4月8日，國家發(fā)改委公布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，其中指出“積極推動(dòng)已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶”，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，對Ⅰ型大城市全面取消落戶限制，對Ⅱ型大城市放寬落戶限制，對超大特大城市大幅增加落戶規(guī)模。

放松戶籍制度是不是意味著調(diào)控政策的放松，同時(shí)也帶來房地產(chǎn)市場是否會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的思考。

哪些城市將受益？

根據(jù)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，此次公布的政策具體包括三方面：

城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制。

城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。

超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

根據(jù)2014年10月29日國務(wù)院公開發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，“以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑，將城市劃分為五類七檔。城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市；城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市；城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。”

同策研究院指出，根據(jù)通知要求，“‘超大特大’城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例”，因此像北上廣深此類一線城市的落戶門檻并沒有受太大影響，但是根據(jù)“通知”中的定義范圍，城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制，可以有效承接“超大特大”城市的外溢效應(yīng)，吸引到更多的年輕人參與到二線城市生活與發(fā)展。而“城區(qū)常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市”更是“要全面取消落戶限制”。

根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2019年1月24日最新公布的《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，“城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市”有沈陽、大連、長春、哈爾濱、杭州、濟(jì)南、青島、鄭州、昆明、西安，共計(jì)10個(gè)，“城區(qū)常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市”共計(jì)59個(gè)，其中不乏今年以來樓市顯著回暖的合肥、蘇州、無錫、南通等城市。

同策研究院認(rèn)為，房價(jià)短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)，長期看人口。二線城市落戶政策的放寬將會(huì)極大刺激城市人口的流入，特別是年輕人群的進(jìn)入會(huì)給二線市場帶來許多利好，既是人力資源也是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要保障。而人口的流入效應(yīng)也會(huì)切實(shí)影響到各大房企接下來的市場布局。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也指出，對基本面較好的二線城市將帶來利好。本次對于大城市的落戶限制進(jìn)一步放松，尤其是城區(qū)常住人口100萬-300萬的大城市全面取消落戶限制，對于部分仍有社保繳納年限的城市，其購房需求短期內(nèi)可能會(huì)有所增加，比如廈門、長沙和蘇州這些城市。而像石家莊、太原等經(jīng)濟(jì)基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落戶限制對房地產(chǎn)市場的影響相對較弱。

而對于I型大城市，將全面放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制，濟(jì)南、青島、杭州等城市將迎來利好，而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經(jīng)很低，人口引進(jìn)紅利已在2018年被消耗掉一部分。

對于超大和特大城市，雖然要求加大落戶規(guī)模，但對于北京和上海來說落戶將依舊困難，需求難以短期內(nèi)釋放。而對于深圳、南京、武漢等城市，人口仍有流入空間，長期來看對其房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好。

戶籍制度的放松不是調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向

戶籍制度的放寬也帶來是否意味著調(diào)控政策的放松的思考。

對此，許小樂表示，2016年10月，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，指出在“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進(jìn)一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上。2018年3月，國家發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，指出繼續(xù)落實(shí)1億非戶籍人口在城市落戶方案。這表明戶籍制度的放寬只是城鎮(zhèn)化發(fā)展的舉措，本身是為了打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的障礙，推動(dòng)城市發(fā)展高質(zhì)量城鎮(zhèn)化，為保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐，并不是調(diào)控政策的放松。

“戶籍制度的放寬是穩(wěn)步推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化率提升，從制度層面保障農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移集中后落戶需求，是堅(jiān)持以人為本的新型城鎮(zhèn)化的具體表現(xiàn)，將有效促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，有利支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為。

張波表示，城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要因素就是戶籍城鎮(zhèn)化，如果不能有效保障外來人口的落戶權(quán)益，也就很難保障外來人口公平享有教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保和住房等眾多公共資源，無論是取消落戶限制還是放寬落戶條件，都是城鎮(zhèn)化過程中的重要舉措。

而放寬落戶短期內(nèi)刺激需求釋放，但影響會(huì)被逐漸消化。在許小樂看來，放寬戶籍制度一定程度上打破了限購門檻，也就意味著更多的人可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。在落戶政策寬松背景下，近幾年部分二線城市紛紛出臺(tái)了人才引進(jìn)政策，短期吸引了一定購房需求。

以西安和天津?yàn)槔靼苍趯?shí)施人才落戶政策后，落戶人口大增，房地產(chǎn)市場明顯好轉(zhuǎn)，房價(jià)也快速上漲；天津在2018年實(shí)施人才政策后二手房成交量激增。

許小樂稱，落戶政策帶來的房價(jià)上漲預(yù)期刺激需求短期內(nèi)釋放，但落戶政策并不必然會(huì)帶來房價(jià)的上漲，需要與供給不足、信貸充裕相結(jié)合才會(huì)發(fā)揮作用。當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，房貸監(jiān)管較為嚴(yán)格，一些城市的庫存逐漸走高，人口進(jìn)入城市也不一定造成供需緊張。落戶政策刺激起來的購房熱情往往不可持續(xù)，比如天津和西安在人才引進(jìn)政策后，市場仍然隨著調(diào)控環(huán)境的嚴(yán)厲而出現(xiàn)回落。

放松戶籍制度有利于城市的房價(jià)穩(wěn)定

許小樂認(rèn)為，放松戶籍制度是提高城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以吸引人才流入，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展注入活力，從而帶來持續(xù)的購房需求增長。長期來看，城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步提升，將對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展產(chǎn)生正向積極作用。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師孫明英表示，一線城市將加大對高端人才的引進(jìn)，北京上海對于戶籍的管理最為嚴(yán)格，對于高端人才的落戶限制有望邊際放松，二線城市搶人大戰(zhàn)會(huì)更加激烈，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力強(qiáng)、潛力大的城市才能持續(xù)聚集人口，而產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的三四線城市人口流出趨勢不會(huì)改變。這次國家發(fā)改委出臺(tái)的政策對北京、上海、廣州、深圳會(huì)有一定影響，但影響不會(huì)太大。城區(qū)人口500萬以下的二線城市受益最大，這其中包括西安、蘇州、合肥、濟(jì)南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州、佛山等城市。

在張波看來，目前各類城市放松落戶政策主要是基于人才引進(jìn)，換言之大部分城市還未全面放開落戶，人才引進(jìn)政策對于城市的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起到一定作用，也保證了城市購房需求的正常釋放，有利于城市的房價(jià)穩(wěn)定。

張波稱，從發(fā)改委本次落戶政策來看，本質(zhì)還是推進(jìn)全國城鎮(zhèn)化比率穩(wěn)定提升，但不可否認(rèn)城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產(chǎn)市場有著極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，落戶政策的不斷放寬對于城市房地產(chǎn)市場尤其是增量市場的供需穩(wěn)定將起到重要作用。

許小樂稱，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控取得階段性成效，房價(jià)快速上漲的勢頭被遏制，部分城市放寬落戶限制，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的必要舉措，對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展也將產(chǎn)生正向積極作用。但同時(shí)，在放開戶籍限制時(shí)，也應(yīng)該適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，實(shí)行“人地掛鉤”，避免供需矛盾擴(kuò)大。繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場管控，防止借機(jī)炒作，造成短期市場波動(dòng)。