當(dāng)你走進(jìn)商店，基于虹膜掃描技術(shù)，商家立刻確認(rèn)你的身份以及過(guò)往的消費(fèi)經(jīng)歷，然后通過(guò)圖像識(shí)別和AR技術(shù)，在線下實(shí)體場(chǎng)景里進(jìn)行廣告推廣和消費(fèi)服務(wù)——2003年好萊塢電影《少數(shù)派報(bào)告》里的未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景讓人印象深刻。

那個(gè)時(shí)候，全球互聯(lián)網(wǎng)還在野蠻生長(zhǎng)階段，大數(shù)據(jù)還無(wú)從談起。但十幾年后的今天，實(shí)體商業(yè)經(jīng)歷了幾番沉浮，互聯(lián)網(wǎng)科技公司成為最大的攪局者，線上線下的融合成為新趨勢(shì)，賦予了商業(yè)地產(chǎn)更大的可能，一切似乎都朝著電影里的方向走去。

實(shí)體商業(yè)并未衰敗

在附近的盒馬鮮生買點(diǎn)生鮮食品回家，這已經(jīng)是很多人當(dāng)下的生活方式。而就在不久之前，人們更熱衷于打開APP，輕松揮動(dòng)鼠標(biāo)，然后等著快遞員敲門。

經(jīng)歷了一波線上商業(yè)的大潮，漸漸地，之前被逼得頻頻關(guān)門的實(shí)體商業(yè)似乎又看見了新的曙光。盒馬鮮生這樣的超市僅僅是蓬勃發(fā)展的線下零售業(yè)的冰山一角，這兩年，騰訊布局永輝超市、家樂(lè)福中國(guó)、海瀾之家、步步高超市等線下零售，阿里巴巴也已先后入股銀泰、蘇寧、居然之家，而2019年京東戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，京東則準(zhǔn)備在線下再造一個(gè)與線上體量相當(dāng)?shù)木〇|家電。

不過(guò)，在討論互聯(lián)網(wǎng)背景下實(shí)體商業(yè)的變革之前，我們應(yīng)該意識(shí)到的是，也許實(shí)體商業(yè)從未真正衰敗過(guò)。

實(shí)體商業(yè)遭受沖擊并不假，這些年，去中國(guó)任何一個(gè)城市都可以感受得到實(shí)體店的蕭條，眾多零售品牌的門店數(shù)量在數(shù)年間銳減。但另一方面，實(shí)體商業(yè)的整體增長(zhǎng)卻一直非常迅猛，從聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的近五年（2014年至2018年）中國(guó)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目情況上看，開業(yè)量呈逐年上漲的趨勢(shì)。另?yè)?jù)RET睿意德的統(tǒng)計(jì)，2018年僅上海新入市商業(yè)項(xiàng)目就達(dá)55個(gè)，超過(guò)2017年的46個(gè)。

另外值得一提的是，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，上海大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的成交額已達(dá)959億元，接近去年一整年，其中大部分是商辦項(xiàng)目。去年被凱德收購(gòu)的北外灘星港國(guó)際中心更是刷新了中國(guó)內(nèi)地最大宗外資基金對(duì)于單一商辦物業(yè)的投資紀(jì)錄。

RET睿意德董事、華東區(qū)總經(jīng)理周長(zhǎng)青認(rèn)為，中國(guó)的實(shí)體商業(yè)總體一直呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，受到電商沖擊的僅是零售業(yè)態(tài)部分，從外資大肆收購(gòu)國(guó)內(nèi)商辦物業(yè)便可看出，實(shí)體商業(yè)的價(jià)值始終都在。

一份由RET睿意德、中商數(shù)據(jù)發(fā)布的《上海購(gòu)物中心2017年發(fā)展報(bào)告》顯示，2016年全市購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入總額同比增長(zhǎng)10.2%，零售業(yè)態(tài)總體營(yíng)收增幅逐步下滑，健身護(hù)理等新型服務(wù)業(yè)態(tài)和餐飲需求旺盛。

周長(zhǎng)青強(qiáng)調(diào)，在國(guó)外，城市核心區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目一直都是各大資本青睞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，實(shí)體商業(yè)只會(huì)以另一種方式更新迭代，而不會(huì)衰敗。

線下數(shù)據(jù)為王

實(shí)體商業(yè)的真正價(jià)值到底是什么？唯有理解這一點(diǎn)，才能夠看透互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛布局線下的玄機(jī)。

一方面，固然是電商的用戶和流量已過(guò)紅利期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)網(wǎng)上零售額的增速?gòu)?014年的49.9%開始連續(xù)三年下滑至26.1%，而線上流量獲取的成本及難度卻不斷增加。另一方面，隨著消費(fèi)升級(jí)的到來(lái)，場(chǎng)景體驗(yàn)和對(duì)產(chǎn)品的真實(shí)感受成為實(shí)體商業(yè)反攻電商的關(guān)鍵因素。

但更重要的是，線下實(shí)體商業(yè)掌握著更為龐大的數(shù)據(jù)資產(chǎn)。眾盟數(shù)據(jù)聯(lián)合創(chuàng)始人楊海玲表示，在體量上，線下數(shù)據(jù)是線上數(shù)據(jù)的50倍之多。在線下線上融合的過(guò)程中，線下數(shù)據(jù)已經(jīng)成為避不開的一環(huán)。

2016年底，馬云提出“新零售”概念，即將線上銷售和線下實(shí)體店進(jìn)行結(jié)合，讓兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。電商并沒(méi)有真正擊敗實(shí)體商業(yè)，卻間接成為了實(shí)體商業(yè)更新迭代的催化劑?？梢钥吹降氖前⒗?、騰訊、京東等大型互聯(lián)網(wǎng)巨頭在線下市場(chǎng)的你爭(zhēng)我奪，各種線下新物種層出不窮。

不過(guò)，體驗(yàn)與服務(wù)，始終是這些線下零售店難以逾越的門檻。

周長(zhǎng)青表示，目前依托互聯(lián)網(wǎng)的線下零售有實(shí)驗(yàn)性成分，尚未形成核心產(chǎn)品，實(shí)體商業(yè)的體驗(yàn)與服務(wù)往往需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的積淀，無(wú)法依靠技術(shù)短期扭轉(zhuǎn)，單憑互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還做不到這點(diǎn)。

另外，通過(guò)線上數(shù)據(jù)抓住消費(fèi)者越來(lái)越難，用戶成了一個(gè)隨時(shí)會(huì)改變的變量，換言之，線上數(shù)據(jù)沒(méi)有線下數(shù)據(jù)那么好用。

所以，線上電商平臺(tái)和傳統(tǒng)的零售業(yè)正在呈現(xiàn)出一種合并的狀態(tài)，以阿里投資的家居零售企業(yè)居然之家為例，雙方在賣場(chǎng)的數(shù)字化升級(jí)、會(huì)員系統(tǒng)的打通、商品數(shù)字化等方面進(jìn)行了一系列改造，消費(fèi)者的一舉一動(dòng)都能被捕捉到，包括實(shí)時(shí)客流、會(huì)員畫像、人均停留時(shí)長(zhǎng)、產(chǎn)品熱度、品牌交易情況等。

而不久前和阿里達(dá)成戰(zhàn)略合作的紅星美凱龍，也宣布啟建全新的智慧商場(chǎng)，引入人工智能技術(shù)、機(jī)器人等，收集消費(fèi)者行為數(shù)據(jù)、改善購(gòu)物體驗(yàn)。這樣的新零售模式正被應(yīng)用在其他行業(yè)。

眾盟數(shù)據(jù)創(chuàng)始人&CEO廣宇昊認(rèn)為，當(dāng)線下數(shù)據(jù)像線上數(shù)據(jù)一樣成為一種基礎(chǔ)設(shè)施之后，其爆發(fā)出來(lái)的價(jià)值也將超乎想象。

實(shí)體商業(yè)“向上走”

網(wǎng)絡(luò)電商向線下沉淀的同時(shí)，傳統(tǒng)商業(yè)也在向線上拓展。

億歐聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行總裁王彬指出，線下大數(shù)據(jù)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，最重要的一點(diǎn)就是要建立人、貨、場(chǎng)的有機(jī)鏈接，打破線下數(shù)據(jù)孤島，用線下數(shù)據(jù)為實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行多維賦能。

然而線下商業(yè)最頭疼的問(wèn)題在于，盡管理論上有著大量數(shù)據(jù)，但是不知道如何獲取和利用，大悅城、萬(wàn)達(dá)、銀泰、凱德等傳統(tǒng)商業(yè)玩家們紛紛在擁抱互聯(lián)網(wǎng)做著自我變革。

例如線上平臺(tái)“凱德星”的應(yīng)用，就是凱德商業(yè)線上線下融合、進(jìn)行智慧化運(yùn)營(yíng)的一個(gè)頗為成功的模式。在到達(dá)商場(chǎng)前，不必尋找就可以預(yù)訂車位；進(jìn)入商場(chǎng)后，自動(dòng)為客戶推薦最想要的優(yōu)惠券，匹配心儀的美食與商店；離場(chǎng)時(shí)，不但可以提前支付停車費(fèi)，還能通過(guò)商場(chǎng)把買好的商品送到家。

通過(guò)凱德星，傳統(tǒng)實(shí)體購(gòu)物時(shí)間和空間的局限被打破了，消費(fèi)者真正享受到逛街的樂(lè)趣和便利。2018年，凱德星開啟小程序、APP、微信公眾號(hào)三維觸點(diǎn)的社交電商新模式，完成傳統(tǒng)商業(yè)的自我革新和進(jìn)化。并且通過(guò)商業(yè)生態(tài)圈串聯(lián)B端8000多家商戶和C端670多萬(wàn)會(huì)員，實(shí)現(xiàn)流量即收入。

凱德集團(tuán)總裁兼中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓表示，面對(duì)科技發(fā)展以及人們因科技而產(chǎn)生的生活消費(fèi)上的改變，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)。

周長(zhǎng)青則表示，未來(lái)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境依舊在于如何抓取數(shù)據(jù)、存儲(chǔ)和分析數(shù)據(jù)，并建立一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。如何通過(guò)數(shù)據(jù)化分享平臺(tái)，把線下的不同資源和業(yè)務(wù)模塊整合起來(lái)，發(fā)揮最大的價(jià)值。這是實(shí)體商業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

房地產(chǎn)科技賦能商業(yè)地產(chǎn)

新零售無(wú)疑是對(duì)電子商務(wù)和線下平臺(tái)都有巨大益處的一種商業(yè)模式，人們不僅可以通過(guò)線上平臺(tái)來(lái)購(gòu)買，還可以更多地來(lái)通過(guò)線下場(chǎng)景進(jìn)行體驗(yàn)。

尤其當(dāng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能和區(qū)塊鏈等技術(shù)紛紛來(lái)臨時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)無(wú)法破解的痛點(diǎn)和難題正在一一得到解決，而這一切，我們將之稱為房地產(chǎn)科技。根據(jù)CB Insights的研究結(jié)果顯示，2018年全球在房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的投資額已在2015年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了36%。

通過(guò)這些技術(shù)我們可以知道用戶行為和消費(fèi)者畫像，再通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)去進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，運(yùn)用科技去改進(jìn)消費(fèi)者在實(shí)體零售項(xiàng)目中的體驗(yàn)。

而5G時(shí)代眼看即將到來(lái)，到時(shí)候又會(huì)因此出現(xiàn)怎樣顛覆行業(yè)的技術(shù)，我們不得而知，但可以肯定的是，新科技一定能為新零售開啟賦能新時(shí)代。

寶龍地產(chǎn)控股有限公司總裁許華芳預(yù)言，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)能一定是科技，未來(lái)所有的公司都是科技公司。

當(dāng)然，不管是什么科技也只是一種工具，商業(yè)的本質(zhì)在于研究人的需求是怎么樣的，以及如何解決這些需求。無(wú)論是線上還是線下，用戶體驗(yàn)是最關(guān)鍵的。

就如同電影《少數(shù)派報(bào)告》里所描述的那樣，當(dāng)你跨進(jìn)門店的那一刻起，屬于你的美好體驗(yàn)就已開始，而所謂的大數(shù)據(jù)篩選、圖像識(shí)別和AR技術(shù)，只是未來(lái)達(dá)到這個(gè)服務(wù)目的的手段。