2019年，在房地產(chǎn)金融環(huán)境不放松的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額仍刷新紀(jì)錄。

1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年1~12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，去年全年，全國(guó)房地產(chǎn)商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%

去年全國(guó)近16萬(wàn)億銷售額刷新紀(jì)錄

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，近16萬(wàn)億的年度銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)歷史新高?；仡欉^(guò)去幾年，2018年，商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，商品房銷售額149973億元；2017年，商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，商品房銷售額133701億元。

不過(guò)，值得注意的是，16萬(wàn)億銷售額中，住宅與商辦市場(chǎng)分化明顯，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)量縮。就銷售面積而言，2019年住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，而辦公樓銷售面積下降14.7%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降16.5%。

“在一些城市和地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃超前，市場(chǎng)整體供大于求，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重是主要原因?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資97071億元，增長(zhǎng)13.9%，增速比1—11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

9.9%的房地產(chǎn)投資增速是自2019年5月份以來(lái)出現(xiàn)的第8個(gè)月連續(xù)下滑，但在業(yè)內(nèi)人士眼中，在所有宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)投資同比增幅仍處高位，接近兩位數(shù)。

從分區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，西部區(qū)域增速靠前。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2019年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69313億元，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1—11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資27588億元，增長(zhǎng)9.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資30186億元，增長(zhǎng)16.1%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5107億元，增長(zhǎng)8.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，不管是商品住宅的開(kāi)發(fā)投資還是銷售額都有超過(guò)10%的增長(zhǎng)，西部區(qū)域增速靠前遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，西部地區(qū)一方面整體政策環(huán)境相對(duì)寬松，另一方面作為尾部城市在棚改減弱、市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷下雖然收縮，但是整體范圍較大、尾部較長(zhǎng)。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1—11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。

許小樂(lè)表示，政策從“去杠桿”到差別化“穩(wěn)杠桿”，呈現(xiàn)“企業(yè)端緊，居民端改善”。企業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊，國(guó)內(nèi)貸款和自籌的增速比較弱。為了加快資金回流，開(kāi)發(fā)企業(yè)加快預(yù)售、以價(jià)換量，并加快到海外融資，今年利用外資增長(zhǎng)速度超過(guò)60%。

而在居民端，在差別化信貸政策下，個(gè)人按揭貸款的增速超過(guò)了15%，超過(guò)銷售額的增長(zhǎng)速度，2018年個(gè)人按揭貸款為下降0.8%。

在國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，房企加快海外融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月上半月，超過(guò)20家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過(guò)90億元的融資計(jì)劃，創(chuàng)造最近數(shù)年單月美元融資記錄。

“主要是用于借新還舊，發(fā)行美元債是暫緩資金壓力的一種途徑?！蹦撤科筚Y金中心人士表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量額度發(fā)行美元債。預(yù)計(jì)，2020年房企美元融資將繼續(xù)高位運(yùn)行。

對(duì)于2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判，張波指出，預(yù)計(jì)“分化”將成為2020年市場(chǎng)的重要表現(xiàn)，一是銷售市場(chǎng)分化，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量?jī)r(jià)難有大起色，“小陽(yáng)春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房?jī)r(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房?jī)r(jià)下探的空間依然存在；二是土地市場(chǎng)分化，棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線的步伐正在逐步加快。三是房企增長(zhǎng)分化，2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買(mǎi)房市場(chǎng)等因素影響，淘汰率將不斷提升。