深圳創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)（南七道攝）

根據(jù)財(cái)經(jīng)旗下“晚點(diǎn)LatePost”的報(bào)道，有文件顯示W(wǎng)eWork最新估值，從之前披露的470億美元，已經(jīng)腰斬到231億美元。而據(jù)彭博社七月報(bào)道，WeWork中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)客工場(chǎng)將推遲到2020年赴美IPO。這家估值30億美元的企業(yè)，已經(jīng)第二次推遲上市了。在今年2月份，有消息稱該公司準(zhǔn)備于2019年在納斯達(dá)克上市。

全球火爆一時(shí)的聯(lián)合辦公，迎來(lái)了行業(yè)從快速發(fā)展到趨于穩(wěn)定的階段，市場(chǎng)情況也在進(jìn)一步變化。其實(shí)這只是火爆的聯(lián)合辦公的一個(gè)縮影，包括雙創(chuàng)帶火的眾創(chuàng)空間，隨著創(chuàng)業(yè)分流和經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整，已經(jīng)走到了分水嶺。

聯(lián)合辦公與眾創(chuàng)空間的大躍進(jìn)

“目前國(guó)內(nèi)存在聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間、孵化器、加速器等多重概念，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，四者是有區(qū)別的。聯(lián)合辦公是眾創(chuàng)空間的一種，但聯(lián)合辦公更強(qiáng)調(diào)辦公體驗(yàn)，眾創(chuàng)空間強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的增值服務(wù)。而孵化器重點(diǎn)在于企業(yè)發(fā)展指導(dǎo)、FA等服務(wù)。加速器更加嚴(yán)格，重點(diǎn)幫助有潛力的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，提升速度和質(zhì)量。四者是一個(gè)遞進(jìn)關(guān)系。但是目前國(guó)內(nèi)比較混雜，區(qū)別不大，最后大多都搞成了租房的二房東?！庇卸嗄晷袠I(yè)經(jīng)驗(yàn)的靖鋒深有感觸，他負(fù)責(zé)的蒜泥眾創(chuàng)是一家全國(guó)性眾創(chuàng)空間機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)30萬(wàn)平米，目前在西安、深圳、杭州等地都有布局。

隨著創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱潮到來(lái)，2015年初，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，到2015年我國(guó)各類(lèi)孵化器數(shù)量將達(dá)1,500家，孵化場(chǎng)地達(dá)5,000萬(wàn)平方米以上。但是到了2015年底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的眾創(chuàng)空間已超過(guò)16,000多家。中國(guó)成為全球孵化器數(shù)量最多的國(guó)家。

各地也掀起了大干快上的熱潮。在重慶市，規(guī)劃到2020年，全市眾創(chuàng)空間達(dá)到1,000個(gè)。在西安市，2018年初，提出來(lái)三年的雙創(chuàng)工作目標(biāo)，到2020年年底，全市的眾創(chuàng)空間的數(shù)量要超過(guò)2,000萬(wàn)平方。在廣州，2003年孵化器數(shù)量11家， 2011年達(dá)到43家，2014年數(shù)量達(dá)到85家，2018年，官方宣布，科技企業(yè)孵化器達(dá)到335家，孵化面積超過(guò)1,000萬(wàn)平方米。僅僅2018一年，廣州就新增孵化器和眾創(chuàng)空間100多家。在深圳最知名的深圳灣創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)，就聚集了3W咖啡、蒜泥眾創(chuàng)、創(chuàng)新工場(chǎng)、騰訊眾創(chuàng)空間等接近50家創(chuàng)業(yè)空間和孵化器，原來(lái)深圳車(chē)公廟、寶安等老舊廠房比較集中的地方，也紛紛轉(zhuǎn)型為企業(yè)孵化器和創(chuàng)業(yè)空間。

業(yè)內(nèi)有人調(diào)侃，“孵化器太多，創(chuàng)業(yè)者不夠用了?！?/p>

為什么會(huì)有如此大數(shù)量的眾創(chuàng)空間的爆發(fā)呢？關(guān)鍵一個(gè)字：利。在雙創(chuàng)的大背景下，這個(gè)行業(yè)享受著免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，免征增值稅、每平方最高達(dá)80元的利差、單個(gè)空間200萬(wàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼，或運(yùn)營(yíng)成本的50%扶持。多重紅利催化了這個(gè)行業(yè)像火山一樣的猛烈爆發(fā)。在深圳市《2018年市創(chuàng)客專(zhuān)項(xiàng)資金擬資助項(xiàng)目名單》上，僅優(yōu)客工場(chǎng)一家相關(guān)主體，就分別獲得了152萬(wàn)和88萬(wàn)的補(bǔ)貼。

類(lèi)似萬(wàn)科中洲等擁有物業(yè)和產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)商、優(yōu)客工場(chǎng)、蒜泥眾創(chuàng)等空間運(yùn)營(yíng)商，BAT等大公司，還有各種身份不明的項(xiàng)目方，如過(guò)江之鯽，紛紛入局。

為什么眾創(chuàng)空間到了行業(yè)拐點(diǎn)？

政府對(duì)于眾創(chuàng)空間支持力度很大，但錢(qián)并不好拿。行業(yè)資深人士，灣創(chuàng)邦創(chuàng)始人張陽(yáng)陽(yáng)介紹，“一般會(huì)考核辦公面積和項(xiàng)目入駐率。面積越大，可能拿到評(píng)級(jí)就越高，獲得扶持就越多，比如國(guó)家級(jí)的眾創(chuàng)空間，就需要10,000平米以上。面積越大，維護(hù)成本越高，入駐率跟不上，成本就越高。”于是，為了降低成本、增加入駐率，后續(xù)對(duì)入駐的項(xiàng)目的要求就會(huì)越來(lái)越低。最后，眾創(chuàng)成了有名無(wú)實(shí)，做快餐的、賣(mài)門(mén)票的、幫人算賬的，等等各種公司都匯集在一起，眾創(chuàng)空間最后大多成了大雜燴。

創(chuàng)投項(xiàng)目墻，有些已經(jīng)消失了（南七道攝）

“市面上的眾創(chuàng)空間，90%其實(shí)都是二房東，除了收房租，其他的孵化、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、資源對(duì)接、FA等都是空談。一旦政府補(bǔ)貼停了，或者入駐率下降，他們就扛不住了?！蹦承袠I(yè)資深人士一語(yǔ)道破真相。

從英國(guó)回來(lái)的張道生（化名）是一名硬件創(chuàng)業(yè)者，做的是手機(jī)外設(shè)的健康監(jiān)測(cè)設(shè)備。整個(gè)團(tuán)隊(duì)入駐了某著名PC廠商旗下的硬件加速器，“因?yàn)樗麄冇杏布尘?，承諾有投資基金、供應(yīng)鏈生產(chǎn)線、眾籌、線上銷(xiāo)售等一系列的對(duì)接服務(wù)，所以我們才選擇了他們?！弊詈蟪私环孔猓磺卸际强罩袠情w，幾經(jīng)波折，張道生項(xiàng)目被迫關(guān)門(mén)。

在美國(guó)，全球知名的孵化器Y Combinator（簡(jiǎn)稱YC）,它的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，不是硬件和辦公室，而是有效的導(dǎo)師溝通體系。創(chuàng)業(yè)者可以與導(dǎo)師直接討論業(yè)務(wù)發(fā)展。經(jīng)過(guò)大量實(shí)踐，Y C制定了包括投資組合篩選、訪談程序、最佳實(shí)踐案例研究等多項(xiàng)策略。剛剛進(jìn)入中國(guó)的YC，中國(guó)區(qū)CEO是陸奇，他是微軟前副總裁、百度前總裁，導(dǎo)師包括拼多多黃崢等創(chuàng)業(yè)明星。自2005年以來(lái)，YC已經(jīng)為1,500多家初創(chuàng)公司提供了孵化服務(wù)。誕生了許多獨(dú)角獸，包括Airbnb、Quora、Reddit、Dropbox等。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，僅Airbnb估值就超過(guò)310億美元，而上市企業(yè)攜程目前市值也僅為200億美元。

雙創(chuàng)熱潮之下，催生了一大批本不該存在的項(xiàng)目，2016年以來(lái)，O2O、共享單車(chē)、充電、生鮮等多個(gè)行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)淘汰潮。辦公場(chǎng)地閑置又加大了運(yùn)營(yíng)方的壓力。

位于南山黃金地段科興科學(xué)園的孔雀機(jī)構(gòu)，是深圳最先倒閉的眾創(chuàng)空間?！拔覀儗?duì)政府獎(jiǎng)勵(lì)資金到位過(guò)分自信。從去年底公示宣布我們獲得市科創(chuàng)委獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)，到真正到賬足足遲了三個(gè)多月。如果(資金)早一點(diǎn)到位，這筆資金絕對(duì)可以救助孔雀渡過(guò)難關(guān)，”創(chuàng)始人陳鵬福分析自己倒閉的原因之一，就是政府的錢(qián)不到位。

更夸張的是某創(chuàng)業(yè)咖啡，自從國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人視察過(guò)后，來(lái)自全國(guó)各地參觀取經(jīng)的人絡(luò)繹不絕。嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)，實(shí)在無(wú)力負(fù)擔(dān)，等合約期一到，深圳店就關(guān)張了。

大公司命名的創(chuàng)業(yè)空間，一般是和當(dāng)?shù)卣?lián)合推出，它只需要投入品牌，并不需要投入太多實(shí)質(zhì)性資金。政府給政策，給補(bǔ)貼，甚至給地和樓。第三方公司負(fù)責(zé)空間建設(shè)運(yùn)營(yíng)。類(lèi)似的包括京東 JD+開(kāi)放孵化器、騰訊眾創(chuàng)空間、聯(lián)想之星星云智能硬件加速器、百度開(kāi)發(fā)者創(chuàng)業(yè)中心、阿里巴巴創(chuàng)新中心。長(zhǎng)虹創(chuàng)維等傳統(tǒng)實(shí)業(yè)公司也紛紛入局。這些公司，看中的是政府關(guān)系維護(hù)、企業(yè)品牌傳播和社會(huì)影響力。

但對(duì)于京東、騰訊等大公司來(lái)說(shuō)，眾創(chuàng)空間只是他們龐大業(yè)務(wù)的一個(gè)小環(huán)節(jié)，并不是核心業(yè)務(wù)，也沒(méi)有足夠動(dòng)力來(lái)做這件事。根據(jù)騰訊官網(wǎng)介紹，在整個(gè)騰訊體系內(nèi)，層級(jí)是騰訊-平臺(tái)與內(nèi)容事業(yè)群（PCG）-騰訊開(kāi)放平臺(tái)-騰訊眾創(chuàng)空間，騰訊眾創(chuàng)空間在整個(gè)騰訊體系內(nèi)排位是非常靠后的，加上無(wú)法為公司創(chuàng)造直接營(yíng)收，在一個(gè)必須注重利潤(rùn)和績(jī)效的上市公司，內(nèi)部很難有話語(yǔ)權(quán)，要協(xié)同調(diào)動(dòng)資源，也是難于上青天。

不再火爆的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街（南七道攝）

有利益的地方，自然也少不了一批投機(jī)分子。于是各種名目繁多的孵化器和創(chuàng)業(yè)基地應(yīng)運(yùn)而生。之前各種做辦公室和廠房出租的中介機(jī)構(gòu)，把場(chǎng)地粉刷裝飾一下，然后更名為創(chuàng)業(yè)中心和孵化中心。對(duì)于硬性規(guī)定的創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、專(zhuān)職的人員、入駐協(xié)議、合作關(guān)系協(xié)議等等，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，都不是問(wèn)題。

彭堯（化名）是深圳一個(gè)游戲公司的創(chuàng)始人，他們通過(guò)二房東，租住在深圳南山科技園北區(qū)一個(gè)新辦公樓內(nèi)，“有一天二房東突然來(lái)找我們，說(shuō)晚點(diǎn)有領(lǐng)導(dǎo)來(lái)參觀，就說(shuō)我們公司是二房東孵化出來(lái)的?！边@當(dāng)然被拒絕了，但這不影響二房東的收益，他一次性從物業(yè)用較低的價(jià)格租下3層樓，然后包裝成孵化器來(lái)申請(qǐng)補(bǔ)貼，同時(shí)組織各種內(nèi)地想要搞孵化器的政府和機(jī)構(gòu)來(lái)參觀，然后在當(dāng)?shù)芈涞?，再套取補(bǔ)貼?，F(xiàn)在這條路基本被堵死了。

6月18日，高力國(guó)際發(fā)布2019年上半年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告：“深圳當(dāng)前全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率達(dá)到23.3%的新高，其中最高的前海片區(qū)達(dá)65.7%?！眱H僅在前海，就包括前海夢(mèng)工場(chǎng)、前海創(chuàng)投孵化器、深圳前海天使島創(chuàng)客空間、香港青年專(zhuān)業(yè)聯(lián)盟前海眾創(chuàng)空間、微思等多家眾創(chuàng)空間和孵化器。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，空間的辦公室入駐率必須要超過(guò)70%，才可以維持收支平衡。一旦跌破這個(gè)數(shù)字，生存就非常危險(xiǎn)。

深圳地庫(kù)、孔雀機(jī)構(gòu)、北京Mad Space、上海聚夢(mèng)空間等等，從2016年開(kāi)始，這個(gè)倒閉的名單現(xiàn)在還在不斷加長(zhǎng)。隨著洗牌的到來(lái)，行業(yè)兼并加快。2018年，優(yōu)客工場(chǎng)先后收購(gòu)Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、方糖小鎮(zhèn)等多家創(chuàng)業(yè)空間。

眾創(chuàng)空間的分化和新生：

靖鋒認(rèn)為行業(yè)的優(yōu)勝劣汰和迭代升級(jí)，并非壞事。在雙創(chuàng)早期，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目和眾創(chuàng)空間的數(shù)量都很有限。但只有匯集了足夠的數(shù)量，才能把整個(gè)行業(yè)氛圍給營(yíng)造起來(lái)，讓政府、社會(huì)資本、媒體關(guān)注到這件事?！暗鹊浆F(xiàn)在有了足夠的市場(chǎng)份額以后，就需要進(jìn)一步的打磨質(zhì)量了?！?/p>

回歸生意本質(zhì)：眾創(chuàng)空間的本質(zhì)還是一門(mén)生意，賺錢(qián)才是關(guān)鍵。房租是最現(xiàn)成的收入來(lái)源，但增長(zhǎng)有限。政府補(bǔ)貼，是個(gè)錦上添花的事，空間運(yùn)營(yíng)方要先學(xué)會(huì)自己賺錢(qián)。

運(yùn)營(yíng)方必須要挖掘除了房租以外的中長(zhǎng)期收入，作為眾創(chuàng)空間的領(lǐng)頭羊，優(yōu)客工場(chǎng)房租和其他收入的比例是7:3。而根據(jù)靖鋒的經(jīng)驗(yàn)，他們會(huì)給企業(yè)提供多種增值服務(wù)，包括企業(yè)項(xiàng)目申報(bào)、蒜泥旗下新媒體公司的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、對(duì)接產(chǎn)業(yè)資源等等。投資基金的股權(quán)也在增長(zhǎng)，早期用較低的成本，占有一定的股權(quán)，目前退出收益都不錯(cuò)。在整體收入增長(zhǎng)的前提下，蒜泥的房租在收入的占比，從2017年的80%，優(yōu)化到了2018年底的40%多。

物理空間縮水：華大基因搞了一個(gè)藍(lán)色彩虹的孵化器，就是一個(gè)雙創(chuàng)平臺(tái)。2016年6月華大基因 “藍(lán)色彩虹”孵化與創(chuàng)投平臺(tái)在深圳南山區(qū)通產(chǎn)園區(qū)正式啟動(dòng)。CEO劉靚表示除了滿足辦公需求外，更加側(cè)重為入駐企業(yè)提供科技服務(wù)、融資引薦、項(xiàng)目輔導(dǎo)、團(tuán)隊(duì)搭建服務(wù)等。

但是據(jù)接近該孵化器的人士的消息，合約到期之后，藍(lán)色彩虹會(huì)進(jìn)行很大的調(diào)整，大幅減少物理空間的比例。“因?yàn)槌杀咎吡?，投入產(chǎn)出完全不成比例。”當(dāng)時(shí)成立這個(gè)孵化器的目的，就是為了尋找和華大基因上下游相匹配的企業(yè)，進(jìn)行孵化、獨(dú)立發(fā)展，最后反哺華大的生態(tài)。當(dāng)最后發(fā)現(xiàn)即使沒(méi)有集體辦公的物理孵化器，并不會(huì)實(shí)質(zhì)的影響創(chuàng)業(yè)企業(yè)的輔導(dǎo)和孵化。只要成立一個(gè)小型的孵化器即可。

政府考核升級(jí)：政府的政策也在調(diào)整。從事前的補(bǔ)貼，現(xiàn)在基本上都變成了事后的補(bǔ)貼，也就是說(shuō)，創(chuàng)業(yè)空間必須得把這事做起來(lái)，做的好了，政府獎(jiǎng)勵(lì)，做的不好，自負(fù)盈虧。

根據(jù)靖鋒介紹，去年10月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)新文件，提出雙創(chuàng)升級(jí)版，打造專(zhuān)業(yè)化招商空間，整個(gè)國(guó)家對(duì)眾創(chuàng)空間的要求在提高。2018年的下半年到2019年，政府的政策一直朝著有質(zhì)量的空間傾斜。

垂直細(xì)分的新模式：

一方面是市場(chǎng)的洗牌，部門(mén)項(xiàng)目關(guān)張，另一方面，冒出了一些為細(xì)分領(lǐng)域服務(wù)的、更貴更高端的空間項(xiàng)目。背靠著雅居樂(lè)的寰圖辦公空間，走的是高端路線，在深圳CBD的單個(gè)工位超過(guò)3-4,000元/月。提供包括辦公、健身房、咖啡、高爾夫等綜合型服務(wù)。而一般空間的工位才800元/月。它主打客戶是金融、美業(yè)等注重環(huán)境的行業(yè)。當(dāng)然，這和眾創(chuàng)也沒(méi)什么聯(lián)系了。

千淘萬(wàn)漉雖辛苦，吹盡狂沙始到金。像電商、外賣(mài)、打車(chē)等之前每一個(gè)火爆的行業(yè)一樣，眾創(chuàng)空間依然會(huì)走過(guò)萌芽、發(fā)展、爆發(fā)、調(diào)整、洗牌、再發(fā)展的一個(gè)過(guò)程。道路雖然曲折，但前景依然光明。