二手房壓力仍存

從價(jià)格來看，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月，上海、成都、南京等核心城市推盤積極性有所提升，一二線城市價(jià)格同環(huán)比均上漲，三四線城市更多以消化現(xiàn)有庫存為主，同環(huán)比均下跌。百城二手住宅價(jià)格在高掛牌量及預(yù)期偏弱影響下，二手房價(jià)格下行壓力仍較大。

具體而言，多家房企借助國慶假期推出優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目，帶動(dòng)百城新建住宅價(jià)格環(huán)比保持結(jié)構(gòu)性上漲，10月百城新建住宅均價(jià)為16973元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，同比上漲2.67%。

二手房價(jià)格則持續(xù)調(diào)整。10月百城二手住宅均價(jià)為13268元/平方米，環(huán)比下跌0.84%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌7.60%。其中，昆山、淮安、南京等18個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅均超1%，其中昆山跌幅最大，為1.90%；廣州、臨沂、東莞等59個(gè)城市環(huán)比跌幅在0.5%（含）-1%（含）之間；阜陽、洛陽、湘潭等12個(gè)城市環(huán)比跌幅在0.4%（含）-0.5%之間；貴陽、泰州、太原等11個(gè)城市環(huán)比跌幅均在0.4%以內(nèi)，其中烏魯木齊跌幅最小，為0.05%。

不過，各城市表現(xiàn)不同。以深圳為例，樂有家研究院數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手住宅成交均價(jià)為5.89萬元/平方米，環(huán)比上漲0.3%，掛牌均價(jià)為6.2萬元/平方米，環(huán)比小幅下降1%。成交客群來看，500萬以下剛需及1000萬以上高凈值客群成交占比提升。

另據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房掛牌均價(jià)環(huán)比持續(xù)下行，近八成房源的成交價(jià)低于掛牌價(jià)5%以上，但總價(jià)500萬元以下的剛需房源，線上咨詢量保持高熱度，成為熱度托底的關(guān)鍵。同時(shí)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房掛牌價(jià)企穩(wěn)，包括陸家嘴、徐匯濱江等核心區(qū)二手豪宅房東議價(jià)空間收窄至3%-5%，安居客找房熱度環(huán)比微漲1.5%。

中指研究院認(rèn)為，整體來看，《“十五五”規(guī)劃建議》將房地產(chǎn)納入民生保障與共同富裕章節(jié)，強(qiáng)調(diào)提高人民生活品質(zhì)，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，為“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。短期房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)，長期則錨定推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

從市場趨勢來看，年末房企將進(jìn)入業(yè)績沖刺階段，核心城市新增供應(yīng)增加有望對新房銷售形成一定支撐，二手房成交量預(yù)計(jì)延續(xù)溫和修復(fù)狀態(tài)，但短期價(jià)格或繼續(xù)承壓。值得關(guān)注的是，四季度市場高數(shù)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，10月重點(diǎn)城市新房及二手房銷售量同比已出現(xiàn)較明顯回落，預(yù)計(jì)年末市場仍面臨一定壓力。