過(guò)去一年，美國(guó)多個(gè)城市都將住房危機(jī)擺在了臺(tái)面上，住房供應(yīng)量不足，結(jié)構(gòu)失衡，低收入者難以找到可以負(fù)擔(dān)的廉價(jià)住房選擇。一些地區(qū)已經(jīng)開始嘗試不同的解決方案，比如洛杉磯等地正在大力推進(jìn)的“附屬居住單位”（ADU），鼓勵(lì)人們將獨(dú)戶住宅的后院和車庫(kù)改造為出租房。而微軟、谷歌和Facebook等多家科技巨頭也先后投入資金，幫助建造區(qū)域性的可負(fù)擔(dān)住宅。

這些措施能在多大程度上解決住房危機(jī)？目前美國(guó)住房者還面臨哪些問(wèn)題？當(dāng)?shù)貢r(shí)間2020年1月31日，哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心發(fā)布了一份美國(guó)租房市場(chǎng)的年度報(bào)告。報(bào)告指出，目前美國(guó)租房市場(chǎng)面臨多重壓力。

盡管新建項(xiàng)目的數(shù)量處于近些年的高位，但短時(shí)間內(nèi)仍然難以滿足需求。此外，這些新建項(xiàng)目更多面向的是中高收入者，低收入者的選擇則在持續(xù)緊縮。此外，房租上漲超過(guò)了收入增幅，這不再只是窮人的不能承受之重，越來(lái)越多中產(chǎn)家庭同樣面對(duì)這一困境。

誰(shuí)是租房市場(chǎng)的主力軍？

該報(bào)告統(tǒng)計(jì)了不同收入租房者的人數(shù)和占比，家庭年收入超過(guò)7.5萬(wàn)美元（約合人民幣52萬(wàn)元）的租戶占比達(dá)到了22%，這是歷史以來(lái)的最高紀(jì)錄。

2010至2018年，中高收入的租戶增長(zhǎng)了45%，而家庭年收入低于3萬(wàn)美元（約合人民幣20.8萬(wàn)元）的租戶數(shù)量減少了100萬(wàn)，下降了5%。

大學(xué)或以上學(xué)歷、較高收入，這批人成為如今美國(guó)租房市場(chǎng)的主力軍。

其中一個(gè)原因在于高房?jī)r(jià)，相比購(gòu)入房產(chǎn)，越來(lái)越多人愿意選擇長(zhǎng)期租房生活。過(guò)去，對(duì)中高收入家庭而言，買房是最常見的選擇，如今這部分群體也被推入了租房市場(chǎng)。

根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，1994至2019年，35至44歲的租房者增加了4.5%，45至54歲的租房者增加了5.3%。2004至2018年，已婚育家庭的租戶增加了68萬(wàn)戶，增長(zhǎng)了14%，總數(shù)達(dá)到590萬(wàn)戶。

公寓樓新建熱潮能夠緩解租金上漲壓力嗎？

租房市場(chǎng)也正在迎合這樣的轉(zhuǎn)變，更多的新建房主要面向中高收入者。

近幾年美國(guó)多個(gè)城市鼓勵(lì)提高居住密度，以增加新建房的供應(yīng)。相比傳統(tǒng)城市近郊的獨(dú)棟別墅，越來(lái)越多的新建公寓樓出現(xiàn)在交通相對(duì)便利的內(nèi)城區(qū)。但隨之而來(lái)的是高房租，一些交通便利、設(shè)施完備的公寓，租金能令中產(chǎn)家庭望而卻步。

該報(bào)告統(tǒng)計(jì)了2018年7月至2019年7月間新建出租的公寓，其中20%的月租金高于2450美元（約合人民幣17174元），12%的月租金低于1050美元（約合人民幣7360元）。

目前，美國(guó)正迎來(lái)一波租賃房新建熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年全美境內(nèi)的新建項(xiàng)目共計(jì)能帶來(lái)37.4萬(wàn)套住房，相比前一年度增長(zhǎng)了6%。

但短時(shí)間內(nèi)，新建住房仍然難以滿足需求，其中最大的缺口是廉價(jià)的住房選擇。

2012至2017年，月租金1000月以上的租房增長(zhǎng)了500萬(wàn)套，而月租金低于600美元的廉價(jià)租房則減少了310萬(wàn)套。占比來(lái)看，2012年市場(chǎng)上低價(jià)位房的比例約為33%，到2017年則下降至25%。

近些年開發(fā)商更愿意在密集的城區(qū)建造新房，這也使得建造成本水漲船高。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站Curbed報(bào)道，公寓樓建造的各個(gè)環(huán)節(jié)都在漲價(jià)。哈佛報(bào)告中提及一個(gè)建造成本指數(shù)（Rider Levett Bucknall Construction Cost Index），綜合考量了勞工成本、建材費(fèi)、承包費(fèi)用、當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)等因素，2012至2019年，建造成本上漲了39%。此外，建筑工人的短缺狀況仍在加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年美國(guó)有30萬(wàn)建筑工人缺口。

租金壓力波及中產(chǎn)家庭

越來(lái)越多高收入租客的入場(chǎng)，開發(fā)商更偏重中高收入者，以及建造成本上升帶來(lái)的租金上漲，不難想見，全美低收入租戶面臨危機(jī)。但哈佛的報(bào)告指出，租金壓力已經(jīng)蔓延開來(lái)，波及中等收入家庭。

該報(bào)告統(tǒng)計(jì)了全美的低收入家庭（即年收入低于所在地區(qū)家庭收入中位數(shù)30%者），每100戶只能找到37套低價(jià)位的出租房。

2018年，租金占到收入30%或以上者相比2001年增加了600萬(wàn)人。該報(bào)告認(rèn)為，全美有2080萬(wàn)人正遭受房租壓力。

該報(bào)告統(tǒng)計(jì)了年收入3至4.5萬(wàn)美元的家庭（約合人民幣20至31萬(wàn)元），其中受房租壓力者增長(zhǎng)了5.4%，而年收入在4.5至7.5萬(wàn)美元的家庭（約合人民幣31至52萬(wàn)元）增長(zhǎng)了4.3%。

此外，Curbed網(wǎng)站還比較了洛杉磯和新奧爾良兩座城市的租房壓力。洛杉磯的家庭收入中位數(shù)為5.2萬(wàn)美元，月租金中位數(shù)約為1560美元，56%的租戶需將三成或以上的收入用于繳納房租。新奧爾良的年收入中位數(shù)為3萬(wàn)美元，月租金中位數(shù)為960美元，但從數(shù)字看來(lái)住在新奧爾良比洛杉磯便宜得多，但實(shí)際上，當(dāng)?shù)厝烁惺艿降淖夥繅毫?shí)際上并不亞于前者。從區(qū)域分布上看，房租壓力不再是那些昂貴的“明星城市”的專屬難題。