4月29日，四川省政府批復同意成都市政府提出的《關于設立成都東部新區(qū)的請示》成都東部新區(qū)正式獲批成為省級新區(qū)！標志著東部新區(qū)由“全面規(guī)劃”進入“全面建設”的新階段，自此開啟新局面。根據(jù)四川省政府批復，東部新區(qū)規(guī)劃面積729平方公里，空間范圍包括簡陽市所轄的13個鎮(zhèn)（街道）所屬行政區(qū)域，分別是海螺鎮(zhèn)、蘆葭鎮(zhèn)、董家埂鎮(zhèn)、壯溪鎮(zhèn)、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、養(yǎng)馬街道、石盤街道所屬全部行政區(qū)域及高明鎮(zhèn)、三岔街道、賈家街道所屬部分行政區(qū)域。

此前，1月3日召開的中央財經(jīng)委員會第六次會議提出，成渝雙城經(jīng)濟圈上升到國家戰(zhàn)略，而成都“東進”區(qū)域正是成渝相向發(fā)展的橋頭堡，東部新區(qū)戰(zhàn)略地位前所未有地凸顯。

從大格局和規(guī)劃角度看，東部新區(qū)目前后勁十足，它是一個城市打破自然束縛和城市版圖的重要戰(zhàn)略，但從當前實際情況來看，東部新區(qū)并非紙上所見這般諸事大順，雖萬事俱備，但還欠好幾股東風助力。

01

天府國際機場的“機場經(jīng)濟”內(nèi)驅(qū)力

東部新區(qū)的成都天府國際機場是繼北京大興國際機場之后全國第二大機場，這里將承載巨大的貨運吞吐量，吸收來自中國乃至世界的資源和城市紅利，蘆葭鎮(zhèn)、草池街道、石板凳蘆葭鎮(zhèn)、石板凳街道所屬轄區(qū)成為現(xiàn)在天府國際機場的主要區(qū)域，這幾大區(qū)域?qū)⒅苯邮芤妗?/p>

在東部新區(qū)空港新城，天府國際機場1-5千米范圍圈布局了航空智能智造園，正構建以工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)為核心的“航空制造+智能制造”片區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

文軒財經(jīng)獲悉，今年項目A、B區(qū)約50萬平方米將進行主體施工，同步開展入駐企業(yè)招引工作。項目建成后，將帶動片區(qū)相關產(chǎn)業(yè)騰飛。

未來這里產(chǎn)業(yè)落地、交通運輸、倉儲物流等產(chǎn)業(yè)將成為東部新區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，這里我們可以拿雙流過去的發(fā)展作為一個范本：

1993年，成都雙流機場被國家批準為國際口岸機場；

2011年2月21日，成都雙流國際機場貨站建成投入營運，設計年貨物處理能力為50萬噸，其國內(nèi)貨物40萬噸、國際貨物10萬噸；

2017年12月，成都雙流國際機場全年出入境客流突破500萬人次。中西部唯一一個出入境流量突破500萬的一類航空口岸，僅次于上海浦東、北京首都、廣州白云國際機場。

“機場經(jīng)濟”是直接提升雙流發(fā)展的重要因素，2018年，成都雙流國際機場實現(xiàn)旅客吞吐量52950529人次，同比增長6.3%；貨郵吞吐量665128.4噸，同比增長3.5%；航班起降量352124架次，同比增長4.5%。

而在2015年，成都雙流國際機場全年旅客吞吐量才4200萬人次。

如此龐大的人口流動數(shù)據(jù)將直接促進成都旅游行業(yè)、物流行業(yè)、國際交流、航空等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

也即是說，未來東部新區(qū)有同樣的發(fā)展機遇。

天府國際機場主要負責國際航線和主要國內(nèi)航線，新機場物流貨運將會重點發(fā)展：建設專用的貨運通道，發(fā)展臨空經(jīng)濟區(qū)，構成航空港的經(jīng)濟板塊，通過高附加值的產(chǎn)業(yè)帶動四川經(jīng)濟發(fā)展，顯然在航線和產(chǎn)業(yè)區(qū)分上，已經(jīng)明確與雙流機場所涉獵范圍的不同。

所以通過機場我們能看到東部新區(qū)的經(jīng)濟“內(nèi)驅(qū)力”，同其他新區(qū)相比，未來投入使用的天府國際機場在產(chǎn)業(yè)上具有獨特優(yōu)勢，整個產(chǎn)業(yè)培育周期不至于太長，實體經(jīng)濟的銜接程度將會更高。

以雙流機場作為發(fā)展樣本，過去，成都有句俗話，“金溫江，銀郫縣，叫花子在雙流縣”在沒有雙流機場之前，雙流整體的經(jīng)濟情況和產(chǎn)業(yè)分布并不亮眼，但在城市發(fā)展，機場經(jīng)濟效應帶動下，雙流區(qū)2019年實現(xiàn)GDP962.1億元，在全市位居第八位。較2018年同期增量為132.6億元，增量僅次于高新區(qū)，居全市第二。

02

“東進”效應

今年1—3月已累計投資295.3億

事實上，在東進戰(zhàn)略的影響之下，2020年“東進”大區(qū)域1—3月已累計完成投資295.30億元，3月新增投資181.80億元。

在接下來的時間里，東部新區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐步形成，城市基建及產(chǎn)業(yè)基礎的逐步夯實，這里整體發(fā)展方向已經(jīng)足夠明晰。

中國城市規(guī)劃設計研究院原院長李曉江對媒體表示，東部新區(qū)位于成渝發(fā)展主軸主干，有利于帶動成渝中部地區(qū)城市快速崛起，推動成渝相向發(fā)展。與此同時，東部新區(qū)位于成德眉資中心腹地，有利于推動成都與德眉資三市同城化發(fā)展，推動經(jīng)濟和人口承載能力提升，打造高質(zhì)量發(fā)展增長極和動力源。

過去10年，成都常住人口年均凈增10萬，中心城區(qū)的人口密度卻在2014年就達到2萬人/平方公里，遠超擁擠的東京。打破盆地束縛、跨越龍泉山，推動城市向東發(fā)展，破解環(huán)境資源約束，以更高的視野來看，東部新區(qū)不僅只是拉動區(qū)域經(jīng)濟，更是城市發(fā)展外拓之必然。

由于東部新區(qū)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，它將在區(qū)域協(xié)同發(fā)展上成為重要抓手。在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈中，東部新區(qū)是成渝對向發(fā)展的新極核；在成德眉資同城化發(fā)展戰(zhàn)略中，是成都發(fā)揮“主干”優(yōu)勢的支撐。

因此，東部新區(qū)手里有一幅好牌，就看如何出牌了。

03

房地產(chǎn)市場水漲船高

5年內(nèi)或?qū)⒊蔀槌啥挤康禺a(chǎn)市場熱土

基于東進的宏大敘事，整個簡陽房地產(chǎn)市場近年來也處于水漲船高的趨勢，產(chǎn)業(yè)的密集引入，人口紅利潮襲來，東部新區(qū)接下來在城市界面，職住等多個方面會有全新的變化。

來自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，簡陽目前二手掛牌房源掛牌均價10106元/m2，平均單套房源漲價3.77萬，盡管和成都主城區(qū)房價相比處于低位，要知道，2016年簡陽房價均價不超過5500千元每平米，劃歸天府新區(qū)，成立東部新區(qū)，簡陽在接下來的地產(chǎn)開發(fā)市場擁有巨大的空間。

簡陽主城區(qū)房價走勢 數(shù)據(jù)來源：貝殼

簡陽二手房供需走勢 數(shù)據(jù)來源：貝殼

整體來看區(qū)域：

其一，充足的土儲會隨著城市的建設逐步釋放；其二，相對低位的土地價格對開發(fā)商而言有足夠的利潤空間；其三，整個簡陽市的人居環(huán)境還處于迭代期，需要更多開發(fā)企業(yè)加入到城市建設中來。

“從發(fā)展上看，未來“成都-東部新區(qū)-重慶”的經(jīng)濟走廊帶會加快形成，這有助于此類區(qū)域的土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)?？紤]到近期成都的供地在增加，相關房企也在謀劃拿地機會，所以客觀上要求房企關注此類東部新區(qū)的土地投資機會?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對文軒財經(jīng)表示。

東部新區(qū)依靠天府國際機場為驅(qū)動，勢必會帶來全新的城市經(jīng)濟活力，這也是東部新區(qū)區(qū)別于西部城市中其他新區(qū)最壓箱底的經(jīng)濟“武器”。

目前，簡陽大區(qū)域內(nèi)集結(jié)了新城、旭輝、中交、京漢、碧桂園、新希望等多個地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)地產(chǎn)市場逐步深化，有觀點認為，東部新區(qū)未來3—5年內(nèi)或?qū)⒊蔀槌啥嫉禺a(chǎn)開發(fā)市場的熱門區(qū)域之一。

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