從南京路世茂商城，到淮海路伊勢丹，商業(yè)地產(chǎn)的改造正在成為城市更新重要的一部分。

上海世茂廣場

“城市更新是城市發(fā)展不可回避的問題。城市發(fā)展過程中，對既有建筑的功能需求與原有使用功能產(chǎn)生偏差，不符合時代發(fā)展要求的，就需要更新。”上海天華建筑設(shè)計有限公司董事、總建筑師黃向明表示。

商業(yè)概念的改造

在天華的城市更新實踐案例中，包括著瑞虹新城、大寧金茂府、創(chuàng)智天地、碧云社區(qū)等，豐富的設(shè)計經(jīng)驗使得他對于城市更新的理解更為豐富。

天華參與的最新亮相的城市更新項目是位于上?；春Ｂ飞系氖O一時的臺灣百貨品牌太平洋百貨淮海路店，如今改造成新開業(yè)的新天地廣場。

“這個建筑有大概20年的歷史了。那時候百貨還是主要的業(yè)態(tài)，建筑的模式和商業(yè)的形態(tài)都是香港模式，當(dāng)時非常先進。然而時光變遷，過去的業(yè)態(tài)已經(jīng)不適合現(xiàn)在的社會。”黃向明說。

天華主要從概念和技術(shù)兩個層面對新天地廣場進行了改造。首先是對商業(yè)概念的改造升級。新天地的前身開業(yè)于20余年前，“百貨”是其主業(yè)態(tài)。這種“舶來”的零售模式創(chuàng)造了一種購物的“民主化”，明碼實價提供單一或多種購物類別，并為每種物品設(shè)置專屬的擺設(shè)區(qū)域，讓購物者們在一個封閉的場所集中選購商品。

但是隨著時代發(fā)展，目前社會商業(yè)空間的供應(yīng)已經(jīng)過剩，購物形式及渠道多種多樣，人們在商場中不再只是進行購買行為，將人們?nèi)υ诜忾]場所中購物的經(jīng)營方式已經(jīng)失效。改造后的新天地廣場更開放、更通透，創(chuàng)造了商場室內(nèi)與城市街道的視線交流滲透，通過空間賦能，滿足不同業(yè)態(tài)的入駐需求，從而提供豐富的消費體驗，也形成了對消費者的吸引力。

其次是通過技術(shù)實現(xiàn)建筑空間的改造升級。項目地處繁華鬧市，上面有超高層寫字樓，下面又有軌交線路，改造時需要在原結(jié)構(gòu)樓板和立面上打很多洞、抽掉柱子等，現(xiàn)行的建筑規(guī)范已經(jīng)與當(dāng)年有很大不同。要確保大規(guī)模結(jié)構(gòu)改造的安全性，同時建筑改造過程又不能影響城市街道及寫字樓的正常使用，這都給建筑改造帶來了很多挑戰(zhàn)。最終天華運用了總計數(shù)十種結(jié)構(gòu)加固技術(shù)，妥善處理對原有建筑構(gòu)件、機電設(shè)備等的改造、新建和保留工程銜接處理，讓改造的概念設(shè)計得以完美呈現(xiàn)。

“新的科技推動著生活方式的改變，我們也在不斷革新設(shè)計理念，逐漸把設(shè)計的思考擴大到城市范疇，將實踐的尺度從建筑延展到社區(qū)，創(chuàng)造更為人性的城市空間。我們希望通過在城市更新領(lǐng)域的探索，為中國城市化的進程提供有益的借鑒，助力城市可持續(xù)發(fā)展?！?黃向明表示。

功能適應(yīng)性的調(diào)整

10年前，所有的商業(yè)地產(chǎn)以零售購物為主，現(xiàn)在則是有更多體驗加社交的屬性和業(yè)態(tài)。在影像傳播為主的當(dāng)代，商業(yè)地產(chǎn)也需要有更加鮮明的形象，俗稱“成為網(wǎng)紅打卡地”。因此，在商業(yè)地產(chǎn)改造中最重要的思路是對功能適應(yīng)性的調(diào)整。簡單的說，就是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)最大的競爭是如何將人“引入”，并讓其駐留更久。黃向明表示。

就比如新天地廣場，改造前的建筑由于建造時間較早，有其時代局限性，層高、單層可租賃面積等與新建商業(yè)建筑相比都有很多先天不足。在新天地廣場改造中，對商業(yè)進行重新定位，破除了原建筑封閉、均質(zhì)化、方正呆板的空間布局，融入很多新業(yè)態(tài)。比如有30%店面是上海乃至中國大陸首店，成功將老百貨店轉(zhuǎn)型為時尚、文化、體驗、藝術(shù)、社交綜合體。

目前，天華在上海還有長風(fēng)大悅城和華潤時代廣場等商業(yè)地產(chǎn)改造項目，大多位于城市核心商圈，并且與一線開發(fā)商合作改造。

長風(fēng)大悅城已于2018年5月開業(yè)，當(dāng)時對結(jié)構(gòu)進行了改造，增加了室外大雨蓬和屋頂公園，打造了上海第一個空中跑道。通過對交通動線梳理和室內(nèi)的整體設(shè)計改造，打造尊重女性和親子友好的綜合購物中心。

華潤時代廣場項目原有11層，改造的重點是打造面向城市的標(biāo)志性立面，促進建筑內(nèi)外視線的溝通。

商業(yè)地產(chǎn)改造對城市發(fā)展的作用是可以激活存量商業(yè)空間。很多舊商業(yè)建筑占據(jù)城市重要節(jié)點和核心區(qū)位，但是由于城市發(fā)展和生活方式的改變，已不符合現(xiàn)代生活需求，繼而帶來街區(qū)沒落、活力喪失。通過改造可以提升城市空間和街區(qū)活力，對城市發(fā)展和城市生活都有積極意義。

趨勢和困境并存

說到未來商業(yè)項目改造的趨勢，黃向明表示，首先是業(yè)態(tài)調(diào)整，業(yè)態(tài)將更復(fù)合、多元，由單純的零售轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e、美食、社交、教育、醫(yī)療、文化等的混合體。其次是空間調(diào)整，商業(yè)項目的空間將更注重空間趣味性，視線的通透和可達性。最后是受眾拓展，商業(yè)項目的受眾將從購物者拓展到家庭、兒童、老年等群體。

但是他也指出，商業(yè)地產(chǎn)項目的改造也有諸多困境。比如，商業(yè)地產(chǎn)改造還是按既往的消防、人防、抗震、交通等規(guī)范政策進行審批，但沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，因此審批原則無定式可循，只能依靠反復(fù)協(xié)商確定。另外，資料困境、技術(shù)困境、施工困境等都是改造中的難題。

城市更新是城市發(fā)展不可回避的問題。城市發(fā)展后，對既有建筑的功能需求與原有使用功能產(chǎn)生偏差，不符合時代要求發(fā)展。例如工廠等設(shè)施，最初位于江邊是為了生產(chǎn)運輸方便，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)調(diào)整、產(chǎn)能調(diào)整，工廠外遷，交通發(fā)展，不再需要水運，而人們對濱水品質(zhì)空間的需求更加強烈，就可通過更新改造將好的城市自然資源還給城市和市民。”他總結(jié)道。

城市更新政策引導(dǎo)得當(dāng)可以激發(fā)市場活力，吸引更多優(yōu)質(zhì)資本和資源投入城市更新領(lǐng)域。

“但是，對于城市更新應(yīng)該客觀理性看待。對待歷史建筑要進行科學(xué)評估，歷史風(fēng)貌保護不需要對所有老建筑都不加評判的保護。這需要與配套政策進行配合，適當(dāng)建立激勵機制，如容積率補償。改造后的業(yè)態(tài)也要科學(xué)合理地去策劃，不能一味做文創(chuàng)、展覽等，需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)生態(tài)進行配套規(guī)劃，確保改造后可以可持續(xù)發(fā)展?！秉S向明說。