【編者按】

進(jìn)入2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何演繹？樓市調(diào)控政策要做怎樣的調(diào)整？房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中繼續(xù)發(fā)揮怎樣的作用？最新發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2019-2020)》對(duì)上述問(wèn)題給出了清晰的答案。

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》是中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院和中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房研究團(tuán)隊(duì)推出的年度報(bào)告，自2009年以來(lái)已經(jīng)連續(xù)發(fā)布11次，研究成果對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，也成為有關(guān)部門(mén)決策的重要參考。

今天，我們發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2019-2020)》的第三部分，討論中國(guó)樓市調(diào)控窗口期以及樓市拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)的問(wèn)題。

一、總體判斷

國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)局部泡沫高懸，樓市預(yù)期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來(lái)一切皆有可能。盡管未來(lái)預(yù)期和市場(chǎng)走勢(shì)還有待觀察，但課題組總體判斷和預(yù)測(cè)：

1.總體上，持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢(shì)。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場(chǎng)繼續(xù)降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。價(jià)格增幅總體下降，但個(gè)別月份可能較高，個(gè)別月份可能負(fù)增長(zhǎng)。商品房銷(xiāo)售個(gè)別月份也可能再出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。供給側(cè)的新開(kāi)工面積和竣工面積也即將經(jīng)歷一段時(shí)間的回升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將持續(xù)在10%左右。

2.時(shí)間上，降溫中還有起伏和波動(dòng)。穩(wěn)中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動(dòng)?；谀壳暗淖邉?shì)冬春可能繼續(xù)走暖然后會(huì)開(kāi)始下行，然后再有逆轉(zhuǎn)。

3.空間上，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來(lái)一年，一、二線(xiàn)城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加，價(jià)格、銷(xiāo)售和投資增幅有波動(dòng)，趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo)。三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)向下的壓力再增加。銷(xiāo)售、價(jià)格、投資增幅下降明顯甚至負(fù)增長(zhǎng)，庫(kù)存可能再度增加。未來(lái)一、二線(xiàn)城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與三、四線(xiàn)及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市

4.風(fēng)險(xiǎn)上，總體下降且風(fēng)險(xiǎn)可控。但同時(shí)也存在著樓市的個(gè)別領(lǐng)域、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)放大的可能性。

二、預(yù)測(cè)

華房?jī)r(jià)格指數(shù)最新預(yù)測(cè)預(yù)警結(jié)果表明：在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提下，從2019年第四季度到2020年第三季度的預(yù)測(cè)時(shí)間段內(nèi)，全國(guó)層面上的房?jī)r(jià)增速總體將保持平穩(wěn)變動(dòng)（見(jiàn)圖1）。

圖1 2019年9月華房?jī)r(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)預(yù)警趨勢(shì)圖（2019.10-2020.09）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫(kù)。

華房投資指數(shù)最新預(yù)測(cè)預(yù)警結(jié)果顯示：在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提下，從2019年第四季度到2020年第三季度的預(yù)測(cè)時(shí)間段內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速將有所趨緩（見(jiàn)圖2）。

圖2 2019年9月華房投資指數(shù)預(yù)測(cè)預(yù)警趨勢(shì)圖（2019.10-2020.09）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫(kù)。

三、三個(gè)依據(jù)

1.年度總體穩(wěn)定因素

首先，樓市仍有上升的壓力。2018年中國(guó)戶(hù)籍人口和常住人口城鎮(zhèn)化率分別為43.37%、59.58%，目前仍處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間，明年及之后幾年仍會(huì)有每年超過(guò)千萬(wàn)的人口向城市轉(zhuǎn)移。新市民的剛性需求和老市民的改善性需求以及舊城改造的重置需求依然存在，也決定市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。

其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的韌性。雖然面臨下行的壓力，但是新的動(dòng)能正在培育，經(jīng)濟(jì)回旋余地較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，因而對(duì)樓市也不會(huì)產(chǎn)生太大的負(fù)面沖擊。

再次，炒房的利益機(jī)制依然存在。從短期收益風(fēng)險(xiǎn)比較分析，金融機(jī)構(gòu)仍然傾向?qū)①Y金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，土地出讓和房地產(chǎn)稅費(fèi)仍然是地方政府收入的重要來(lái)源，由于投資工具相對(duì)較少，居民資金缺乏出口，一些人仍?xún)A向?qū)⒎慨a(chǎn)作為保值的工具。

最后，樓市調(diào)控不太可能放松。基于上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)、樓市存在的問(wèn)題，以及房地產(chǎn)問(wèn)題對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，中央政府調(diào)控樓市的決心和意志不可能改變，持續(xù)和有力度的調(diào)控將使市場(chǎng)運(yùn)行處在預(yù)期的區(qū)間內(nèi)。

2.季度變化的因素

一方面，市場(chǎng)環(huán)境及預(yù)期不斷變化。由于國(guó)際政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定性，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大，重要改革措施不斷出臺(tái)等樓市外部環(huán)境的沖擊，以及樓市自身供求關(guān)系變化和預(yù)期調(diào)整，將使樓市處在波動(dòng)之中。

另一方面，調(diào)控政策適時(shí)微調(diào)。為了確保樓市穩(wěn)定即保持在一定的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，調(diào)控政策也會(huì)根據(jù)樓市當(dāng)期或未來(lái)可能的變化，進(jìn)行不斷的微調(diào)，市場(chǎng)上升到一定程度調(diào)控將會(huì)加碼，市場(chǎng)下降到一定幅度調(diào)控將會(huì)有所放松，從而導(dǎo)致樓市在區(qū)間內(nèi)上下波動(dòng)。

3.空間分化的因素

一方面，經(jīng)濟(jì)基本面決定樓市在空間上持續(xù)分化。在中國(guó)區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的階段，一、二線(xiàn)城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線(xiàn)及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經(jīng)濟(jì)和人口的分化將持續(xù)。與此同時(shí)由于與房地產(chǎn)相關(guān)的資源供需空間錯(cuò)配，樓市也將對(duì)應(yīng)分化。

另一方面，過(guò)去兩年邊緣區(qū)域樓市的逆襲將加劇分化。2017-2018年由于沒(méi)有行政限制和棚戶(hù)區(qū)改造等因素的影響，四、五線(xiàn)及以下城市、西部東北城市、城市群以外城市的樓市出現(xiàn)過(guò)熱，從而放大了價(jià)格泡沫和增加了潛在供給，進(jìn)而可能強(qiáng)化了樓市空間的分化。

四、未來(lái)幾年處在樓市調(diào)控的機(jī)遇期和關(guān)鍵期

（一）房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的掣肘

1.在穩(wěn)增長(zhǎng)方面，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的凈貢獻(xiàn)已由正轉(zhuǎn)負(fù)

房地產(chǎn)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在倒U型關(guān)系。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)。經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)：即使在投資比例合理的前提下，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9：1后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將得不償失。2018年中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。而北京、上海、廣州與深圳等一線(xiàn)城市與廈門(mén)、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)9這一臨界點(diǎn)。

2.在惠民生方面，房地產(chǎn)對(duì)整體的住戶(hù)部門(mén)的生計(jì)產(chǎn)生了雙重影響

一方面，過(guò)去20年背離住房初心的炒作，房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理的水平，對(duì)城鄉(xiāng)居民家庭生計(jì)帶來(lái)巨大的壓力和全面的影響。另一方面，住房條件的顯著改觀和住房保障極大地改善了民生福祉。

3.在調(diào)結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)起到阻礙作用

第一，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響普遍存在倒U關(guān)系。理論上，合理的房地產(chǎn)尤其房?jī)r(jià)，會(huì)通過(guò)配置和篩選效應(yīng)的作用機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)的重要杠桿。但是，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)低時(shí)，低端產(chǎn)業(yè)能夠生存，企業(yè)沒(méi)有壓力升級(jí)和轉(zhuǎn)移；而當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)導(dǎo)致的生活和營(yíng)商成本過(guò)高，企業(yè)缺乏足夠的激勵(lì)和能力升級(jí)，反而因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)利潤(rùn)豐厚而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。

第二，房地產(chǎn)內(nèi)部存在五大供需嚴(yán)重錯(cuò)配的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。一是商品住房比例高，保障住房比例低。二是自有住房比例高，租賃住房比例低。三是特大、超大城市住房少，中小城市、小城鎮(zhèn)住房多。四是高收入家庭住房多，低收入家庭住房少。五是戶(hù)籍人口住房多，外來(lái)人口住房少。

第三，房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成顯著的替代關(guān)系。一方面，長(zhǎng)期以來(lái)為了追求過(guò)快的增長(zhǎng)率而刺激房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模投資，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多重失衡。另一方面，不斷上升的房?jī)r(jià)，從成本和收益兩個(gè)層面，驅(qū)動(dòng)制造業(yè)持續(xù)的“脫實(shí)入虛”：制造業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)愈演愈烈。高房?jī)r(jià)阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)，導(dǎo)致制造業(yè)流失，驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化，對(duì)制造業(yè)發(fā)展和科技創(chuàng)新產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

4.在防風(fēng)險(xiǎn)方面，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要風(fēng)險(xiǎn)源

實(shí)證研究顯示：房地產(chǎn)及衍生風(fēng)險(xiǎn)都亟待防范和化解：

第一，房地產(chǎn)總體價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)稍有下降、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)增大。

第二，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控且增速下降，但風(fēng)險(xiǎn)處在快速積累中。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是抵押貸款增速有所下降，占住戶(hù)貸款比例較高。抵押貸款增速近三年來(lái)持續(xù)回落：2017、2018年分別為17.8%、16.8%。2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額占住戶(hù)部門(mén)貸款余額的比例保持在45%~54%。二是住房貸款價(jià)值比率總體偏高，增幅有所回落。三是金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的比重不斷提高。2016、2017、2018年以及2019年三季度分別為25.03%、26.80%、28.39%、28.87%。房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)將直接威脅銀行業(yè)的信用。四是部分購(gòu)房者將短期消費(fèi)信貸資金迂回或違規(guī)導(dǎo)入樓市。五是部分城市存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

第三，土地與房地產(chǎn)運(yùn)作不僅凸顯當(dāng)前財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，也增加未來(lái)財(cái)政隱患。根據(jù)本課題組的測(cè)算，廣義剛性財(cái)政支出缺口即包括凈土地出讓金在內(nèi)的政府全部收入減去政府的全部剛性支出缺口，由2010年的-144263億元上升至2018年的-348268億元，年增長(zhǎng)率為17.68%。而2019年賣(mài)地收入的巨量減少將導(dǎo)致廣義收支缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。情景模擬顯示：若立即結(jié)束土地財(cái)政和土地融資，地方政府財(cái)政缺口和風(fēng)險(xiǎn)將立即凸顯。若堅(jiān)持目前的土地財(cái)政和土地融資，地方政府未來(lái)的財(cái)政缺口和隱患將會(huì)更大。

第四，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但存在過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。一是住房按揭貸款的迅猛增長(zhǎng)導(dǎo)致總債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，但潛在風(fēng)險(xiǎn)趨于下降。國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)總體債務(wù)率自2008年的142%迅速上升到2016年末的257%，2018年第一季度更是達(dá)到264%，其中住房抵押貸款增長(zhǎng)貢獻(xiàn)很大。截至2019年第一季度末，中國(guó)整體杠桿率為257.8%，增速比上季度末下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)季度保持下降趨勢(shì)。二是住房資產(chǎn)高占比帶來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。恒大研究院《中國(guó)住房存量報(bào)告：2019》數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)住房市值321萬(wàn)億元，占GDP的356%，高于美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高占比導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心和經(jīng)濟(jì)泡沫。2016、2017、2018年末、2019年第三季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）的比重分別為17.2%、17.4%、18.34%和21.45%。房地產(chǎn)投資占GDP比重達(dá)到2019年第三季度末的14.05%。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的比重過(guò)大和持續(xù)高速增長(zhǎng)，給宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行埋下隱患，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)停止與逆轉(zhuǎn)必將對(duì)就業(yè)、收入、增長(zhǎng)、金融等產(chǎn)生重大影響。

（二）未來(lái)兩年是樓市調(diào)控的關(guān)鍵期

房地產(chǎn)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建立不僅是房地產(chǎn)發(fā)展和機(jī)制建設(shè)問(wèn)題，更是涉及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)制、動(dòng)力和路徑的重塑、切換和變軌，是真正建立促進(jìn)高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展的機(jī)制和引擎，甚至關(guān)系到跨越中等收入陷阱和民族復(fù)興。

1.調(diào)控能否成功不僅關(guān)系重大而且在此一舉

雖然說(shuō)樓市調(diào)控和改革“不能畢功其一役”，而是一個(gè)永遠(yuǎn)在路上的探索實(shí)踐和機(jī)制完善的過(guò)程，但當(dāng)前的調(diào)控與改革確實(shí)處在重要關(guān)口。樓市的調(diào)控、改革和穩(wěn)定一個(gè)都不能少。如果在未來(lái)三年里，既能抑制房地產(chǎn)投機(jī)，又能完成制度改革，同時(shí)保住樓市穩(wěn)定，這樣不僅房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制可以建立起來(lái)，炒房動(dòng)機(jī)基本消弱，樓市走向健康的軌道，而且宏觀經(jīng)濟(jì)引擎能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)切換和路徑變軌，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新的動(dòng)力將增強(qiáng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也可以走上高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展的軌道；相反，如果不能壓住樓市虛火讓其反彈，就會(huì)“前功盡棄”；如果拖延改革將會(huì)“貽誤戰(zhàn)機(jī)”，導(dǎo)致問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大；如果樓市出現(xiàn)大起大落，也將導(dǎo)致相關(guān)改革的中斷或后延。

2.調(diào)控的機(jī)遇窗口將在2025年前后關(guān)閉

樓市調(diào)控的基礎(chǔ)和底氣是中國(guó)樓市強(qiáng)韌。只有未來(lái)潛力巨大和預(yù)期總體看漲，才能保證樓市不因調(diào)控而倒下，并支撐調(diào)控和改革步步推進(jìn)。但是這些潛力和預(yù)期將在2025年前后改變。從數(shù)量潛力看，房地產(chǎn)發(fā)展決定于三個(gè)因素：城市人口增長(zhǎng)需求、人均面積缺口和住房重置需求（老舊改造）。在新增需求上，當(dāng)前常住人口城鎮(zhèn)化率接近60%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率44%，婚嫁和教育“倒逼”城市化增長(zhǎng)和房地產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁。但按目前速度計(jì)算：2025年常住人口城市化率68.6%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率53%，農(nóng)村大部分最后一代青年人口將完成進(jìn)城和購(gòu)房的目標(biāo)，新生人口將主要集中在城市。之后農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移將逐步放緩。

在人均住房缺口方面，根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)、住建部數(shù)據(jù)和相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，當(dāng)前城鎮(zhèn)居民人均住房面積是39平方米，“一戶(hù)一房”的目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，總體上進(jìn)入市場(chǎng)飽和時(shí)代。但是改善性需求表現(xiàn)異常強(qiáng)勁，城鎮(zhèn)居民正在向“一人一間”甚至“一人一臥”和人均45平方米的更高層次改進(jìn)。按照每年人均增加1平方米的速度（目前基本是這個(gè)速度），2025年可實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。在重置需求方面，棚戶(hù)區(qū)改造在2020年結(jié)束，舊城改造2025年也應(yīng)該基本結(jié)束。另外，在潛在供給方面，截至2019年10月，全國(guó)住宅施工面積達(dá)59.88億平方米，僅2019年1-10月住房新開(kāi)工面積就有13.69億平方米，并且施工面積和新開(kāi)工面積還在快速增長(zhǎng)，其中2019年1-10月同比增長(zhǎng)超過(guò)10%。按照這個(gè)速度，潛在供給將在2025年之前出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。使用計(jì)量模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，本課題組得出中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)將在2025年左右出現(xiàn)，進(jìn)入存量主導(dǎo)的時(shí)代。

3.完成樓市調(diào)控操作并發(fā)揮作用需要一定時(shí)間

考慮到調(diào)控發(fā)揮作用需要時(shí)間，未來(lái)三年是樓市調(diào)控和發(fā)展甚至宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵期。為此，既需要堅(jiān)持調(diào)控又需要謹(jǐn)慎調(diào)控，既需要加快改革又需要謹(jǐn)慎推進(jìn)，既需要壓制炒房又需要支持住房。

（三）樓市調(diào)控面臨劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)和五大主體考驗(yàn)

目前，樓市整體風(fēng)險(xiǎn)可控并有所下降。但必需清醒地看到：當(dāng)前的樓市均衡是“刀刃上”的均衡，當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定。不僅調(diào)控尚未最終成功，而且“船到江心浪更急”，調(diào)控部門(mén)需要保持清醒的頭腦，高度重視防范和有效化解多種因素、多個(gè)領(lǐng)域與多種可能的樓市風(fēng)險(xiǎn)，尤其要防范以下四大可能因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)五大主體的考驗(yàn)。

1.樓市調(diào)控面臨劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

第一，外部環(huán)境和樓市自身變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際環(huán)境及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不確定性導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和金融震蕩，將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，導(dǎo)致供需逆轉(zhuǎn)泡沫破裂。市場(chǎng)環(huán)境與市場(chǎng)本身的因素導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn)，將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，導(dǎo)致供需逆轉(zhuǎn)泡沫破裂。

第二，預(yù)期調(diào)整帶來(lái)的樓市劇烈波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。樓市泡沫越大，破滅的概率越大，預(yù)期本身正變得更加不確定，預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的作用更加重要。由于住房發(fā)展涉及的領(lǐng)域和范圍廣泛，內(nèi)外部的任何影響因素的微小波動(dòng)都可能會(huì)影響市場(chǎng)主體對(duì)住房?jī)r(jià)格看漲或看跌的共同預(yù)期，產(chǎn)生從眾心理，導(dǎo)致“羊群行為”，從而會(huì)引起市場(chǎng)劇烈反應(yīng)和預(yù)期的調(diào)整。在樓市長(zhǎng)效機(jī)制欠缺、市場(chǎng)極度脆弱的情勢(shì)下，政策稍微變化也都會(huì)被市場(chǎng)關(guān)注、誤讀并產(chǎn)生過(guò)度反應(yīng)。同樣，像房產(chǎn)稅、集體土地直接入市等重要制度的推出也會(huì)對(duì)預(yù)期產(chǎn)生較大影響，進(jìn)而有可能導(dǎo)致樓市劇烈波動(dòng)。

第三，調(diào)控政策調(diào)整引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，在樓市上行壓力仍在的情況下，如果因?yàn)閾?dān)心宏觀經(jīng)濟(jì)下行、地方財(cái)政下降，擔(dān)心企業(yè)資金鏈斷裂、住戶(hù)部門(mén)斷供等，擔(dān)心樓市逆轉(zhuǎn)下挫而放松調(diào)控、放松調(diào)控政策，很可能導(dǎo)致再度市場(chǎng)強(qiáng)烈反彈和泡沫快速膨大。調(diào)控不僅將功虧一簣、前功盡棄，而且可能失去最后根治樓市“頑疾”、“痼疾”的最佳窗口期和機(jī)會(huì)。另一方面，政策調(diào)整不及時(shí)或者出手過(guò)重可能導(dǎo)致樓市大幅下挫。行政調(diào)控具有主觀性、強(qiáng)力性、一刀切等特點(diǎn)，還存在不協(xié)調(diào)、不同步、不精準(zhǔn)問(wèn)題，如果由于誤判形勢(shì)導(dǎo)致在政策實(shí)施及其調(diào)整方面出現(xiàn)過(guò)猶不及，也將使樓市出現(xiàn)反彈或下挫的劇烈波動(dòng)。

第四，制度改革帶來(lái)次生樓市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大。首先，不加快改革，炒房的機(jī)制持續(xù)存在，不僅給樓市調(diào)控增加巨大的壓力，更使得樓市的問(wèn)題越積越多，泡沫風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。其次，改革最終是為了降低樓市風(fēng)險(xiǎn)，但如果改革的目標(biāo)、力度和節(jié)奏操作不當(dāng)，也將給樓市帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。本次住房改革的重要內(nèi)容是住房租賃制度體系構(gòu)建，但從目前住房租賃的核心和配套制度等創(chuàng)新和嘗試的情況看，已經(jīng)潛藏或顯現(xiàn)目標(biāo)出偏的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。另外，集體建設(shè)用地入市、住房租賃金融制度創(chuàng)新、房地產(chǎn)稅開(kāi)征等操作不當(dāng)也都會(huì)帶來(lái)不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，如果上述風(fēng)險(xiǎn)共振和疊加，將給樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與威脅。

2.樓市調(diào)控使五大主體面臨嚴(yán)峻風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)

第一，考驗(yàn)地方政府。在嚴(yán)厲禁止炒房、炒地的調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，而新的財(cái)政和資金沒(méi)有補(bǔ)位的情況下，尤其地方的償債壓力將加大，總收入銳減，財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)將急劇上升，政府運(yùn)行經(jīng)受考驗(yàn)。但從另一意義上看，只有堅(jiān)持調(diào)控，才能讓地方政府在經(jīng)受考驗(yàn)中“難中思變”，跳出過(guò)度土地經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)，倒逼改弦更張，走向高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展之路。

第二，考驗(yàn)住戶(hù)部門(mén)。持續(xù)的住戶(hù)部門(mén)購(gòu)房資金供給緊縮，將導(dǎo)致依靠高杠桿炒房的購(gòu)房家庭出現(xiàn)斷供的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在貸款價(jià)值比（LTV）總體偏高的情況下，如果房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下降，也會(huì)使不少家庭選擇“棄房棄貸”，面臨斷供違約風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也只有在這個(gè)壓力和考驗(yàn)面前，住戶(hù)部門(mén)才能改變消費(fèi)和投資的偏好。

第三，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠持續(xù)趨緊以及融資渠道及信貸資金被嚴(yán)格限制和管制，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨破產(chǎn)倒閉的考驗(yàn)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明：開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在最困難的時(shí)候才考慮轉(zhuǎn)型，一旦形勢(shì)好轉(zhuǎn)會(huì)立即“打道回府?！币虼?，通過(guò)調(diào)控連同市場(chǎng)機(jī)制讓經(jīng)不起考驗(yàn)的企業(yè)“倒下”，讓經(jīng)得起考驗(yàn)的企業(yè)轉(zhuǎn)型，從而可以推動(dòng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第四，考驗(yàn)金融部門(mén)。嚴(yán)厲禁止炒房、炒地的調(diào)控持續(xù)，雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)、地方政府、住戶(hù)部門(mén)去杠桿的目的是降低金融風(fēng)險(xiǎn)，但是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂、地方政府債務(wù)違約、住戶(hù)部門(mén)的斷供，都可能使房地產(chǎn)貸款占比較高的金融機(jī)構(gòu)面臨嚴(yán)重突發(fā)性金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)也同樣將促使金融機(jī)構(gòu)完善治理體系，進(jìn)而走上更好服務(wù)、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。

第五，考驗(yàn)中央政府。在市場(chǎng)主體都面臨壓力、風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)的背景下，作為總體調(diào)控的謀劃、布局和推動(dòng)者，中央政府無(wú)疑也將面臨巨大的考驗(yàn)。既要極限施壓調(diào)控、大刀闊斧式改革，又要保證各領(lǐng)域、各主體、各環(huán)節(jié)不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在復(fù)雜多變的環(huán)境下，無(wú)疑在刀刃上跳舞，需要掌握好分寸和平衡。

滄海橫流方顯英雄本色。上述風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)，一方面顯示樓市必須持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖，相應(yīng)制度、機(jī)制改革再深化的必要性，另一方面警示相關(guān)調(diào)控部門(mén)要講求調(diào)控的藝術(shù)，在樓市調(diào)控的中流擊水之處保持穩(wěn)行船的從容與定力。尊重市場(chǎng)規(guī)律，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，堅(jiān)持“干中學(xué)”，并不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在實(shí)踐中探索、創(chuàng)造并掌握高超而精湛的技術(shù)，與時(shí)俱進(jìn)地合理調(diào)整、改進(jìn)和優(yōu)化樓市調(diào)控的方式、方法與機(jī)制。

（作者單位：倪鵬飛、徐海東供職于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心；丁如曦供職于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心）