安家才能樂業(yè)，房子可以說是人們最重要的財富之一。以房抵債的情形在生活里并不少見，但許多人對它還不怎么了解，不知道以房抵債隱藏著不少的風(fēng)險，一不小心就會掉進(jìn)坑里。

以房抵債是建設(shè)工程業(yè)務(wù)中常見的工程款結(jié)算方式。在發(fā)生糾紛時，以物抵債協(xié)議雙方往往就以物抵債協(xié)議的效力及是否產(chǎn)生抵扣工程款的法律后果產(chǎn)生爭議。該爭議的影響甚至延伸至債權(quán)人將抵債之物再次轉(zhuǎn)讓的情形。

以房抵債協(xié)議，指發(fā)包單位與承包單位約定以特定房屋抵頂相應(yīng)工程款的合同。以房抵債協(xié)議一般以書面形式存在，有時也會以房屋買賣合同的名稱出現(xiàn)。對于合同名稱與其內(nèi)容不符的，應(yīng)以合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定合同的性質(zhì)。以房抵債協(xié)議屬于無名合同，我國合同法未作為典型合同類型進(jìn)行專門規(guī)定。因此，以房抵債協(xié)議適用合同法總則的規(guī)定（民法典出臺后應(yīng)適用民法典合同編通則的規(guī)定），并可以參照適用典型合同或其他法律最相類似合同的規(guī)定。當(dāng)事人就以房抵債協(xié)議的內(nèi)容達(dá)成一致意思表示，合同即依法成立。

對于以房抵債協(xié)議的性質(zhì)曾有實(shí)踐合同和諾成合同之爭。實(shí)踐合同說參照的是“代物清償”制度，將以房抵債協(xié)議的實(shí)際履行作為合同生效的要件，債權(quán)人未實(shí)際受領(lǐng)房屋的，以房抵債協(xié)議不發(fā)生法律效力。諾成合同說則認(rèn)為不然，我國現(xiàn)行法律未規(guī)定“代物清償”制度，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的之外，依法成立的合同，自成立時生效，故應(yīng)將以房抵債協(xié)議認(rèn)定為諾成合同。對此問題，最高院持諾成合同說，諾成合同說現(xiàn)已成為主流觀點(diǎn)。以房抵債，系當(dāng)事人就債務(wù)清償方式所作的選擇，對以房抵債協(xié)議效力的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。除當(dāng)事人明確約定外，當(dāng)事人簽訂的以房抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債房屋，或取得抵債房屋所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利為生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，以房抵債協(xié)議即為有效，當(dāng)事人應(yīng)對按照約定全面履行自己的義務(wù)。

作為例外，以下情形需特別注意：

一是，在履行期限屆滿前簽訂以房抵債協(xié)議，但標(biāo)的物的價值在合同訂立時至實(shí)現(xiàn)時發(fā)生較大變化，致使雙方利益顯著失衡，顯失公平的，依合同法第五十四條之規(guī)定，可得變更或撤銷。民法典草案第五百三十三條規(guī)定，合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

二是，在履行期限屆滿前簽訂以房抵債協(xié)議，構(gòu)成讓與擔(dān)保的，依據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱“九民紀(jì)要”）第71條規(guī)定，如果約定債權(quán)人到期沒有清償債務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，該部分約定可得無效，但不影響合同其他部分的效力。

三是，依據(jù)《民法總則》第一百四十七條、第一百四十八條、第一百四十九條規(guī)定，基于重大誤解、欺詐、脅迫等原因，以房抵債協(xié)議可得撤銷。

四是，當(dāng)事人惡意串通逃避債務(wù)的，依據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，以房抵債協(xié)議可得無效。