2020年1月1日，房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)董事長(zhǎng)陳勁松撰文，展望“21世紀(jì)第三個(gè)十年”的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——作為一切生活的空間載體，房子的形式和價(jià)值會(huì)有怎樣的回應(yīng)，才能配得上這“新十年”？

中國(guó)城市在21世紀(jì)第三個(gè)十年，進(jìn)入“城市整合”與“城市發(fā)展”的并軌時(shí)代。而功能混合的樓宇、產(chǎn)業(yè)園將取代功能單一的建筑。

為了效率，為了使用，為了生活，為了配套，總之一句話(huà)：為了人，都需要打破功能的單一（純住宅小區(qū)除外），進(jìn)行功能的混合來(lái)運(yùn)營(yíng)。

當(dāng)理發(fā)店和咖啡室進(jìn)入寫(xiě)字樓時(shí)，托兒所、健身房……進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園絕對(duì)理所當(dāng)然。

在21世紀(jì)的第三個(gè)十年，將迎接小品牌時(shí)代的來(lái)臨。陳勁松說(shuō)，當(dāng)你去一個(gè)城市商務(wù)出差，選擇什么品牌的酒店，在此前只是一個(gè)檔次問(wèn)題；在未來(lái)十年，這還是“品位”和“圈層”問(wèn)題，更是一個(gè)驗(yàn)證“自己是誰(shuí)”的大問(wèn)題！

同理，居住在哪里，以前也只是錢(qián)的問(wèn)題，未來(lái)則是“社區(qū)”和“鄰里”的問(wèn)題。大公司、小公司不是問(wèn)題，居住的標(biāo)簽不再由開(kāi)發(fā)商的大小來(lái)確定。而是由“品位”和“小區(qū)”來(lái)確定，由設(shè)計(jì)和內(nèi)容來(lái)確定。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)，他說(shuō)，共享的一個(gè)重要載體，是空間；只有空間共享，才是真正的生活共享。線(xiàn)上跨越的空間，必須由實(shí)體空間中節(jié)省的時(shí)間來(lái)真正體驗(yàn)：面對(duì)面，抗衡科技的異化；面對(duì)面，解決人與人的交往。

共享空間會(huì)誕生人與人交往的新規(guī)則，這個(gè)規(guī)則可以是熟人之間，更多的則是生人之間，這就是“校園規(guī)則”——：既有規(guī)范，也有自由；既有集體，也有個(gè)體。

90后、00后甚至60后都需要“校園規(guī)則”的重新樹(shù)立，這將是真正的“后小康時(shí)代”的生活規(guī)則。因此，空間要重構(gòu)，更新也隨之展開(kāi)，這既是人口結(jié)構(gòu)生活方式的需求，也是幾代人心理的需求。

如果租是一種有尊嚴(yán)的生活方式，那么附加在不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利和社會(huì)福利，就必須給到租戶(hù)。隨著各城市推出大量公租房和開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)的入伙，租購(gòu)?fù)瑱?quán)必將隨之而至。

只有租購(gòu)徹底同權(quán)，才能真正使得“房子是為了住的，不是為了炒的”在21世紀(jì)第三個(gè)十年真正貫徹這個(gè)“房子的定位”。

現(xiàn)在的問(wèn)題，不是各地“不為”，而是目前條件“不能”。因?yàn)楣卜?wù)，尤其是教育和醫(yī)療，不能完全滿(mǎn)足人民的需求。而這正是未來(lái)主要的投資方向。

而產(chǎn)權(quán)到底意味著什么？

（買(mǎi)房）升值的故事，已局部破產(chǎn)。“產(chǎn)權(quán)”不是所有權(quán)，“產(chǎn)權(quán)”是基于不動(dòng)產(chǎn)的一系列“權(quán)利”的組合。當(dāng)然，不同的“權(quán)利”會(huì)有不同的價(jià)值。那什么是“生活”真正需要的價(jià)值？

以60后舉例來(lái)說(shuō)，他們需要的是“旅居”，也就是不動(dòng)產(chǎn)一段時(shí)間的使用權(quán)。這個(gè)使用并不等于入住“酒店”，而是“Hotel as a home”，怎么講？當(dāng)然是Time share——分時(shí)度假和“產(chǎn)權(quán)交換”，他們需要的是不同時(shí)段的“詩(shī)意棲居”。

這個(gè)規(guī)模龐大的群體，除小部分旅居海外，絕大部分將以中國(guó)大地上的旅游城市為“候鳥(niǎo)”棲息地，為了自己人生的完滿(mǎn)，成為各種“Time share”的最大客戶(hù)群。

“文旅”，不只是概念，“小鎮(zhèn)”是城市生活的最佳補(bǔ)充。由此，適用于這個(gè)規(guī)模龐大的活躍長(zhǎng)者的“文旅地產(chǎn)”，主要內(nèi)容當(dāng)然是服務(wù)——各種檔次的服務(wù)將帶來(lái)真正的溢價(jià)。

陳勁松認(rèn)為，隨之帶來(lái)的是“移動(dòng)房子”。未來(lái)十年，當(dāng)無(wú)人駕駛進(jìn)入商用時(shí)，就是重新定義“不動(dòng)產(chǎn)”的時(shí)候。5G時(shí)代，可能是居住領(lǐng)域變化最大的時(shí)代。隨著技術(shù)的突破，房子本身就是最大的智能家居，加上“移動(dòng)”，就會(huì)顛覆房地產(chǎn)現(xiàn)有體系和配套，管理和價(jià)值。

對(duì)于市場(chǎng)千呼萬(wàn)喚的REITs——以租金為基礎(chǔ)收益的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益基金，陳勁松表示，中國(guó)房地產(chǎn)增量還沒(méi)有過(guò)渡到存量，升值的故事遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在租金故事之前。

還因?yàn)椋康禺a(chǎn)最重要參與人之一“政府”的杠桿遠(yuǎn)未加到位。但一切發(fā)展都有個(gè)“極限值”，都有約束條件的“極限值”。當(dāng)政府、開(kāi)發(fā)商和居民的杠桿接近這個(gè)值時(shí)，REITs就有了到來(lái)的可能，它將使得辦公和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)真正進(jìn)入證券化時(shí)代，同時(shí)也會(huì)使證券市場(chǎng)有了基于不動(dòng)產(chǎn)收益的超大規(guī)模和超級(jí)穩(wěn)定的品種。