城市化的腳步由廣度轉(zhuǎn)向深度，空間的集約化發(fā)展需求日趨強烈。TOD（transit-oriented development）模式的出現(xiàn)，猶如一位點石成金的魔術(shù)師，它與商業(yè)地產(chǎn)緊緊相連，為后者的未來賦予了更多種可能。

商業(yè)地產(chǎn)的3D版本

顧名思義，TOD模式就是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。它誕生于美國，被認為是遏制城市空間蔓延增長的有效手段。而后，TOD模式在亞洲的日本、新加坡、中國香港等地發(fā)展得如火如荼，隨著1990年代中國內(nèi)地開始進行軌道交通沿線土地開發(fā)，TOD模式逐步在國內(nèi)生根。

日本對TOD模式的成熟探索，為業(yè)內(nèi)貢獻了諸多先進范本。日本大阪的Grand Front Osaka是一處毗鄰大阪站的站前綜合體，它將商場、寫字樓、酒店及住宅與交通樞紐進行了無縫連接。更為有趣的是，這一綜合體將原本有限的空間由“2D模式”改為“3D模式”，將一塊逼仄的城市空間進一步延展，成為更好的模樣。

Grand Front Osaka

信由你的步伐漫步于這片錯落有致的“城市森林”，緣水而行，不管是創(chuàng)新型商業(yè)，抑或是蔥翠欲滴的園林景觀，你將驚嘆于設(shè)計師為城市空間賦予的新生命，感動于日本人匠人般的建造精神，而這一切都是這片商業(yè)綜合體所帶給你的美好。設(shè)計師們用心丈量了步行距離，哪怕這里有100條動線，人們也可以快速選擇出最快的那一條前往想要到達的地方。

“TOD模式的優(yōu)勢是高效連結(jié)和無縫換乘。”西南交通大學(xué)（上海）TOD研究中心副主任楊竣杰認為，上述兩條是TOD與傳統(tǒng)做法的本質(zhì)性差別。以TOD模式打造的跨業(yè)態(tài)的項目中，包括商業(yè)在內(nèi)的各種業(yè)態(tài)從不會因用途的不同被割裂，而是與公共交通緊密相連。

難能可貴的是，TOD模式給商業(yè)帶來了多樣性。你可以選擇在集中性的ShoppingMall里深度體驗創(chuàng)新型商業(yè)帶給生活的改變，也可以在行色匆匆間，買到你急需的那把雨傘，因為排布在動線兩旁的商業(yè)都經(jīng)過了精心的設(shè)計與挑選。

讓商業(yè)賦予步行的樂趣

城市土地資源的稀缺決定了攤大餅式的開發(fā)建設(shè)模式已不足取，超大型城市擁擠不堪的市中心對低碳出行的呼聲，促使TOD型商業(yè)地產(chǎn)快速推進。

根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》，至2035 年，公共交通占所有出行方式的比例達到50%以上，綠色交通出行比例達到85%。

讓人們享受步行的愉悅感也是TOD項目的魅力。因此，TOD社區(qū)和街區(qū)制的概念被提出。街區(qū)制主要特點是街坊尺度舒適宜人、街道空間適合漫步、沿街界面公共開放、服務(wù)功能混合多樣。而人們慢下來時，商業(yè)的沃土由此誕生。

萬科天空之城或為一座以TOD模式探索未來都市面貌的項目。它位于上海17號線徐盈路站，擁有著近80萬平方米的體量，融合了商業(yè)、辦公、住宅、公建配套等多種業(yè)態(tài)。

萬科天空之城效果圖

其中商業(yè)部分包括一處中型綜合體，主要客群為本區(qū)域的家庭型居民和虹橋商務(wù)區(qū)外溢的白領(lǐng)。作為TOD綜合體項目的重要組成，這座商業(yè)體將不僅僅作為購物中心的存在，而是整個TOD社區(qū)的生活場。

它充分傳承了TOD的開放與融合法則，引入著名的紐約高線公園設(shè)計理念，一條跨越社區(qū)的立體型綠色走廊把社區(qū)南邊的人們帶往商業(yè)部分，使得既可以保證住宅的安全，又可以讓他們無需繞過住宅，直接從整個社區(qū)上方完成前往商業(yè)體的“跨越”。這一動線的設(shè)計僅是動線的亮點之一，該綜合體使用諸多類似的動線將區(qū)域內(nèi)步行的最遠距離控制在800米內(nèi)。

美麗的“蓋子”撫平城市“疤痕”

步行的溫度成就了公共交通路網(wǎng)的快速發(fā)展，這些網(wǎng)絡(luò)猶如這個城市的血管，循著脈絡(luò)，綿延不絕。而有些路網(wǎng)集聚之處，卻像一道道“傷疤”揮之不去。城市運營商的興起，使得TOD模式日臻成熟，交通樞紐上蓋項目的整體規(guī)劃設(shè)計也將成為美化，賦予它們?nèi)碌娘L(fēng)貌。

2017年9月，上海萬象城啟幕，該項目總體量53萬平方米，包括約24萬平方米萬象城購物中心、約14萬平方米寫字樓、約3萬平方米的酒店。

這不僅僅是一個大型商業(yè)項目，更是上海首個商業(yè)運營的地鐵停車場上蓋綜合體項目。據(jù)介紹，一條地鐵線路平均長30公里左右，為滿足運營收發(fā)車需求就必須每條線路須配備有2個停車場，其中每個停車場占地約30公頃。這些停車場割裂了城市空間給附近的居民生活帶來不便的同時，也毫無美觀可言。

在有限的建設(shè)用地中，如何以集約型理念利用好土地是擺在每一位城市運營商的一道難題。

借鑒發(fā)達國家設(shè)計理念，用一個“蓋子”把軌道交通10號線吳中路停車場“罩”起來，而上海萬象城就成為了那個美麗的“蓋子”，它分別連接地鐵、吳中路地面、星空廣場及寫字樓，使整個一塊區(qū)域與客流快速融合，也方便消費者進入購物中心。同時，上海萬象城與周邊的上海愛琴海購物公園形成聯(lián)動引發(fā)吳中路商圈升級。

TOD綜合體范本還有位于莘莊地鐵站的TODTOWN天薈，天薈的一大亮點在于——將原本割裂的城市空間整合，同時導(dǎo)入便利的公共交通系統(tǒng)。

目前，莘莊地鐵站區(qū)域因地面軌道原因劃分成為互不相鄰的南北廣場，行人步行至地鐵站的路途并不輕松，地鐵配套商業(yè)的陳舊已不符合現(xiàn)階段人們的需求，車輛則需要從寶城路及莘朱路下立交穿行而過。未來天薈建成后，將現(xiàn)有的南北廣場被鐵路及地鐵軌道分割的多塊零散土地，通過上蓋整合，利用軌道上方的空間做二次商業(yè)開發(fā)和交通改造，形成一座集休閑、購物、娛樂、商業(yè)、文化、居住等為一體的標志性綜合體，這一項目重塑以往并不美觀的城市空間，并成為區(qū)域內(nèi)的地標。