一、中國(guó)人在菲律賓投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1. 中國(guó)人搶灘菲律賓房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

隨著近些年我國(guó)房地產(chǎn)政策收緊，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)普遍放緩，許多中國(guó)人已經(jīng)將房地產(chǎn)投資的目光轉(zhuǎn)向海外。海外房產(chǎn)中文平臺(tái)居外網(wǎng)指出，中國(guó)企業(yè)及個(gè)人2017年在海外地產(chǎn)上花費(fèi)1197億美元，達(dá)到歷史新高，相較前一年增長(zhǎng)18.1%，其中住宅項(xiàng)目大約有659億美元。

而在傳統(tǒng)的海外置業(yè)目的地——北美和澳大利亞之外，中國(guó)人對(duì)東南亞樓市的興趣正在迅速升溫。根據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019年上半年中國(guó)買家購(gòu)房首選的前15個(gè)目標(biāo)國(guó)中，東南亞地區(qū)共有6個(gè)國(guó)家上榜，占40%，遙遙領(lǐng)先于全球其他各個(gè)區(qū)域。居外網(wǎng)CEO羅雪欣表示：“東南亞在中國(guó)海外置業(yè)人群心目中已后來(lái)居上，成為與美澳歐并列的海外房產(chǎn)目標(biāo)地?！?/p>

究其原因，戴德梁行大中華區(qū)海外投資部亞太區(qū)董事譚晉承分析道，東南亞置業(yè)之所以受到中國(guó)人青睞，皆因東南亞有優(yōu)越的地理及價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！跋噍^數(shù)十小時(shí)飛到歐美及澳洲，中國(guó)到東南亞只需3-5小時(shí)的飛行距離。而且，東南亞房?jī)r(jià)整體相較歐美、澳洲及中國(guó)一線城市更便宜，使得更多的家庭可以負(fù)擔(dān)?！?/p>

在眾多東南亞國(guó)家中，以往默默無(wú)聞的菲律賓正以高歌猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為吸引中國(guó)買家投資房地產(chǎn)的黑馬。全球房地產(chǎn)指南指出，菲律賓已成為中國(guó)買家在東南亞第四喜愛(ài)的投資地，僅次于泰國(guó)、馬來(lái)西亞和新加坡。居外網(wǎng)統(tǒng)計(jì)表明，自2015-2018年，中國(guó)買家對(duì)菲律賓房地產(chǎn)的詢盤(pán)量[1]連年增長(zhǎng)。2018年，中國(guó)投資者對(duì)菲律賓的詢盤(pán)量更是實(shí)現(xiàn)了200.6%的年增長(zhǎng)率，創(chuàng)下新高。

2017-2018年在菲律賓買房的中國(guó)買家數(shù)量季度增長(zhǎng) 圖源：居外網(wǎng)

雖然根據(jù)菲律賓法律規(guī)定，外國(guó)人在一座公寓樓中購(gòu)買的物業(yè)數(shù)量，不能超過(guò)總數(shù)的40%，且不能購(gòu)買土地及帶土地的物業(yè)。但這絲毫未能減弱中國(guó)買家涌入菲律賓公寓市場(chǎng)的熱情。

菲律賓最大的房地產(chǎn)公司Ayala Land表示，中國(guó)人已經(jīng)成為其最大的國(guó)際客戶。2017年，其國(guó)際銷售額的49.4％來(lái)自中國(guó)買家（占總銷售額的34％），而在2016年，中國(guó)人僅占其公司國(guó)際銷售額的約10％。馬尼拉主要公寓建筑商DMCI Holdings總裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度，我們國(guó)際銷售的50％以上來(lái)自中國(guó)，如果沒(méi)有政策控制，這一比例可能會(huì)上升到90％?！?/p>

居外網(wǎng)分析指出，在對(duì)菲律賓房地產(chǎn)感興趣的中國(guó)買家中，63.2%的人都是出于投資目的。另外，菲律賓房地產(chǎn)的中國(guó)買家不僅包括個(gè)人投資者，也包括大量在當(dāng)?shù)貜氖虏┎市袠I(yè)的中國(guó)企業(yè)。這些中國(guó)企業(yè)進(jìn)行了多筆大規(guī)模的購(gòu)房交易，用于滿足其中國(guó)員工的居住需求。

在菲律賓眾多的城市中，首都大馬尼拉區(qū)（Metro Manila）[2]是中國(guó)買家首選的置業(yè)地點(diǎn)。2018年，中國(guó)買家對(duì)菲律賓房產(chǎn)的全部詢盤(pán)中，大馬尼拉區(qū)的詢盤(pán)占78.5%。因此，本文也將著重分析大馬尼拉地區(qū)的房地產(chǎn)情況。

紅色區(qū)域?yàn)椤按篑R尼拉區(qū)” 圖源：谷歌地圖

2. 菲律賓房地產(chǎn)吸引中國(guó)買家的原因

菲律賓之所以能在短短三五年內(nèi)吸引如此多中國(guó)投資者，其直接原因在于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的高投資回報(bào)率。

菲律賓中央銀行（BSP）最新公布的數(shù)據(jù)顯示，菲律賓公寓住宅房?jī)r(jià)自2016年以來(lái)連年保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。2019年第三季度，菲律賓公寓房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅高達(dá)29.1%，創(chuàng)下新高。其中，首都大馬尼拉地區(qū)的漲幅更是高達(dá)33.8%。

馬尼拉中央商務(wù)區(qū)馬卡蒂住宅地產(chǎn)價(jià)格從2010年開(kāi)始穩(wěn)步增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)際清算銀行

而菲律賓房產(chǎn)的租金收益率也領(lǐng)先亞洲地區(qū)。根據(jù)全球房地產(chǎn)指南研究數(shù)據(jù)，菲律賓房產(chǎn)的租金收益率約6.13%，遠(yuǎn)高于之前大熱的柬埔寨、泰國(guó)、越南等國(guó)，而馬尼拉大都會(huì)區(qū)的平均租金收益率可達(dá)7%以上。而當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介透露，博彩公司聚集的帕塞（Pasay）等區(qū)域的租金回報(bào)率甚至能夠超過(guò)10%。因此，不少中介指出，按照現(xiàn)有行情，算上房?jī)r(jià)漲幅和租金回報(bào)，投資者有望在十年左右就能基本收回本金。

亞洲主要國(guó)家租金收益率排名 數(shù)據(jù)來(lái)源：全球房地產(chǎn)指南

此外，菲律賓近年飛速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)也給了中國(guó)投資者長(zhǎng)期投資的信心。從2012年到2018年，菲律賓連續(xù)7年GDP增速超過(guò)6%，堪稱“東南亞經(jīng)濟(jì)黑馬”。世界銀行預(yù)測(cè)，在2021年之前，菲律賓的GDP增長(zhǎng)率將在6.5%到6.6%之間波動(dòng)，這將使該國(guó)成為亞太地區(qū)預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率第二高的國(guó)家。

菲律賓2012-2018年GDP增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：世界銀行

另外，中菲關(guān)系的改善，也是中國(guó)投資者涌入菲律賓房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大契機(jī)。2016年6月杜特爾特政府上任以來(lái)，堅(jiān)持發(fā)展對(duì)華友好合作關(guān)系，并大力支持“一帶一路”倡議，兩國(guó)經(jīng)貿(mào)合作發(fā)展迅速，與中國(guó)攜手開(kāi)創(chuàng)了中菲關(guān)系“黃金時(shí)代”。目前，中國(guó)已成為菲律賓第一大貿(mào)易伙伴。兩國(guó)政府之間的良好關(guān)系增強(qiáng)了中國(guó)投資者對(duì)菲律賓未來(lái)發(fā)展的信心。

二、菲律賓房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的風(fēng)險(xiǎn)

然而，很多中國(guó)投資者往往被誘人的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)蒙蔽雙眼，容易忽視菲律賓這一新興市場(chǎng)熱火朝天表象下潛在的不穩(wěn)定因素。而且，海外投資存在大量信息不對(duì)稱，往往具有不小的風(fēng)險(xiǎn)。

1. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

在探討任何帶有投資屬性的市場(chǎng)時(shí)，一定不能忽略一個(gè)因素——支撐力。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力就是剛需購(gòu)買力，也就是以自住為首要條件，受價(jià)格影響較小的需求。然而，仔細(xì)比對(duì)馬尼拉房地產(chǎn)與居民支付能力后可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，馬尼拉本地的剛需購(gòu)買力并不足以支撐如此快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)具有30年菲律賓房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的雅典耀大學(xué)[3]商學(xué)院副教授Danilo Antonio分析，馬尼拉的住房市場(chǎng)按照價(jià)位大致可分為三個(gè)梯度：高端、中端和低端。高端住宅的房?jī)r(jià)一般在每平方米20萬(wàn)比索（約2.8萬(wàn)人民幣）以上，中端住宅的售價(jià)一般為每平方米12-15萬(wàn)比索（1.6-2.1萬(wàn)人民幣，月供可低至一兩千人民幣）。目前菲律賓房地產(chǎn)主要講的是中高端市場(chǎng)，這也是中國(guó)投資者普遍關(guān)注的市場(chǎng)。

目前，菲律賓高端市場(chǎng)的潛在客戶主要是當(dāng)?shù)馗呤杖肴后w和外國(guó)人（包括中國(guó)人），中端市場(chǎng)的潛在客戶主要是當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)、海外勞工和外國(guó)人，而大部分菲律賓普通民眾則屬于低端市場(chǎng)。

但全球房地產(chǎn)指南指出，目前菲律賓房地產(chǎn)的最大需求實(shí)際上來(lái)自于支付能力極低的低端市場(chǎng)[4]，而中端市場(chǎng)供過(guò)于求。其援引世界銀行分析表明，馬尼拉大都會(huì)約有27.5%的家庭（約8萬(wàn)個(gè)）月均可支配收入高于34962比索（約4900元人民幣），這是能夠支付中端住宅最低月供（10500比索，約1470元人民幣）[5]所需的收入。而考慮到許多家庭已經(jīng)擁有房屋，所以世界銀行估計(jì)這些家庭中僅有10％是真正的潛在客戶。

全球房地產(chǎn)指南進(jìn)一步指出，目前菲律賓的中端住宅供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)當(dāng)?shù)貏傂枞后w的需求，很多中端公寓的購(gòu)買率并不高。一位菲律賓物業(yè)管理資深人士在接受筆者采訪時(shí)說(shuō)到“馬尼拉的房?jī)r(jià)太高了，絕大部分普通白領(lǐng)即使貸款也買不起房！”對(duì)此，Danilo教授也坦言，目前菲律賓房地產(chǎn)中端市場(chǎng)存在一定的泡沫。但他認(rèn)為這是部分開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有適當(dāng)考慮市場(chǎng)需求的情況下過(guò)度開(kāi)發(fā)的結(jié)果，他對(duì)于中端市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求仍抱有樂(lè)觀的預(yù)期。

既然沒(méi)有足夠的本地剛需購(gòu)買力，那為何菲律賓房地產(chǎn)能有如此迅猛的增勢(shì)？

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)分析公司Leechiu Property Consultants（LPC）指出，在過(guò)去幾年，菲律賓房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的激增其實(shí)主要來(lái)自中國(guó)買家。中國(guó)買家需求的增加“持續(xù)推高菲律賓房地產(chǎn)價(jià)格”，尤其是在博彩公司聚集的馬尼拉灣地區(qū)。LPC透露，馬尼拉灣地區(qū)住宅項(xiàng)目中至少有70％的租戶是中國(guó)大陸人，而菲律賓人只有25％，其他外國(guó)人只有5％。

2016年，菲律賓成為了第一個(gè)獲得離岸博彩游戲許可的亞洲國(guó)家。而該行業(yè)主要由中國(guó)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)。據(jù)菲律賓《每日問(wèn)詢者》2019年3月26日?qǐng)?bào)道，菲律賓財(cái)政部測(cè)算，全部205家[6]離岸博彩公司約雇傭10.3萬(wàn)名中國(guó)員工。

離岸博彩業(yè)給菲律賓房地產(chǎn)帶來(lái)了強(qiáng)勁的房產(chǎn)需求。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2019年，離岸博彩公司的辦公租賃需求占馬尼拉整體租賃需求的40%以上。而為滿足大量員工的住宿需求，離岸博彩公司往往需要租賃或購(gòu)買幾十上百套住房。高力國(guó)際指出，博彩從業(yè)者對(duì)住宅的需求是近年來(lái)馬尼拉住宅租賃需求和租金回報(bào)持續(xù)上漲的主要?jiǎng)恿χ弧ＨR坊報(bào)告指出，2019年，在菲律賓的博彩從業(yè)者每年的房租總額高達(dá)360億比索（約50億人民幣）。

對(duì)此，債務(wù)觀察機(jī)構(gòu)惠譽(yù)指出，網(wǎng)絡(luò)博彩行業(yè)的繁榮推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的同時(shí)，也可能使銀行和房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)[7]。

惠譽(yù)的分析并非危言聳聽(tīng)。事實(shí)上，2019年8月，中國(guó)外交部要求菲律賓禁止所有形式的網(wǎng)上賭博，并呼吁展開(kāi)合作，“共同應(yīng)對(duì)包括在線賭博和網(wǎng)絡(luò)欺詐在內(nèi)的犯罪活動(dòng)”。當(dāng)月19日，菲律賓娛樂(lè)博彩公司便宣布要停止向離岸博彩運(yùn)營(yíng)商發(fā)放新許可。9月，菲律賓移民局以從事網(wǎng)絡(luò)犯罪逮捕了324名中國(guó)人，還以投資詐騙罪逮捕了277名中國(guó)人。盡管菲律賓目前沒(méi)有完全禁止離岸博彩業(yè)的計(jì)劃，但是并不能排除出臺(tái)相關(guān)政策的可能。

而如果博彩行業(yè)被禁止，菲律賓的房地產(chǎn)也必將受到極大的沖擊。馬尼拉當(dāng)?shù)匾晃晃飿I(yè)管理從業(yè)人士認(rèn)為“一旦博彩被禁止，馬尼拉的房?jī)r(jià)和租金將會(huì)斷崖式下跌”。一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介也坦言，“一旦博彩行業(yè)倒了，帕塞（馬尼拉的博彩區(qū)）將會(huì)變成鬼城”。

2. 政治風(fēng)險(xiǎn)

盡管菲律賓政局自21世紀(jì)以來(lái)相對(duì)穩(wěn)定，但始終存在兩股歷史遺留下來(lái)的反叛力量。其一是早已被菲律賓政府宣布為非法組織的菲律賓共產(chǎn)黨；其二是菲律賓南部穆斯林地區(qū)的摩洛民族解放陣線。盡管目前這兩股力量十分微弱，但投資者也不能忽視潛在的不穩(wěn)定因素。

此外，很多對(duì)于中菲關(guān)系歷史缺乏了解的投資者可能會(huì)忽視中菲兩國(guó)關(guān)系變化帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在時(shí)任總統(tǒng)杜特爾特上任前，菲律賓和中國(guó)的雙邊關(guān)系一直由于南海的主權(quán)爭(zhēng)端而持續(xù)低迷。2016年，杜特爾特就任菲律賓總統(tǒng)，與其歷屆親美反華的前任不同，杜特爾特推行相對(duì)務(wù)實(shí)的外交政策，與中國(guó)保持緊密關(guān)系，中菲關(guān)系迅速回暖。

然而，被暫時(shí)擱置的南海問(wèn)題依舊是中菲兩國(guó)之間懸而未決的“定時(shí)炸彈”。在2019年五月中期選舉時(shí)，反對(duì)黨大打“反中牌”，質(zhì)疑杜特爾特刻意淡化與中國(guó)的南海主權(quán)爭(zhēng)議，以及中國(guó)投資帶來(lái)的債務(wù)問(wèn)題等。時(shí)任總特杜特爾特將于2022年6月結(jié)束任期，如果之后兩國(guó)關(guān)系滑坡，在菲中國(guó)投資者將受到負(fù)面影響。例如，如果菲律賓政府限制工作簽證的發(fā)放，使得網(wǎng)絡(luò)博彩等行業(yè)的中國(guó)從業(yè)者大量減少，將直接影響到住宅市場(chǎng)的需求。

3. 安全風(fēng)險(xiǎn)

在居外網(wǎng)《2019年投資指數(shù)排名（亞洲地區(qū)）》中，菲律賓在“安全指數(shù)”方面的表現(xiàn)非常糟糕，在上榜國(guó)家/地區(qū)[8]中排名倒數(shù)第一。根據(jù)馬尼拉警方在今年1月公布的最新數(shù)據(jù)，2019下半年，馬尼拉犯罪案件高達(dá)1144宗，平均每天發(fā)生6宗以上。而根據(jù)菲律賓最大的媒體ABS-CBN新聞網(wǎng)報(bào)道，由于經(jīng)濟(jì)條件普遍優(yōu)越，華人是菲律賓犯罪組織綁架和打劫的主要對(duì)象[9]。

2019年12月10日，菲律賓警方逮捕了一名綁架了兩名中國(guó)人的菲律賓保安。圖源：UNTV

社區(qū)治安不僅直接關(guān)系投資者的人身安全，也將極大地影響樓盤(pán)的價(jià)值。在筆者采訪的數(shù)十位當(dāng)?shù)啬贻p人中，所有人都認(rèn)為社區(qū)安全是他們未來(lái)買房或者租房的重要考量因素。當(dāng)?shù)匾幻薪橐餐嘎?，“靠近貧民窟的房子很不好租！”因此投資者在選擇樓盤(pán)時(shí)，除了了解樓盤(pán)本身配置外，也需全面考察了解周邊的治安環(huán)境。

4. 實(shí)操風(fēng)險(xiǎn)

（1）中介欺騙風(fēng)險(xiǎn)

菲律賓當(dāng)?shù)刂薪榇蠖际莻€(gè)人持證上崗，而非受雇于專門(mén)的中介公司，這導(dǎo)致了當(dāng)?shù)胤课葜薪槭袌?chǎng)魚(yú)龍混雜，不了解當(dāng)?shù)厍闆r的外國(guó)投資者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律賓從事物業(yè)管理的華人告訴筆者，確實(shí)存在當(dāng)?shù)厝死锰摷僦薪樽C件騙外國(guó)投資人的錢(qián)后跑路的情況。另有當(dāng)?shù)啬硺I(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)界從業(yè)人員流動(dòng)性很高，以往很多外國(guó)投資人當(dāng)年的銷售代表已經(jīng)不知去向，找不到合適的聯(lián)絡(luò)人處理房產(chǎn)的后續(xù)問(wèn)題。

（2）樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)

期房投資者還需要注意樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。而據(jù)當(dāng)?shù)囟嗝薪橥嘎?，很多開(kāi)發(fā)商一拿到地就開(kāi)始預(yù)售，一些樓盤(pán)連銷售許可證都還沒(méi)獲得，房子就已經(jīng)售罄。然而菲律賓施工周期普遍較長(zhǎng)，普遍存在延期交付的情況，一般需4-6年才能交房。在此期間，實(shí)力較弱的中小開(kāi)發(fā)商有可能破產(chǎn)，投資者將面臨巨額損失。一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商透露“這次疫情使得很多小開(kāi)發(fā)商的資金鏈瀕臨斷裂，已經(jīng)有倒閉的案例了”。

（3）斷供風(fēng)險(xiǎn)

前幾年，菲律賓的一些樓盤(pán)曾因低首付甚至零首付吸引了大量中國(guó)買家。不少投資者一次性購(gòu)買好幾套期房，并用杠桿[10]來(lái)炒樓花[11]，寄希望于付尾款前轉(zhuǎn)手獲利。然而中國(guó)投資研究機(jī)構(gòu)智谷趨勢(shì)指出，前幾年炒樓花的不一定能順利找到接盤(pán)的，2014 年和 2015 年的零首付政策吸引了一批低成本買樓的投機(jī)群體，都等著交房前賣樓花。

根據(jù)菲律賓當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，一旦斷供或沒(méi)有及時(shí)繳納尾款，買家便需要繳納滯納金，超過(guò)一定時(shí)間后，房產(chǎn)將被開(kāi)發(fā)商回收，投資者前期的投入也將打水漂。多名當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，“斷供導(dǎo)致血本無(wú)歸”的情況不在少數(shù)。

（4）交易稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

如前文所述，馬尼拉住宅的租金收益率可達(dá)7%以上。但該收益率數(shù)據(jù)并沒(méi)有將交易中的各項(xiàng)費(fèi)用考慮進(jìn)去。根據(jù)菲律賓法律規(guī)定，每月租金收入超過(guò)12800比索（約1800元人民幣），且年租金收入超過(guò)1919500 比索（約2.7萬(wàn)元人民幣）的房東應(yīng)繳納12％的增值稅。雖然大多個(gè)人房東不會(huì)主動(dòng)報(bào)稅，但這筆潛在的支出依然是廣大投資者需要了解注意的。此外，房屋持有期間，房東每年還需要繳納房產(chǎn)稅，約為房子市場(chǎng)估值的0.2-0.4%。

而如果投資者想轉(zhuǎn)賣獲利，交易成本也不低。如果出售的是期房，若付款進(jìn)度不到25%，此時(shí)轉(zhuǎn)讓不需要交稅，但需要向開(kāi)發(fā)商繳納更名費(fèi)，約為10-15萬(wàn)比索（約1.4-2.1萬(wàn)人民幣）。若付款進(jìn)度已超過(guò)25%，賣方則需繳納合計(jì)約7.5%的增值稅和印花稅。而如果出售的是現(xiàn)房，則賣家需繳納6%的資本利得稅。中介費(fèi)通常也由賣家支付，約為成交額的3%。

（5）資金出境風(fēng)險(xiǎn)

雖然目前海外房地產(chǎn)投資形勢(shì)大熱，但事實(shí)上，國(guó)家外匯管理局已經(jīng)明確規(guī)定境內(nèi)居民個(gè)人不可以到海外買房，海外買房的申請(qǐng)是無(wú)法通過(guò)國(guó)家外匯管理局審批的。

據(jù)了解，目前許多國(guó)內(nèi)投資者都是以因私旅游的名義進(jìn)行購(gòu)匯，然后用于海外投資。但一旦政府加強(qiáng)監(jiān)管，這一操作便行不通了。曾有多篇報(bào)道指出，之前國(guó)內(nèi)興起“澳洲置業(yè)熱”的時(shí)候，中國(guó)政府突然加強(qiáng)外匯管制，導(dǎo)致部分中國(guó)投資者的海外購(gòu)房資金鏈斷裂，損失慘重。在菲律賓購(gòu)房的投資者也需警惕類似風(fēng)險(xiǎn)。

此外，大額資金出境用于海外購(gòu)房，還可能會(huì)使投資者面臨法律制裁。國(guó)家外匯局已表示，對(duì)于過(guò)去利用分拆匯款，螞蟻搬家形式到境外購(gòu)房產(chǎn)的中國(guó)公民，將依法進(jìn)行外匯追回并罰款，若不能按時(shí)還回款項(xiàng)者，將以刑法騙匯罪論處。以2018年的一起案件為例，涉案人員唐某于2016年利用68個(gè)人的額度轉(zhuǎn)匯用于海外買房，最后唐某被罰150萬(wàn)。

三、給中國(guó)投資者的建議

1. 當(dāng)前菲律賓房地產(chǎn)值得投資嗎？

對(duì)于菲律賓房地產(chǎn)是否值得入場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士各有看法。在采訪中，多名房地產(chǎn)中介認(rèn)為，疫情過(guò)后，各國(guó)央行會(huì)集體“放水”來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)能幫助投資者抵御通脹，投資菲律賓房產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。雅典耀大學(xué)商學(xué)院副教授Danilo Antonio認(rèn)為，馬尼拉的高端公寓仍有很高的投資價(jià)值，而且疫情使得房?jī)r(jià)略有回調(diào)，現(xiàn)在正是入手的好時(shí)機(jī)。但也有多名當(dāng)?shù)刭Y深投資者認(rèn)為，目前菲律賓房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，已處于高位，不建議新入場(chǎng)者投資。

2. 菲律賓房地產(chǎn)適合短炒還是長(zhǎng)期持有？

采訪中，多位專家一致建議投資者長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，而不建議短炒。一位地產(chǎn)分析師指出，“目前馬尼拉的市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了炒樓花的階段，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入中期，不適合短炒了”。而如前文所述，馬尼拉房地產(chǎn)最突出的優(yōu)勢(shì)便在于其領(lǐng)先亞太的租金回報(bào)率。高力國(guó)際預(yù)測(cè)，2020年到2022年，馬尼拉大都會(huì)地區(qū)的平均租金還將每年增長(zhǎng)7.5％。因此，不少業(yè)內(nèi)人士建議投資者購(gòu)買現(xiàn)房或者即將交付的期房，到手后便可快速獲得租金回報(bào)，且值得長(zhǎng)期持有。

4. 有何投資地段建議？

根據(jù)多位業(yè)內(nèi)資深人士的意見(jiàn)，建議投資者盡量選擇市中心、學(xué)區(qū)或基建規(guī)劃沿線地區(qū)的中高端公寓。

其中，馬卡蒂（Makati）、奧迪加斯（Ortigas）和博尼法西奧環(huán)球城（BGC）這三個(gè)區(qū)域具有較優(yōu)越的投資價(jià)值，因其均為馬尼拉的商業(yè)金融中心，聚集了許多跨國(guó)公司，交通便利，生活配套設(shè)施完備，是“菲律賓中產(chǎn)剛需盤(pán)”，具有良好的保值增值空間。

另有某房地產(chǎn)專家認(rèn)為奎松市的住宅也值得投資，因?yàn)槟鞘谴罅勘镜刂械褪杖肴后w的聚集區(qū)，住房需求充足且穩(wěn)定，適合穩(wěn)健型投資者。

此外，大部分被采訪的專家都不看好博彩區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展前景，投資者需謹(jǐn)慎選擇博彩區(qū)（如帕塞Pasay）的公寓。根據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，2019年，在馬尼拉中央商務(wù)區(qū)租金普遍大幅上漲的情況下，帕賽市住宅月租金環(huán)比下降了20.7％。

資料來(lái)源：仲量聯(lián)行全球房地產(chǎn)指南

5. 中介和開(kāi)發(fā)商選擇方面如何避坑？

對(duì)于不熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的中國(guó)投資者，建議選擇當(dāng)?shù)刂放频拇箝_(kāi)發(fā)商。品牌和機(jī)構(gòu)規(guī)模意味著品質(zhì)和誠(chéng)信。尤其是對(duì)于期房投資者，建議選擇實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，知名開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，日后轉(zhuǎn)手或租賃也相對(duì)更容易。阿亞拉地產(chǎn)（Ayala Land）、SM地產(chǎn)（SMDC）、美嘉地產(chǎn)（Mega World）等當(dāng)?shù)嘏琶笆拈_(kāi)發(fā)商都是不錯(cuò)的選擇。

在中介選擇方面，投資者應(yīng)要關(guān)注其專業(yè)資質(zhì)以及是否在菲律賓長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。目前，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)商都有自己的直屬團(tuán)隊(duì)，服務(wù)相對(duì)正規(guī)穩(wěn)定。如果投資者能對(duì)接級(jí)別較高的工作人員，則后期服務(wù)更有保障。對(duì)于當(dāng)?shù)貍€(gè)人中介，投資者可以要求其出示由菲律賓貿(mào)易與工業(yè)部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)中介從業(yè)資格證，以此來(lái)判斷其是否具有從業(yè)資質(zhì)。

對(duì)于國(guó)內(nèi)中介公司，投資者可以要求其展示公司從業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)。此外，還可以了解其成立年份、市場(chǎng)規(guī)模、客戶口碑、媒體報(bào)道等信息，綜合考量后選擇適合自己的中介機(jī)構(gòu)。

[1] 詢盤(pán)量：指有意向的潛在客戶咨詢次數(shù)。

[2] 大馬尼拉區(qū)即菲律賓的國(guó)家首都大區(qū)，主要包括馬尼拉、馬卡蒂、卡洛甘、奎松和帕薩伊等17個(gè)市鎮(zhèn)。

[3] 雅典耀大學(xué)，菲律賓四大名校之一，是一所創(chuàng)立于1859年的私立綜合性大學(xué)，與英美眾多高校保持長(zhǎng)年的學(xué)術(shù)交流。

[4] 菲律賓的低端住房需求巨大。根據(jù)菲律賓細(xì)分與住房開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì)（SHDA）的數(shù)據(jù)，在全國(guó)范圍內(nèi)，住房短缺量約400萬(wàn)套。其中大多數(shù)需要社會(huì)化住房，也即售價(jià)低于45萬(wàn)比索（約6.2萬(wàn)元人民幣）的住宅。在馬尼拉，有約30萬(wàn)戶家庭居住在臨時(shí)房子里（占馬尼拉總?cè)丝诘?8.7%），居住條件很差。

[5] 10500比索（約1470元人民幣）是200萬(wàn)比索（約28萬(wàn)人民幣）住房貸款的最低每月還款額。

[6] 其中，有58個(gè)運(yùn)營(yíng)商擁有菲律賓娛樂(lè)博彩公司發(fā)放的許可，其余的是未注冊(cè)的本地或外國(guó)公司。

[7] 惠譽(yù)《菲律賓房地產(chǎn)價(jià)格飆升加劇銀行風(fēng)險(xiǎn)》報(bào)告。

[8] 包括亞洲10個(gè)國(guó)家（日本、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡、菲律賓、柬埔寨、韓國(guó)、印度、印度尼西亞、越南）及中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)。

[9] https://news.abs-cbn.com/news/07/06/19/kidnapping-of-tsinoys-gone-but-community-remains-vigilant

[10] 杠桿，將借到的貨幣追加到用于投資的現(xiàn)有資金上。

[11] 炒樓花，是指買家在樓盤(pán)未落成之際只交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價(jià)。