女演員江一燕位于北京順義麗京花園小區(qū)的別墅，在其于社交媒體自曝獲得“美國(guó)建筑大師獎(jiǎng)”后，被人舉報(bào)“私自改擴(kuò)建”，且歷時(shí)六年以上。處理該舉報(bào)的規(guī)劃部門稱，該工程“未依法取得規(guī)劃審批手續(xù)”，案件已經(jīng)已送城管部門。順義城管部門則已確認(rèn)該建筑物涉嫌違法建設(shè)，并做出立案決定。大家都非常關(guān)注后續(xù)結(jié)果。

這是一個(gè)非常有娛樂色彩的新聞事件，在目前有點(diǎn)“娛樂至死”的時(shí)代里，類似的事件并不少。向前說，有郭美美拿著公益組織的名頭來(lái)炫耀，結(jié)果引起了全國(guó)人民的關(guān)注，后來(lái)即便有經(jīng)濟(jì)學(xué)家在電視節(jié)目上幫助其洗白，也無(wú)濟(jì)于事。

還有一位香港商人的公子，在參加一個(gè)訪問團(tuán)赴廣西進(jìn)行商務(wù)考察期間，脫團(tuán)參加私人宴請(qǐng)，然后在社交媒體上曬出對(duì)方的熱情招待。這一看似禮尚往來(lái)的行為，結(jié)果引發(fā)了刑事調(diào)查。因?yàn)檫@個(gè)有一位公職人員參加的宴請(qǐng)中的食材，包括了國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)動(dòng)物穿山甲。（后來(lái)，那名參加宴請(qǐng)的公職人員因犯受賄罪被檢察機(jī)關(guān)依法逮捕了。）

這充分說明，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，信息的傳播可以普遍提升公眾的辨別力與判斷力。

那么，江女士違建別墅的命運(yùn)會(huì)如何呢？

違建別墅如何處置

筆者想起多年前經(jīng)歷過的一個(gè)案件。一個(gè)連排別墅的社區(qū)里，有老兩口發(fā)現(xiàn)鄰居把自己的房子給改造了，影響到了雙方共用的承重墻。老兩口找到物業(yè)公司，希望物業(yè)公司以違反了《小區(qū)管理規(guī)約》為由予以制止，結(jié)果物業(yè)公司不敢出頭。去城管部門投訴變更規(guī)劃，結(jié)果城管部門也不予理睬。被逼無(wú)奈，老兩口以侵權(quán)理由起訴到法院，結(jié)果法院認(rèn)為沒有實(shí)質(zhì)影響為由駁回。這件事，想必會(huì)給老兩口心理上留下巨大陰影。更嚴(yán)重的問題是，原來(lái)這種事情是沒有人管的。

近期也發(fā)生了一件類似的事。筆者之前的一個(gè)當(dāng)事人吳先生，發(fā)現(xiàn)鄰居（非常巧，也是一位明星）也在改建自家的房子，而且更過分的是，這位鄰居認(rèn)為自己門口的樹影響了風(fēng)水，直接把樹移到筆者當(dāng)事人車位旁邊去了，雙方為此發(fā)生了沖突。雙方都報(bào)了警，沖突停了，樹的矛盾沒有解決。經(jīng)過法律咨詢，吳先生決定向主管部門反應(yīng)，幾個(gè)月下來(lái)也沒有消息。最后，吳先生嚴(yán)重喜歡上了12345（在北京叫“市民熱線”，各地正式稱呼不一），據(jù)說經(jīng)常打上一打。用他的話講，這件事沒有人管了，無(wú)論如何得想辦法。

回到江女士的違建別墅上。首先要說的是，其所在的小區(qū)比較不簡(jiǎn)單。媒體調(diào)查稱，麗京花園坐落于首都機(jī)場(chǎng)旁的溫榆河畔，占地面積22.7萬(wàn)平方米，總建筑面積10萬(wàn)平方米，是北京高檔涉外公寓、別墅區(qū)之一。據(jù)某售房平臺(tái)顯示，目前該小區(qū)二手房?jī)r(jià)格在6萬(wàn)元左右/平方米。一棟地上三層、地下一層的別墅，網(wǎng)上報(bào)價(jià)為2500萬(wàn)元。

從法律角度來(lái)講，幾個(gè)問題要說清楚。依據(jù)一些媒體的報(bào)道，這個(gè)別墅建了有五年以上（舉報(bào)者說快七年了）。這期間肯定涉及是否改建、擴(kuò)建等問題。但不管改建還是擴(kuò)建，都涉及合法建設(shè)還是違法建設(shè)的問題。從媒體披露的信息來(lái)看，這個(gè)別墅非?？赡苌婕斑`法建設(shè)，在有人舉報(bào)后，主管部門已經(jīng)予以立案。但我們需要關(guān)注的是，這個(gè)涉嫌違法建設(shè)的別墅，是在改建擴(kuò)建存在了五六年，而且還獲得了“美國(guó)建筑大師獎(jiǎng)”后，通過舉報(bào)的方式才由主管部門獲得重要線索，對(duì)違法建設(shè)行為予以立案的。

何其遲也！

從上面所述筆者經(jīng)歷的兩個(gè)案例來(lái)說，這種事情發(fā)生后，相關(guān)業(yè)主確實(shí)依法依規(guī)尋求救濟(jì)了，但結(jié)果是一個(gè)放棄了，一個(gè)被迫采取了另類的救濟(jì)方式。那么，江女士的違建別墅現(xiàn)在已經(jīng)被立案了，后續(xù)會(huì)如何發(fā)展呢？

筆者現(xiàn)在比較擔(dān)心兩種結(jié)果。

第一種結(jié)果，此事不了了之。魚的記憶只有七秒，大眾的熱情與關(guān)注也不會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。時(shí)間一長(zhǎng)，這件事會(huì)沉入水底。當(dāng)公眾的目光又被其他更為刺激的事件所吸引之時(shí)，這件事的解決可能回到以前的軌道。一切都是熟悉的味道、熟悉的配方。

第二種結(jié)果，城管部門下令予以拆除，并且恢復(fù)原狀。當(dāng)然，理由也非常明晰：事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，依據(jù)明確。

很多人會(huì)困惑，擔(dān)心出現(xiàn)第一種結(jié)果可以理解，為什么會(huì)擔(dān)心第二種結(jié)果？

社區(qū)治理需要有共同遵守的規(guī)范

回答這個(gè)問題之前，仍然先要簡(jiǎn)單把違法建筑這樣一個(gè)法律問題解釋一下。大家可以簡(jiǎn)單理解為，任何一個(gè)建設(shè)行為，都需要規(guī)劃主管部門的批準(zhǔn)，比如頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并據(jù)此取得施工許可證。沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或者未按建設(shè)工程規(guī)劃進(jìn)行施工的行為，就是違法建設(shè)行為，相關(guān)建筑物就會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。

那么違法建筑如何處理呢？拆除、沒收、罰款并補(bǔ)辦手續(xù)。沒收會(huì)有很多麻煩，以這別墅為例，怎么沒收？人家即使違建了，土地上的使用權(quán)也是人家的??！因此，沒收實(shí)在不太可行。

那么，進(jìn)行罰款并補(bǔ)辦手續(xù)的方案呢？理論上，這是可行的。但這是個(gè)技術(shù)活。為什么這樣講？因?yàn)檠a(bǔ)辦手續(xù)需要審查前提條件，即這個(gè)違法建筑，雖然建設(shè)不合法或者建設(shè)不符合之前審批的工程規(guī)劃，但由于不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)劃，也沒有造成其他影響，那么，本著不再浪費(fèi)社會(huì)資源的前提下，完全可以根據(jù)規(guī)定，對(duì)此違法違規(guī)行為進(jìn)行罰款，并要求當(dāng)事人在一定期限內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

但這種處理也許會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)。比如事件一旦擺在風(fēng)口浪尖上，如果這樣處理，會(huì)不會(huì)讓人抓到把柄，讓公眾認(rèn)為做出處罰的行政機(jī)關(guān)有尋租行為？另外，這確實(shí)需要魄力，審查清楚規(guī)劃細(xì)節(jié)，拿捏準(zhǔn)確處罰力度，做到責(zé)罰相當(dāng)。

因此，最簡(jiǎn)單的處罰決定是依法拆除。簡(jiǎn)單、明確。

真正的問題是：?jiǎn)栴}真正解決了嗎？

對(duì)當(dāng)事人來(lái)說，是認(rèn)為自己比較倒霉，太大意趕上了這一股風(fēng)，還是從此學(xué)會(huì)敬畏規(guī)則了？對(duì)那些想再建設(shè)一下自己家園或者改變一下風(fēng)水的人，能否起到一種警示作用，讓他們以后不敢觸犯紅線？

還要問一個(gè)小問題：為什么這樣的違法行為，總是在違法建設(shè)者已經(jīng)投入了大量金錢和精力以后，甚至是被舉報(bào)以后，才會(huì)被主管部門發(fā)現(xiàn)？

因此，筆者更想討論的是，這件事折射出的是，這個(gè)小區(qū)里邊缺乏真正的治理！

社區(qū)治理是從國(guó)家治理、社會(huì)治理、城市治理的社會(huì)管理角度延伸出來(lái)的一個(gè)概念。十九屆四中全會(huì)決定要求的“推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”，最終需要落地在每個(gè)社會(huì)單位上，而社區(qū)治理就是這樣一個(gè)社會(huì)單位。目前的城市，社區(qū)早已替代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的單位家屬院和傳統(tǒng)的獨(dú)門獨(dú)院，成為一個(gè)城市的載體。因此，社區(qū)治理會(huì)越來(lái)越成為社會(huì)治理是否有效的風(fēng)向標(biāo)。

那么，為什么說江女士的違建別墅事件能夠證明，該別墅所在的社區(qū)即麗京花園缺乏治理。我們先簡(jiǎn)單了解一下社區(qū)。

從普通人的角度看，社區(qū)就是自己居住生活的地方，作為業(yè)主，這個(gè)社區(qū)里邊有自己的家。因此，安居是自己對(duì)社區(qū)的最大訴求。

從法律角度上看，這種社區(qū)不僅僅從形態(tài)上區(qū)別于傳統(tǒng)的獨(dú)門獨(dú)院，即便在法律性質(zhì)上，也已經(jīng)有《物權(quán)法》專門制定一章“建筑物區(qū)分所有”來(lái)進(jìn)行規(guī)范。說白了也簡(jiǎn)單，社區(qū)里邊人多，大家除了自己的小家以外，還得有公共的設(shè)施設(shè)備與公共部位來(lái)進(jìn)行配套，這樣才能夠維持大家的基本居住安全與正常運(yùn)行。

與此同時(shí)也就產(chǎn)生了共同事務(wù)與共同需求，而這種共同需求就表現(xiàn)為專業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)與物業(yè)管理活動(dòng)。

人一多，共同事務(wù)一多，規(guī)則就必須要配套。比如一個(gè)會(huì)場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)要有會(huì)場(chǎng)秩序；一個(gè)組織，需要有組織紀(jì)律。社區(qū)也同樣如此，既然大家住在一起，就需要共同遵守一些規(guī)則。這種事情不難理解，即便在傳統(tǒng)村莊里邊，也需要有村規(guī)民約進(jìn)行規(guī)范。通俗來(lái)講，國(guó)有國(guó)法、幫有幫規(guī)、村有鄉(xiāng)約。

為什么違章建筑治不了

說了這么多，就是想解釋，對(duì)一個(gè)社區(qū)內(nèi)某人大張旗鼓地改建、擴(kuò)建房屋這件事，至少有以下幾種方式予以制止：

第一種，鄰居業(yè)主發(fā)現(xiàn)后制止。理由當(dāng)然可以是這種行為侵犯了自己的權(quán)益，也可以是這種行為違反了社區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的規(guī)則。這種約束在目前的情況下，往往會(huì)重蹈上述筆者經(jīng)歷過的事例之覆轍。

第二種，負(fù)有服務(wù)與管理義務(wù)的物業(yè)公司予以制止。物業(yè)公司對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，擅自改建、擴(kuò)建的行為必然不被允許，物業(yè)公司履行職責(zé)本來(lái)就是分內(nèi)之事。

第三種，由對(duì)市內(nèi)規(guī)劃建設(shè)行為負(fù)有管理職責(zé)的行政主管部門去制止。這些部門，對(duì)違法建設(shè)行為一發(fā)現(xiàn)就應(yīng)予以處理。并非依靠有人舉報(bào)才去發(fā)現(xiàn)。

而從這件事本身來(lái)看，如果不是女星自己有些“作”，非得以甲方身份去拿這個(gè)“美國(guó)建筑大師獎(jiǎng)”，并在社交媒體上自曝，這件事不會(huì)這么轟動(dòng)。如果沒有人網(wǎng)上舉報(bào)，估計(jì)相關(guān)部門也不會(huì)立案調(diào)查。

有這個(gè)獲獎(jiǎng)別墅可以持續(xù)建設(shè)五年以上時(shí)間為證！

因此，江女士在多次改變?cè)O(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候，估計(jì)沒有考慮過會(huì)不會(huì)違法的事情。也沒有任何類似的警示讓她心生敬畏、心生顧慮。好在媒體曝光之后，她已經(jīng)公開致歉了。

周邊的業(yè)主，很多時(shí)候的態(tài)度是曖昧的。媒體調(diào)查顯示，江女士所在小區(qū)內(nèi)“自改現(xiàn)象普遍”，“很多買房人看中的就是這個(gè)別墅區(qū)可以修改自己的房子，只要鄰居同意就可以”。至于表達(dá)異見的其他業(yè)主，他們的遭遇，一如上述筆者經(jīng)歷的兩個(gè)案例所示。

物業(yè)公司呢，至少是一種默許的姿態(tài)（否則業(yè)主想在社區(qū)里邊進(jìn)行建設(shè)是根本不可能的），在江女士違建別墅一案中正是如此。在社區(qū)治理中應(yīng)當(dāng)發(fā)揮重要作用的專業(yè)服務(wù)公司，在現(xiàn)實(shí)往往患得患失，沒有真正服務(wù)好，也沒有真正管理起來(lái)。

至于職能部門呢，顯然在江女士一案中，建設(shè)了五年以上的違章建筑一直沒有被發(fā)現(xiàn)。

一句話，一些社區(qū)里邊的改建、擴(kuò)建別墅行為，沒有人管。

如果要反思，應(yīng)該從這里開始。

不能一拆了之

善治病者治未病。

法律最大的價(jià)值，不在于懲罰，而在于規(guī)范。懲罰最大的價(jià)值，在于警示。一旦法不責(zé)眾，違法便成為一件自然而然之事。因?yàn)檫`法成本低啊。

因此，江女士違建別墅事件的根本，在于完善社區(qū)治理體系。讓這個(gè)范圍內(nèi)的群體有一種共同的價(jià)值觀與行為規(guī)范。而建立這種共同行為準(zhǔn)則，就是一種治理。

俗話說，揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪。江女士的違建別墅，最佳的處理時(shí)間是在她想改建、擴(kuò)建之時(shí)，就得知道必須依法申請(qǐng)，否則不要擅自行動(dòng)。其次是現(xiàn)在，但不是一拆了之。