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中國住房總報告③調(diào)控機遇窗口將在2025年前后關(guān)閉
【編者按】
進(jìn)入2020年,中國房地產(chǎn)市場會如何演繹?樓市調(diào)控政策要做怎樣的調(diào)整?房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟增長中繼續(xù)發(fā)揮怎樣的作用?最新發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2019-2020)》對上述問題給出了清晰的答案。
《中國住房發(fā)展報告》是中國社科院財經(jīng)院和中國社科院城市與競爭力研究中心住房研究團隊推出的年度報告,自2009年以來已經(jīng)連續(xù)發(fā)布11次,研究成果對市場產(chǎn)生重要影響,也成為有關(guān)部門決策的重要參考。
今天,我們發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2019-2020)》的第三部分,討論中國樓市調(diào)控窗口期以及樓市拐點何時到來的問題。
一、總體判斷
國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜,房地產(chǎn)局部泡沫高懸,樓市預(yù)期不僅更加重要,也更加敏感和多變,樓市未來一切皆有可能。盡管未來預(yù)期和市場走勢還有待觀察,但課題組總體判斷和預(yù)測:
1.總體上,持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,總體市場繼續(xù)降溫通道,不會出現(xiàn)劇烈的波動。價格增幅總體下降,但個別月份可能較高,個別月份可能負(fù)增長。商品房銷售個別月份也可能再出現(xiàn)負(fù)增長。供給側(cè)的新開工面積和竣工面積也即將經(jīng)歷一段時間的回升。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將持續(xù)在10%左右。
2.時間上,降溫中還有起伏和波動。穩(wěn)中有變,升降交替,春夏秋冬,四季波動?;谀壳暗淖邉荻嚎赡芾^續(xù)走暖然后會開始下行,然后再有逆轉(zhuǎn)。
3.空間上,城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年,一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加,價格、銷售和投資增幅有波動,趨勢是增長主導(dǎo)。三、四線城市市場向下的壓力再增加。銷售、價格、投資增幅下降明顯甚至負(fù)增長,庫存可能再度增加。未來一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與三、四線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市
4.風(fēng)險上,總體下降且風(fēng)險可控。但同時也存在著樓市的個別領(lǐng)域、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風(fēng)險放大的可能性。
二、預(yù)測
華房價格指數(shù)最新預(yù)測預(yù)警結(jié)果表明:在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提下,從2019年第四季度到2020年第三季度的預(yù)測時間段內(nèi),全國層面上的房價增速總體將保持平穩(wěn)變動(見圖1)。

華房投資指數(shù)最新預(yù)測預(yù)警結(jié)果顯示:在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提下,從2019年第四季度到2020年第三季度的預(yù)測時間段內(nèi),全國房地產(chǎn)投資增速將有所趨緩(見圖2)。

三、三個依據(jù)
1.年度總體穩(wěn)定因素
首先,樓市仍有上升的壓力。2018年中國戶籍人口和常住人口城鎮(zhèn)化率分別為43.37%、59.58%,目前仍處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間,明年及之后幾年仍會有每年超過千萬的人口向城市轉(zhuǎn)移。新市民的剛性需求和老市民的改善性需求以及舊城改造的重置需求依然存在,也決定市場相對樂觀的預(yù)期。
其次,中國經(jīng)濟具有較強的韌性。雖然面臨下行的壓力,但是新的動能正在培育,經(jīng)濟回旋余地較大,抗風(fēng)險能力較強,短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟不會出現(xiàn)嚴(yán)重的問題,因而對樓市也不會產(chǎn)生太大的負(fù)面沖擊。
再次,炒房的利益機制依然存在。從短期收益風(fēng)險比較分析,金融機構(gòu)仍然傾向?qū)①Y金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域,土地出讓和房地產(chǎn)稅費仍然是地方政府收入的重要來源,由于投資工具相對較少,居民資金缺乏出口,一些人仍傾向?qū)⒎慨a(chǎn)作為保值的工具。
最后,樓市調(diào)控不太可能放松?;谏鲜龇康禺a(chǎn)的市場走勢、樓市存在的問題,以及房地產(chǎn)問題對宏觀經(jīng)濟的影響,中央政府調(diào)控樓市的決心和意志不可能改變,持續(xù)和有力度的調(diào)控將使市場運行處在預(yù)期的區(qū)間內(nèi)。
2.季度變化的因素
一方面,市場環(huán)境及預(yù)期不斷變化。由于國際政治和經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定性,國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力繼續(xù)加大,重要改革措施不斷出臺等樓市外部環(huán)境的沖擊,以及樓市自身供求關(guān)系變化和預(yù)期調(diào)整,將使樓市處在波動之中。
另一方面,調(diào)控政策適時微調(diào)。為了確保樓市穩(wěn)定即保持在一定的區(qū)間內(nèi)運行,調(diào)控政策也會根據(jù)樓市當(dāng)期或未來可能的變化,進(jìn)行不斷的微調(diào),市場上升到一定程度調(diào)控將會加碼,市場下降到一定幅度調(diào)控將會有所放松,從而導(dǎo)致樓市在區(qū)間內(nèi)上下波動。
3.空間分化的因素
一方面,經(jīng)濟基本面決定樓市在空間上持續(xù)分化。在中國區(qū)域和城市經(jīng)濟進(jìn)入新的階段,一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經(jīng)濟和人口的分化將持續(xù)。與此同時由于與房地產(chǎn)相關(guān)的資源供需空間錯配,樓市也將對應(yīng)分化。
另一方面,過去兩年邊緣區(qū)域樓市的逆襲將加劇分化。2017-2018年由于沒有行政限制和棚戶區(qū)改造等因素的影響,四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外城市的樓市出現(xiàn)過熱,從而放大了價格泡沫和增加了潛在供給,進(jìn)而可能強化了樓市空間的分化。
四、未來幾年處在樓市調(diào)控的機遇期和關(guān)鍵期
(一)房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟健康發(fā)展的掣肘
1.在穩(wěn)增長方面,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的凈貢獻(xiàn)已由正轉(zhuǎn)負(fù)
房地產(chǎn)增長與經(jīng)濟增長存在倒U型關(guān)系。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長同時存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)。經(jīng)驗研究發(fā)現(xiàn):即使在投資比例合理的前提下,當(dāng)房價收入比超過9:1后,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長將得不償失。2018年中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點。而北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經(jīng)超過9這一臨界點。
2.在惠民生方面,房地產(chǎn)對整體的住戶部門的生計產(chǎn)生了雙重影響
一方面,過去20年背離住房初心的炒作,房價持續(xù)過快上漲,房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理的水平,對城鄉(xiāng)居民家庭生計帶來巨大的壓力和全面的影響。另一方面,住房條件的顯著改觀和住房保障極大地改善了民生福祉。
3.在調(diào)結(jié)構(gòu)方面,房地產(chǎn)對結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級起到阻礙作用
第一,房地產(chǎn)與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)影響普遍存在倒U關(guān)系。理論上,合理的房地產(chǎn)尤其房價,會通過配置和篩選效應(yīng)的作用機制促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展,成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷升級的重要杠桿。但是,當(dāng)房價過低時,低端產(chǎn)業(yè)能夠生存,企業(yè)沒有壓力升級和轉(zhuǎn)移;而當(dāng)房價過高時,因為房價導(dǎo)致的生活和營商成本過高,企業(yè)缺乏足夠的激勵和能力升級,反而因為房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。
第二,房地產(chǎn)內(nèi)部存在五大供需嚴(yán)重錯配的結(jié)構(gòu)問題。一是商品住房比例高,保障住房比例低。二是自有住房比例高,租賃住房比例低。三是特大、超大城市住房少,中小城市、小城鎮(zhèn)住房多。四是高收入家庭住房多,低收入家庭住房少。五是戶籍人口住房多,外來人口住房少。
第三,房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟已經(jīng)形成顯著的替代關(guān)系。一方面,長期以來為了追求過快的增長率而刺激房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模投資,導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多重失衡。另一方面,不斷上升的房價,從成本和收益兩個層面,驅(qū)動制造業(yè)持續(xù)的“脫實入虛”:制造業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)愈演愈烈。高房價阻礙產(chǎn)業(yè)升級,導(dǎo)致制造業(yè)流失,驅(qū)動經(jīng)濟房地產(chǎn)化,對制造業(yè)發(fā)展和科技創(chuàng)新產(chǎn)生擠出效應(yīng)。
4.在防風(fēng)險方面,房地產(chǎn)風(fēng)險是中國經(jīng)濟的重要風(fēng)險源
實證研究顯示:房地產(chǎn)及衍生風(fēng)險都亟待防范和化解:
第一,房地產(chǎn)總體價格泡沫風(fēng)險稍有下降、資金鏈斷裂風(fēng)險增大。
第二,房地產(chǎn)金融風(fēng)險總體可控且增速下降,但風(fēng)險處在快速積累中。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是抵押貸款增速有所下降,占住戶貸款比例較高。抵押貸款增速近三年來持續(xù)回落:2017、2018年分別為17.8%、16.8%。2008-2018年,個人住房貸款余額占住戶部門貸款余額的比例保持在45%~54%。二是住房貸款價值比率總體偏高,增幅有所回落。三是金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占各項貸款余額的比重不斷提高。2016、2017、2018年以及2019年三季度分別為25.03%、26.80%、28.39%、28.87%。房地產(chǎn)市場劇烈波動將直接威脅銀行業(yè)的信用。四是部分購房者將短期消費信貸資金迂回或違規(guī)導(dǎo)入樓市。五是部分城市存在較大的風(fēng)險隱患。
第三,土地與房地產(chǎn)運作不僅凸顯當(dāng)前財政風(fēng)險,也增加未來財政隱患。根據(jù)本課題組的測算,廣義剛性財政支出缺口即包括凈土地出讓金在內(nèi)的政府全部收入減去政府的全部剛性支出缺口,由2010年的-144263億元上升至2018年的-348268億元,年增長率為17.68%。而2019年賣地收入的巨量減少將導(dǎo)致廣義收支缺口進(jìn)一步擴大。情景模擬顯示:若立即結(jié)束土地財政和土地融資,地方政府財政缺口和風(fēng)險將立即凸顯。若堅持目前的土地財政和土地融資,地方政府未來的財政缺口和隱患將會更大。
第四,宏觀經(jīng)濟運行的風(fēng)險有所下降,但存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險。一是住房按揭貸款的迅猛增長導(dǎo)致總債務(wù)風(fēng)險較高,但潛在風(fēng)險趨于下降。國際清算銀行數(shù)據(jù)顯示,中國總體債務(wù)率自2008年的142%迅速上升到2016年末的257%,2018年第一季度更是達(dá)到264%,其中住房抵押貸款增長貢獻(xiàn)很大。截至2019年第一季度末,中國整體杠桿率為257.8%,增速比上季度末下降4.7個百分點,連續(xù)四個季度保持下降趨勢。二是住房資產(chǎn)高占比帶來宏觀經(jīng)濟的運行風(fēng)險。恒大研究院《中國住房存量報告:2019》數(shù)據(jù)顯示,2018年中國住房市值321萬億元,占GDP的356%,高于美國、日本、德國、英國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟體。三是房地產(chǎn)經(jīng)濟高占比導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心和經(jīng)濟泡沫。2016、2017、2018年末、2019年第三季度末房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)的比重分別為17.2%、17.4%、18.34%和21.45%。房地產(chǎn)投資占GDP比重達(dá)到2019年第三季度末的14.05%。房地產(chǎn)經(jīng)濟在宏觀經(jīng)濟中的比重過大和持續(xù)高速增長,給宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行埋下隱患,一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)停止與逆轉(zhuǎn)必將對就業(yè)、收入、增長、金融等產(chǎn)生重大影響。
(二)未來兩年是樓市調(diào)控的關(guān)鍵期
房地產(chǎn)調(diào)控和長效機制建立不僅是房地產(chǎn)發(fā)展和機制建設(shè)問題,更是涉及整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展的機制、動力和路徑的重塑、切換和變軌,是真正建立促進(jìn)高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展的機制和引擎,甚至關(guān)系到跨越中等收入陷阱和民族復(fù)興。
1.調(diào)控能否成功不僅關(guān)系重大而且在此一舉
雖然說樓市調(diào)控和改革“不能畢功其一役”,而是一個永遠(yuǎn)在路上的探索實踐和機制完善的過程,但當(dāng)前的調(diào)控與改革確實處在重要關(guān)口。樓市的調(diào)控、改革和穩(wěn)定一個都不能少。如果在未來三年里,既能抑制房地產(chǎn)投機,又能完成制度改革,同時保住樓市穩(wěn)定,這樣不僅房地產(chǎn)長效機制可以建立起來,炒房動機基本消弱,樓市走向健康的軌道,而且宏觀經(jīng)濟引擎能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)切換和路徑變軌,實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新的動力將增強,中國經(jīng)濟也可以走上高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展的軌道;相反,如果不能壓住樓市虛火讓其反彈,就會“前功盡棄”;如果拖延改革將會“貽誤戰(zhàn)機”,導(dǎo)致問題與風(fēng)險越來越大;如果樓市出現(xiàn)大起大落,也將導(dǎo)致相關(guān)改革的中斷或后延。
2.調(diào)控的機遇窗口將在2025年前后關(guān)閉
樓市調(diào)控的基礎(chǔ)和底氣是中國樓市強韌。只有未來潛力巨大和預(yù)期總體看漲,才能保證樓市不因調(diào)控而倒下,并支撐調(diào)控和改革步步推進(jìn)。但是這些潛力和預(yù)期將在2025年前后改變。從數(shù)量潛力看,房地產(chǎn)發(fā)展決定于三個因素:城市人口增長需求、人均面積缺口和住房重置需求(老舊改造)。在新增需求上,當(dāng)前常住人口城鎮(zhèn)化率接近60%,戶籍人口城鎮(zhèn)化率44%,婚嫁和教育“倒逼”城市化增長和房地產(chǎn)需求十分強勁。但按目前速度計算:2025年常住人口城市化率68.6%,戶籍人口城鎮(zhèn)化率53%,農(nóng)村大部分最后一代青年人口將完成進(jìn)城和購房的目標(biāo),新生人口將主要集中在城市。之后農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移將逐步放緩。
在人均住房缺口方面,根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)、住建部數(shù)據(jù)和相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行估算,當(dāng)前城鎮(zhèn)居民人均住房面積是39平方米,“一戶一房”的目標(biāo)已實現(xiàn),總體上進(jìn)入市場飽和時代。但是改善性需求表現(xiàn)異常強勁,城鎮(zhèn)居民正在向“一人一間”甚至“一人一臥”和人均45平方米的更高層次改進(jìn)。按照每年人均增加1平方米的速度(目前基本是這個速度),2025年可實現(xiàn)這一目標(biāo)。在重置需求方面,棚戶區(qū)改造在2020年結(jié)束,舊城改造2025年也應(yīng)該基本結(jié)束。另外,在潛在供給方面,截至2019年10月,全國住宅施工面積達(dá)59.88億平方米,僅2019年1-10月住房新開工面積就有13.69億平方米,并且施工面積和新開工面積還在快速增長,其中2019年1-10月同比增長超過10%。按照這個速度,潛在供給將在2025年之前出現(xiàn)負(fù)增長。使用計量模型進(jìn)行預(yù)測,本課題組得出中國房地產(chǎn)增長的拐點將在2025年左右出現(xiàn),進(jìn)入存量主導(dǎo)的時代。
3.完成樓市調(diào)控操作并發(fā)揮作用需要一定時間
考慮到調(diào)控發(fā)揮作用需要時間,未來三年是樓市調(diào)控和發(fā)展甚至宏觀經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵期。為此,既需要堅持調(diào)控又需要謹(jǐn)慎調(diào)控,既需要加快改革又需要謹(jǐn)慎推進(jìn),既需要壓制炒房又需要支持住房。
(三)樓市調(diào)控面臨劇烈波動的風(fēng)險和五大主體考驗
目前,樓市整體風(fēng)險可控并有所下降。但必需清醒地看到:當(dāng)前的樓市均衡是“刀刃上”的均衡,當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定。不僅調(diào)控尚未最終成功,而且“船到江心浪更急”,調(diào)控部門需要保持清醒的頭腦,高度重視防范和有效化解多種因素、多個領(lǐng)域與多種可能的樓市風(fēng)險,尤其要防范以下四大可能因素帶來的風(fēng)險以及應(yīng)對五大主體的考驗。
1.樓市調(diào)控面臨劇烈波動的風(fēng)險
第一,外部環(huán)境和樓市自身變動帶來的風(fēng)險。國際環(huán)境及國內(nèi)經(jīng)濟不確定性導(dǎo)致經(jīng)濟和金融震蕩,將引起房地產(chǎn)市場波動,導(dǎo)致供需逆轉(zhuǎn)泡沫破裂。市場環(huán)境與市場本身的因素導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn),將引起房地產(chǎn)市場大幅波動,導(dǎo)致供需逆轉(zhuǎn)泡沫破裂。
第二,預(yù)期調(diào)整帶來的樓市劇烈波動風(fēng)險。樓市泡沫越大,破滅的概率越大,預(yù)期本身正變得更加不確定,預(yù)期對市場的作用更加重要。由于住房發(fā)展涉及的領(lǐng)域和范圍廣泛,內(nèi)外部的任何影響因素的微小波動都可能會影響市場主體對住房價格看漲或看跌的共同預(yù)期,產(chǎn)生從眾心理,導(dǎo)致“羊群行為”,從而會引起市場劇烈反應(yīng)和預(yù)期的調(diào)整。在樓市長效機制欠缺、市場極度脆弱的情勢下,政策稍微變化也都會被市場關(guān)注、誤讀并產(chǎn)生過度反應(yīng)。同樣,像房產(chǎn)稅、集體土地直接入市等重要制度的推出也會對預(yù)期產(chǎn)生較大影響,進(jìn)而有可能導(dǎo)致樓市劇烈波動。
第三,調(diào)控政策調(diào)整引發(fā)的市場波動風(fēng)險。一方面,在樓市上行壓力仍在的情況下,如果因為擔(dān)心宏觀經(jīng)濟下行、地方財政下降,擔(dān)心企業(yè)資金鏈斷裂、住戶部門斷供等,擔(dān)心樓市逆轉(zhuǎn)下挫而放松調(diào)控、放松調(diào)控政策,很可能導(dǎo)致再度市場強烈反彈和泡沫快速膨大。調(diào)控不僅將功虧一簣、前功盡棄,而且可能失去最后根治樓市“頑疾”、“痼疾”的最佳窗口期和機會。另一方面,政策調(diào)整不及時或者出手過重可能導(dǎo)致樓市大幅下挫。行政調(diào)控具有主觀性、強力性、一刀切等特點,還存在不協(xié)調(diào)、不同步、不精準(zhǔn)問題,如果由于誤判形勢導(dǎo)致在政策實施及其調(diào)整方面出現(xiàn)過猶不及,也將使樓市出現(xiàn)反彈或下挫的劇烈波動。
第四,制度改革帶來次生樓市波動風(fēng)險加大。首先,不加快改革,炒房的機制持續(xù)存在,不僅給樓市調(diào)控增加巨大的壓力,更使得樓市的問題越積越多,泡沫風(fēng)險越來越大。其次,改革最終是為了降低樓市風(fēng)險,但如果改革的目標(biāo)、力度和節(jié)奏操作不當(dāng),也將給樓市帶來較大的風(fēng)險。本次住房改革的重要內(nèi)容是住房租賃制度體系構(gòu)建,但從目前住房租賃的核心和配套制度等創(chuàng)新和嘗試的情況看,已經(jīng)潛藏或顯現(xiàn)目標(biāo)出偏的風(fēng)險和隱患。另外,集體建設(shè)用地入市、住房租賃金融制度創(chuàng)新、房地產(chǎn)稅開征等操作不當(dāng)也都會帶來不同程度的風(fēng)險。
與此同時,如果上述風(fēng)險共振和疊加,將給樓市和宏觀經(jīng)濟發(fā)展形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與威脅。
2.樓市調(diào)控使五大主體面臨嚴(yán)峻風(fēng)險考驗
第一,考驗地方政府。在嚴(yán)厲禁止炒房、炒地的調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行,而新的財政和資金沒有補位的情況下,尤其地方的償債壓力將加大,總收入銳減,財政風(fēng)險將急劇上升,政府運行經(jīng)受考驗。但從另一意義上看,只有堅持調(diào)控,才能讓地方政府在經(jīng)受考驗中“難中思變”,跳出過度土地經(jīng)營的惡性循環(huán),倒逼改弦更張,走向高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展之路。
第二,考驗住戶部門。持續(xù)的住戶部門購房資金供給緊縮,將導(dǎo)致依靠高杠桿炒房的購房家庭出現(xiàn)斷供的風(fēng)險。尤其是在貸款價值比(LTV)總體偏高的情況下,如果房產(chǎn)價格出現(xiàn)較大幅度下降,也會使不少家庭選擇“棄房棄貸”,面臨斷供違約風(fēng)險。但同時也只有在這個壓力和考驗面前,住戶部門才能改變消費和投資的偏好。
第三,考驗開發(fā)企業(yè)。在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下,開發(fā)企業(yè)資金回籠持續(xù)趨緊以及融資渠道及信貸資金被嚴(yán)格限制和管制,可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂,開發(fā)企業(yè)面臨破產(chǎn)倒閉的考驗。歷史經(jīng)驗表明:開發(fā)企業(yè)只有在最困難的時候才考慮轉(zhuǎn)型,一旦形勢好轉(zhuǎn)會立即“打道回府?!币虼?,通過調(diào)控連同市場機制讓經(jīng)不起考驗的企業(yè)“倒下”,讓經(jīng)得起考驗的企業(yè)轉(zhuǎn)型,從而可以推動房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
第四,考驗金融部門。嚴(yán)厲禁止炒房、炒地的調(diào)控持續(xù),雖然開發(fā)企業(yè)、地方政府、住戶部門去杠桿的目的是降低金融風(fēng)險,但是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂、地方政府債務(wù)違約、住戶部門的斷供,都可能使房地產(chǎn)貸款占比較高的金融機構(gòu)面臨嚴(yán)重突發(fā)性金融風(fēng)險。另一方面,風(fēng)險和考驗也同樣將促使金融機構(gòu)完善治理體系,進(jìn)而走上更好服務(wù)、支持實體經(jīng)濟發(fā)展之路。
第五,考驗中央政府。在市場主體都面臨壓力、風(fēng)險和考驗的背景下,作為總體調(diào)控的謀劃、布局和推動者,中央政府無疑也將面臨巨大的考驗。既要極限施壓調(diào)控、大刀闊斧式改革,又要保證各領(lǐng)域、各主體、各環(huán)節(jié)不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險,在復(fù)雜多變的環(huán)境下,無疑在刀刃上跳舞,需要掌握好分寸和平衡。
滄海橫流方顯英雄本色。上述風(fēng)險和考驗,一方面顯示樓市必須持續(xù)調(diào)控不動搖,相應(yīng)制度、機制改革再深化的必要性,另一方面警示相關(guān)調(diào)控部門要講求調(diào)控的藝術(shù),在樓市調(diào)控的中流擊水之處保持穩(wěn)行船的從容與定力。尊重市場規(guī)律,結(jié)合中國國情,堅持“干中學(xué)”,并不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),在實踐中探索、創(chuàng)造并掌握高超而精湛的技術(shù),與時俱進(jìn)地合理調(diào)整、改進(jìn)和優(yōu)化樓市調(diào)控的方式、方法與機制。
(作者單位:倪鵬飛、徐海東供職于中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心;丁如曦供職于西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心)





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