負債率高，毛利率持續(xù)下滑，維權(quán)頻發(fā)……

作為國內(nèi)精品房地產(chǎn)的代表，綠城正被多種難題纏身。

宋衛(wèi)平辭任，董事會大調(diào)整，在加速去“綠城化”、去“宋衛(wèi)平化”后，綠城未來的業(yè)務發(fā)展將何去何從？

01宋衛(wèi)平辭任，綠城快速“去綠城化”

7月11日，綠城中國發(fā)布董事會變更公告。

公告稱，宋衛(wèi)平因要投入更多時間發(fā)展個人業(yè)務等原因，已辭任董事會聯(lián)席主席及執(zhí)行董事，李青岸及李永前因工作調(diào)動辭任執(zhí)行董事，自公告日期起生效。

隨后綠城中國官宣了新改選的董事會名單。

在新一屆董事會中，執(zhí)行董事及行政總裁張亞東，獲委任為董事會主席，曾一度離開的老綠城人郭佳峰回歸后獲任執(zhí)行董事和執(zhí)行總裁，九龍倉吳天海獲任非執(zhí)行董事。

周連營獲委任為公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁；

耿忠強獲委任為公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁；

劉文生退任董事會聯(lián)席主席，擔任執(zhí)行董事及提名委員會、薪酬委員會委員；

調(diào)整后的董事會有10名董事，包含5名執(zhí)行董事，1名非執(zhí)行董事和4名獨立非執(zhí)行董事。

綠城中國變更后的董事會構(gòu)成

5名非獨立董事中有三名為中交集團代表，一名為綠城中國創(chuàng)始人代表，一名為第二大股東九龍倉代表。

宋衛(wèi)平離開綠城管理團隊后，仍舊是股東，但這還是意味著綠城正在加速“去綠城化”和“去宋衛(wèi)平化”。

實際上，早在2014年將股份轉(zhuǎn)讓給中交時，宋衛(wèi)平就萌生退出綠城的想法，將精力集中放在“兒子”藍城的業(yè)務發(fā)展上。

快速發(fā)展的綠城，因為不計成本的打造好產(chǎn)品，激進的拿地和融資策略，陷入高負債、高成本的擴張模式中，在變化萬千的市場環(huán)境壓力下，頻陷資金鏈斷裂的險境。

為了解決資金鏈問題，綠城開始尋求“白衣騎士”。

2012年6月，綠城中國引入九龍倉集團作為戰(zhàn)略性股東。

2014年12月，中交與綠城中國簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

自此，宋衛(wèi)平失去了綠城的控制權(quán)。

此后，宋衛(wèi)平也一直在持續(xù)減持股份。

2015年5月18日，中交集團增持綠城股份至28.912%，成為綠城第一大股東；九龍倉仍以24.288%的股份位列第二大股東，宋衛(wèi)平及其一致行動人成為了第三大股東。

從2016年至今，宋衛(wèi)平多次減持綠城，2018年底，宋衛(wèi)平及其配偶夏一波位列第三，持股10.8%。

到7月11日，宋衛(wèi)平持有綠城股份為9.9%左右，已不到10%。

宋衛(wèi)平此番的離開，給出的解釋是：“藍城是我兒子，他現(xiàn)在還小，所以我得花更多時間照看他?！?/p>

宋衛(wèi)平于2010年9月25日創(chuàng)立藍城集團，當時主要從事房地產(chǎn)代建業(yè)務。

中交成為綠城第一大股東后，藍城集團分拆為兩家公司，即藍城和新藍城。

新藍城主要業(yè)務為房地產(chǎn)代建，由綠城控制。保留的藍城，由宋衛(wèi)平擔任集團董事長，持有70%的股份。

藍城，以小鎮(zhèn)業(yè)務為主，謀劃特色小鎮(zhèn)建設、城市增量開發(fā)、城市有機更新和代建等業(yè)務領域的開拓。

綠城方面表示，宋衛(wèi)平辭任董事會聯(lián)席主席和執(zhí)行董事職務，包括之前的股權(quán)變更，就是為了綠城、藍城在小鎮(zhèn)事業(yè)上有更好的協(xié)同，在布局和發(fā)展上有更多合作。

7月11日，綠城和藍城簽署了小鎮(zhèn)項目的戰(zhàn)略合作協(xié)議，稱要共同推進小鎮(zhèn)建設。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，綠城“去宋衛(wèi)平化”，會讓職業(yè)經(jīng)理人的身份更加獨立，尤其是會強調(diào)“只做專業(yè)”的操盤概念，這反而有助于其在綠城的項目運作。

不過嚴躍進也擔心，“去宋衛(wèi)平化”，雖然短期內(nèi)對綠城的影響可能不大，但后續(xù)如果產(chǎn)品品質(zhì)不好，市場會拿宋衛(wèi)平時代的產(chǎn)品體系跟現(xiàn)在產(chǎn)品去對比，這會形成一些影響。

02未來，綠城何去何從？

去“宋衛(wèi)平化”后的綠城，除了和藍城共同推進小鎮(zhèn)建設外，其他業(yè)務將何去何從？

成立于1995年1月的綠城，于2006年7月，在香港聯(lián)交所整體上市（股票代碼HK 3900）。

綠城中國業(yè)務構(gòu)成

在宋衛(wèi)平的帶領下，綠城秉著對品質(zhì)有著異乎尋常的追求，打造了極具口碑的“綠城IP”，成為了國內(nèi)精品房地產(chǎn)的代表。

目前已在全國多個城市布局，并打造了玫瑰園、桃花源、桃李春風、鳳起潮鳴、誠園等多個產(chǎn)品系。

近年來，綠城中國確立“輕重并舉”的發(fā)展導向，推進公司發(fā)展動能從重資產(chǎn)“單一引擎”向輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)“雙引擎”轉(zhuǎn)變。

官網(wǎng)資料顯示，目前，綠城的業(yè)務架構(gòu)分為重資產(chǎn)板塊和其資產(chǎn)板塊，包含區(qū)域公司、綠城小鎮(zhèn)和綠城管理等。

根據(jù)官網(wǎng)公布的截止2019年6月30日統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示：

區(qū)域公司投資/代建項目：

有209個，其中四川有三個項目，分別是成都文儒德、城投綠城·成都誠園、綠城·成都金沙鳳起朝鳴，都位于成都；

參股公司控股投資項目：

有56個，其中四川有一個項目，是位于華鎣的綠城·華鎣江南里。

管理集團商業(yè)/政府代建項目：

近400個，其中位于四川的有三個，分別是位于資陽的多弗綠城·資陽誠園、位于眉山的眉山項目、位于成都的龍泉驛項目；

小鎮(zhèn)集團投資的小鎮(zhèn)項目：

有23個，其中四川有一個項目，是位于新津的成都農(nóng)博小鎮(zhèn)，另外位于郫都的川菜小鎮(zhèn)未統(tǒng)計進去。

從上述業(yè)務布局來看，代建業(yè)務的占比不小。

資料顯示，綠城中國代建的業(yè)務模式分為三種，即項目代建、資本代建、政府代建。

有“綠城標準”的代建，為綠城吸引了不少合作商，但也在不斷消耗綠城品牌。

有媒體就報道指出，此前多個代建項目均因工程質(zhì)量等問題存在不同程度的維權(quán)。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，代建本身是個輕資產(chǎn)，可以降低綠城的成本，但是代建項目后續(xù)可能會交給其他公司管理，后續(xù)如果出現(xiàn)問題，雖然不是綠城負責，也可能會波及綠城品牌。

對于新項目的拓展，“輕重并舉”的綠城，在“活下去”新的時代，拿地更為謹慎，但動作仍舊不小。

綠城2018年年報數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月31日，綠城共有土地儲備總建筑面積（包括在建及待建）3247萬㎡。

2018年，集團共新增37個項目，總成交金額約517億元，新項目近80%集中在一二線城市，且主要分布于京津冀、長三角和珠三角區(qū)域的城市。

2019年，截至5月31日，綠城中國2019年已獲取18宗地塊，新增貨值為592億元，全年新增貨值目標為1500億元，其中包含了5宗小鎮(zhèn)項目。

至于成都，2018年至今，無新增地塊。

03銷售額上升，利潤虧損

綠城業(yè)務板塊快速的擴展，使其銷售業(yè)績也一路上升。

據(jù)文軒實驗室綜合其公布的年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，在2015年業(yè)績小幅回落后，2016年，全年合同銷售額達到1139億元，2018年全年合同銷售業(yè)績達到1564億元。

制圖：文軒實驗室

2019年全年銷售目標為1800億元。

不過據(jù)目前的銷售數(shù)據(jù)來看，要想完成這樣的目標，綠城在下半年還需加油。

據(jù)綠城中國于7月5日公布的截至2019年6月30日止六個月的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，1月份至6月份，綠城集團合同銷售金額約人民幣743億元，同比減少1.5%，完成全年銷售目標的41.28%。

毛利率卻在持續(xù)下滑。

自2104年開始，綠城中國的毛利率就在20%左右徘徊，甚至在2017年跌破20%，只有19.25%，2018年毛利率雖有回升，但22.81%的毛利率卻遠低于2018年80家規(guī)模房企31.89%的平均毛利率。

制圖：文軒實驗室

凈利潤連續(xù)兩年虧損。

綠城中國2018年報數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠城中國本公司股東凈利潤大幅下滑54.18%至10.03億元，扣除非經(jīng)常性損益后錄得虧損1.85億元。這也是綠城中國連續(xù)兩年扣非后歸母凈利潤處于虧損狀態(tài)。

同時還伴隨著高企的負債率。

2017年，綠城中國負債率達到80.16%，2018年有小幅下滑，為78.51%。

制圖：文軒實驗室

產(chǎn)品力及品牌口碑下滑。

《證券市場紅周刊》報道指出，綠城在“去宋衛(wèi)平化”的同時，開始出現(xiàn)項目質(zhì)量滑坡問題：“近年來綠城項目的業(yè)主維權(quán)情況不斷發(fā)酵，維權(quán)事由更是囊括了虛假宣傳、工程質(zhì)量、違規(guī)交房等多種情況。”

有媒體認為，物業(yè)迎來業(yè)主維權(quán)潮，和中交系作為公司控股股東強勢祭出高周轉(zhuǎn)、短平快策略有關。

04四川布局多個項目

被多重壓力壓身的綠城，四川項目進展如何？市場反響如何？口碑如何？

綠城四川部分項目匯總

早在2014年，綠城已經(jīng)將觸角伸到了成都，偏倚輕資產(chǎn)戰(zhàn)略合作開發(fā)。

2014年7月，潤富國際花園簽約綠城物業(yè)服務集團，引入綠城地產(chǎn)三大核心團隊——綠城建筑設計、綠城裝修設計、綠城物業(yè)服務。

2016年9月，綠城宣布正式入蓉。由多利攜手綠城旗下藍城集團、平安進駐郫都區(qū)三道堰，合作開發(fā)多利綠城桃花源項目，綠城則負責項目的代建工程。

2017年，綠城與陽光城合作開發(fā)成都文儒德項目，占股60%。

但市場中備受期待的綠城品牌一直沒有落地，直到2017年11月14日，綠城聯(lián)手成都城投，以10900元/平的樓面價競得雙流怡心湖175畝住宅兼容商業(yè)用地。

雙流地塊被打造成城投綠城·誠園，這是綠城在成都的首秀作品，品牌落地之作。

據(jù)第三方提供數(shù)據(jù)顯示，誠園自2018年12月開始共推出420套房源，截止2019年7月16日，共認購251套，認購率59.76%，月均認購31套。

隨后的2017年12月29日，綠城以樓面價15600元/㎡、無償移交租賃住房面積24%的代價拿下青羊區(qū)金沙街道地塊。

地塊占地64.61畝，可開發(fā)體量8.614722萬㎡，計算容積率2，用地性質(zhì)為不兼容商業(yè)的純住宅用地。

項目命名綠城·金沙鳳起朝鳴，產(chǎn)品形態(tài)為大平層和別墅等，已于2019年5月23日，召開產(chǎn)品發(fā)布會，開盤時間待定。

此外，綠城在川內(nèi)還有多弗綠城·誠園、眉山項目、龍泉驛項目、綠城·華鎣江南里等多個投資或代建項目。

位于資陽的多弗綠城·誠園，于2018年8月首次開盤，公開信息顯示，開盤當日300余套房源售罄。

綠城開始著力發(fā)展的小鎮(zhèn)項目，在成都也有所布局。

2018年7月18日，綠城理想小鎮(zhèn)建設集團有限公司、省農(nóng)業(yè)會展集團有限公司、中交西南投資發(fā)展有限公司與郫都區(qū)簽約，將投資200億元在安德街道建設國際川菜小鎮(zhèn)，項目核心區(qū)用地范圍幅員面積約5190畝。

2019年7月15日，上述三家公司就合作項目公司訂立該協(xié)議，協(xié)議約定綠城小鎮(zhèn)、中交西南投資及四川省農(nóng)業(yè)會展分別擁有60%、20%及20%。

2018-02-01綠城小鎮(zhèn)與中交投資及中交西南投資將成立合營企業(yè)，共同開發(fā)位于成都的中國農(nóng)博小鎮(zhèn)項目。

以“中國農(nóng)博小鎮(zhèn)”為發(fā)展定位的四川農(nóng)博園位于成都市新津縣，規(guī)劃面積103平方公里，分為農(nóng)博園區(qū)、配套區(qū)域、農(nóng)村區(qū)域、農(nóng)業(yè)區(qū)域四大片區(qū)。

在四川多方布局的綠城，未來在四川的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃如何呢？截止發(fā)稿，文軒實驗室未得到綠城方相應回復。