2020年10月，曼哈頓的辦公空間空置率升至2004年以來(lái)最高水平。圖片來(lái)源：Pixy

受新冠疫情影響，紐約市寸土寸金的曼哈頓變“空”了。根據(jù)房地產(chǎn)投資公司高力國(guó)際Colliers International的最新報(bào)告，今年10月，該地區(qū)的辦公空間空置率上升至12.9%，是2004年以來(lái)的最高水平。

包括Facebook、Twitter、渣打銀行在內(nèi)，許多企業(yè)陸續(xù)出臺(tái)政策，鼓勵(lì)員工長(zhǎng)期居家辦公。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，9月，只有10%的上班族重返曼哈頓。

已經(jīng)開(kāi)始有人為寫(xiě)字樓林立的曼哈頓設(shè)想新的未來(lái)，比如，能否將閑置的辦公室改造成住宅，特別是可供低收入者生活的保障性住房，原本單一的辦公區(qū)能否發(fā)展成為融合了辦公、居住、商業(yè)的多功能區(qū)。

最近，CityLab采訪(fǎng)了紐約市房地產(chǎn)委員會(huì)（Real Estate Board of New York）的副總裁Paiman Lodhi，討論這種轉(zhuǎn)變的可能性。

實(shí)際上，通過(guò)重新分區(qū)改變土地利用方式，這在紐約的城市發(fā)展中發(fā)揮過(guò)關(guān)鍵作用。如今時(shí)髦的SoHo區(qū)最早曾是手工作坊集中的工業(yè)區(qū)，工業(yè)中心外遷后，這里一度式微。直到藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師入駐，將租金低廉的廠(chǎng)房改造為工作室，SoHo區(qū)才得以復(fù)興。

Lodhi則在采訪(fǎng)中回溯了1990年代中期啟動(dòng)的“421-g計(jì)劃”，通過(guò)一系列稅收減免政策，鼓勵(lì)將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為住宅，以重振曼哈頓下城。

通過(guò)將曼哈頓下城區(qū)的B類(lèi)及C類(lèi)辦公空間轉(zhuǎn)化為住宅，421-g計(jì)劃增加了2.5萬(wàn)套住宅，Lodhi表示，“許多功能單一的辦公區(qū)在工作時(shí)間之外毫無(wú)生氣，經(jīng)過(guò)改造，它們成為了生活、工作、娛樂(lè)相結(jié)合的活躍社區(qū)?！?/p>

不止紐約，類(lèi)似的改造再利用也出現(xiàn)在美國(guó)其他地區(qū)。最近，租賃網(wǎng)站RENTCafé發(fā)布了一份報(bào)告，調(diào)查了過(guò)去70年來(lái)美國(guó)那些由商業(yè)空間改造而成的住宅，2010年代進(jìn)入高峰期。全美范圍內(nèi)，共有778例學(xué)校、工廠(chǎng)、辦公樓和其他非住宅空間被改造，共計(jì)增加了9.6萬(wàn)套住房，其中23%是保障性住房。

2010年以來(lái)，美國(guó)的住宅類(lèi)適應(yīng)性改造達(dá)到高峰，共有778例學(xué)校、工廠(chǎng)、辦公樓和其他非住宅空間被改造為住宅。圖片來(lái)自RENTCafé報(bào)告

Lodhi表示，曼哈頓地區(qū)內(nèi)就能找到不少理想的改造對(duì)象，比如中城東區(qū)、熨斗大廈南部，那里有大量B類(lèi)和C類(lèi)的辦公樓，交通區(qū)位優(yōu)越，加入居住可以豐富原本單一的辦公區(qū)，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。

想象很美好，但落地并不那么容易。比如，重新分區(qū)需要通過(guò)紐約市統(tǒng)一土地利用審查程序（Unitary Land Use Review Procedure）。

更大的挑戰(zhàn)是經(jīng)濟(jì)賬。在底特律等工業(yè)城市，辦公空間的租金相對(duì)低廉，轉(zhuǎn)換相對(duì)容易。而在曼哈頓，即便新冠疫情打擊了租賃市場(chǎng)，寫(xiě)字樓的租金仍處于高位，轉(zhuǎn)換成本很高。

將非住宅改為住宅，還需要匹配區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，比如增加水暖，改建消防系統(tǒng)等，這都需要政府投入。但受疫情影響，紐約市和紐約州都面臨財(cái)政緊缺，如果缺少政府支持，比如421-g這樣的稅收減免政策，類(lèi)似的轉(zhuǎn)換項(xiàng)目將面臨挑戰(zhàn)。

CityLab還采訪(fǎng)了一家“非營(yíng)利開(kāi)發(fā)商”Breaking Ground，他們致力于將一些老舊的酒店改造為保障性住房。目前，他們已經(jīng)在曼哈頓中城改建了一棟舊酒店，650套客房成為了公寓。